La solution de la donation d’usufruit temporaire d’un bien locatif

En cas de détention d’un patrimoine immobilier générateur de revenus fonciers, cette source de revenus peut être mise à contribution pour aider son enfant majeur à financer des études dans une grande ville ou à l’étranger, où les frais universitaires sont parfois très élevés. Comment ? Au travers d’une donation d’usufruit temporaire, sur une durée de quelques années (généralement 5 à 6 ans). Cette stratégie est basée sur le mécanisme de démembrement de propriété : la propriété d’un bien peut faire l’objet d’un découplage appelé démembrement, entre l’usufruit (droit d’usage et des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Autrement dit, on peut en quelque sorte effectuer une donation des loyers générés par l’immeuble. Au terme, la pleine propriété se reconstitue : le donateur recouvre la pleine propriété du bien et les loyers associés. Pendant la période du démembrement, les avantages sont multiples pour le donateur : outre le coup de pouce donné à son enfant majeur ou à son petit-enfant, la valeur du patrimoine taxable à L’IFI diminue temporairement, de même que la base imposable à l’impôt sur le revenu (IR). C’est d’autant plus pertinent que pour un bien classique (non meublé) les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, l’imposition la plus lourde qui soit. Pour le ou la donataire (celui ou celle qui bénéficie de la donation), il faudra veiller à ce que l’imposition des loyers perçus ne grève pas son budget, par exemple en s’assurant que ses revenus ne dépassent pas le seuil d’imposition à L’IR (soit un peu plus de 16.000 euros de revenus déclarés pour une personne seule avec une part fiscale). Ce raisonnement vaut aussi pour l’imposition à L’IFI (impôt sur la fortune immobilière). L’usufruitier étant imposable à L’IFI, mieux vaut faire en sorte que l’enfant majeur se situe sous le seuil d’imposition à L’IFI, fixé à 1,3 M€ au 1er janvier de chaque année.