UNE SO­LU­TION POUR IN­VES­TIR À CHAQUE ÂGE

Mes Finances - - LA UNE -

La SCPI de ren­de­ment est un pla­ce­ment dans l'im­mo­bi­lier d'en­tre­prise per­met­tant d'in­ves­tir sans les in­con­vé­nients de la ges­tion lo­ca­tive d'un bien im­mo­bi­lier dé­te­nu en di­rect. L’as­su­rance vie n’est pas le seul cou­teau-suisse de l’épargne et de la ges­tion de pa­tri­moine... L’ES­SEN­TIEL SUR LA SCPI DE REN­DE­MENT

La SCPI (so­cié­té ci­vile de pla­ce­ment im­mo­bi­lier) de ren­de­ment est un pla­ce­ment per­met­tant à un par­ti­cu­lier d'in­ves­tir dans l'im­mo­bi­lier d'en­tre­prise à par­tir de quelques mil­liers d'eu­ros, sans ac­qué­rir d'im­meuble ni contraintes de ges­tion. La SCPI fait par­tie des pla­ce­ments de type « pierre pa­pier » (comme les OPCI et les so­cié­tés fon­cières co­tées en Bourse), dans les­quels on pos­sède des parts et dont la ges­tion est confiée à des pro­fes­sion­nels ré­gu­lés par l’au­to­ri­té des mar­chés fi­nan­ciers (AMF).

C'est même un pla­ce­ment « pur » dans l'im­mo­bi­lier : le pa­tri­moine d'une SCPI est com­po­sé en qua­si-in­té­gra­li­té d'im­meubles, com­plé­té par une poche de tré­so­re­rie souvent re­pré­sen­ta­tive de l’épargne col­lec­tée qui n’a pas en­core été in­ves­tie. Ce pla­ce­ment consti­tue donc une al­ter­na­tive à l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier phy­sique, no­tam­ment pour les dé­çus de l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif en di­rect. La vo­ca­tion pre­mière d'une SCPI de ren­de­ment est de dis­tri­buer des re­ve­nus à in­ter­valles ré­gu­liers, gé­né­ra­le­ment tous les tri­mestres, dans le cadre d’un pla­ce­ment à long terme, ne se­rait-ce que pour amor­tir les frais de sous­crip­tion éle­vés (en­vi­ron 10%). Les per­for­mances sont meilleures que celles des pla­ce­ments fi­nan­ciers sans risques tels que le Li­vret A ou les fonds eu­ros des contrats d'as­su­rance vie. En 2017, leur ren­de­ment moyen s’est éta­bli à 4,4% avant im­pôts et pré­lè­ve­ments so­ciaux.

La SCPI réunit une mul­ti­tude de sous­crip­teurs (on parle d'as­so­ciés) et a vo­ca­tion à gé­rer un pa­tri­moine di­ver­si­fié, com­po­sé de plu­sieurs biens im­mo­bi­liers (jus­qu'à plu­sieurs cen­taines). Les in­ves­tis­se­ments des SCPI de ren­de­ment s'ef­fec­tuent dans le sec­teur de l'im­mo­bi­lier d'en­tre­prise, bu­reaux et com­merces pour l'es­sen­tiel, en France et de plus en plus dans d'autres pays en Eu­rope, ou dans des sec­teurs comme la san­té et l’hô­tel­le­rie. Et la fis­ca­li­té ? Il faut bien l’avouer : le ré­gime fis­cal de la SCPI n’est pas le plus avan­ta­geux qui soit. En prin­cipe, les re­ve­nus lo­ca­tifs ti­rés de la SCPI sont im­po­sés comme des loyers, dans la ca­té­go­rie des re­ve­nus fon­ciers : on est im­po­sé se­lon sa tranche mar­gi­nale d’im­po­si­tion (0%, 14%, 30%, 41% ou 45%) à la­quelle on ajoute les pré­lè­ve­ments so­ciaux (17,20%). Au maxi­mum, les re­ve­nus fon­ciers peuvent sup­por­ter une im­po­si­tion glo­bale de 66,20% (45% + 4% de contri­bu­tion ex­cep­tion­nelle sur les hauts re­ve­nus + 17,20% de pré­lè­ve­ments so­ciaux), un taux sus­cep­tible d’être ré­duit de quelques points compte te­nu de la CSG dé­duc­tible l’an­née sui­vante. Les in­té­rêts de la tré­so­re­rie dont dis­pose la SCPI, qui re­pré­sentent une pe­tite mi­no­ri­té des re­ve­nus per­çus, sont dé­sor­mais im­po­sés par dé­faut à la flat tax (im­pôt sur le re­ve­nu de 12,8% + pré­lè­ve­ments so­ciaux de 17,2%).

Last but not least : l'im­po­si­tion des parts de SCPI à l'im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière (IFI), im­pôt sur le pa­tri­mo­nial en vi­gueur de­puis le 1er jan­vier 2018, en rem­pla­ce­ment de L'ISF. Les in­con­vé­nients de ce ré­gime fis­cal à pre­mière vue dé­fa­vo­rable peuvent être ai­sé­ment contour­nés, grâce à la di­ver­si­té des modes de sous­crip­tion de la SCPI. Mieux, ceux-ci offrent de nom­breuses pos­si­bi­li­tés d’in­ves­tis­se­ment adap­tées au pro­fil, au pro­jet et à l’âge de cha­cun.

MOINS DE 35 ANS : SOUS­CRIP­TION CASH OU À CRÉ­DIT ?

Même la sous­crip­tion comp­tant n'est pas for­cé­ment à pros­crire pour tous. Ce mode d'ac­qui­si­tion re­vient à ache­ter des parts cash (sans fi­nan­ce­ment à cré­dit) et à gé­né­rer des re­ve­nus fon­ciers im­po­sables, s'ajou­tant aux autres re­ve­nus du sous­crip­teur. S'il sous­crit des parts de SCPI cash, un jeune en dé­but de car­rière, sous ré­serve de dis­po­ser d'un ca­pi­tal à fruc­ti­fier et d'être non im­po­sable à l'im­pôt sur le re­ve­nu, bé­né­fi­cie d'une im­po­si­tion li­mi­tée à 17,2%, soit uni­que­ment les pré­lè­ve­ments so­ciaux. De quoi com­plé­ter ses re­ve­nus du tra­vail par des re­ve­nus fon­ciers fai­ble­ment taxés. Si ses re­ve­nus aug­mentent comme on peut le pré­sa­ger dans l'hy­po­thèse d'une évo­lu­tion li­néaire de la car­rière pro­fes­sion­nelle, la fis­ca­li­té des re­ve­nus va al­ler crois­sant.

Mais tous les jeunes ne dis­posent pas for­cé­ment d'une mise de dé­part à pla­cer en SCPI. Comment in­ves­tir dans ces condi­tions ? En fi­nan­çant ses parts à cré­dit, comme on le fe­rait pour un achat im­mo­bi­lier clas­sique. Pour une ac­qui­si­tion de 50.000 eu­ros, un ef­fort d'épargne d'en­vi­ron 100 eu­ros par mois sur 20 ans suf­fit.

« Les in­con­vé­nients de ce ré­gime fis­cal à pre­mière vue dé­fa­vo­rable peuvent être ai­sé­ment contour­nés, grâce à la di­ver­si­té des modes de sous­crip­tion de la SCPI ».

IN­TÉ­RÊTS D’EM­PRUNT DÉ­DUC­TIBLES

C'est d'au­tant plus in­té­res­sant ac­tuel­le­ment que le coût de l'ar­gent est proche des plus bas his­to­riques. L'oc­ca­sion est double : se consti­tuer un pa­tri­moine im­mo­bi­lier en lis­sant ses dé­penses dans le temps au gré des échéances de cré­dit à rem­bour­ser et pro­fi­ter de ce que l'on ap­pelle l'ef­fet de le­vier du cré­dit, les taux d'em­prunt étant lar­ge­ment in­fé­rieurs à la ren­ta­bi­li­té of­ferte par les SCPI. Dans une telle confi­gu­ra­tion, la fis­ca­li­té des re­ve­nus fon­ciers est at­té­nuée. Pour­quoi ? Parce que les charges liées au fi­nan­ce­ment (in­té­rêts, as­su­rance de prêt) sont dé­duc­tibles des re­ve­nus fon­ciers : la base im­po­sable (les loyers) sont di­mi­nués fis­ca­le­ment du coût de la dette d'ac­qui­si­tion. Ce­la per­met de ne pas char­ger la barque fis­cale des jeunes dont la car­rière dé­colle et la ré­mu­né­ra­tion du tra­vail en pa­ral­lèle. Le mé­ca­nisme de la dé­duc­tion des in­té­rêts d'em­prunt, et plus glo­ba­le­ment l'ac­qui­si­tion à cré­dit, peut éga­le­ment conve­nir à d'autres pro­fils. Cer­tains in­di­vi­dus dis­po­sant de hauts re­ve­nus peuvent pré­fé­rer conser­ver leur ré­serve de cash dis­po­nible pour d'autres op­por­tu­ni­tés et fi­nan­cer leur in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier à cré­dit. Sur­tout, avec une im­po­si­tion éle­vée (dans les tranches à 30%, 41% ou 45%), près de la moi­tié et jus­qu'à 66,2% des re­ve­nus fon­ciers peuvent être ab­sor­bés par les pré­lè­ve­ments obli­ga­toires. Pro­por­tion­nelle au taux d'im­po­si­tion, l'éco­no­mie d'im­pôt liée à la dé­duc­tion des in­té­rêts d'em­prunt pen­dant toute la du­rée du cré­dit est donc sub­stan­tielle.

AS­SU­RANCE VIE OU DÉMEMBREMENT

La SCPI peut aus­si être sous­crite lors­qu'on dis­pose dé­jà d'un ca­pi­tal à pla­cer, par exemple entre 50 et 60 ans après avoir re­çu un hé­ri­tage. Mais pas ques­tion d'in­ves­tir cash, nous l'avons vu, pour des rai­sons fis­cales qui vien­draient ro­gner exa­gé­ré­ment les re­ve­nus gé­né­rés. Sous­crire des SCPI à l’in­té­rieur de l’as­su­rance vie peut consti­tuer une pa­rade bien utile à cet égard : c’est un moyen de bé­né­fi­cier du cadre fis­cal pri­vi­lé­gié de cette en­ve­loppe de dé­ten­tion, les gains n’étant taxés à l’im­pôt sur le re­ve­nu qu’en cas de re­trait et dans des condi­tions plus fa­vo­rables que les re­ve­nus fon­ciers. Gare ce­pen­dant aux frais : en plus des frais propres à la SCPI, il faut ajou­ter les frais de ges­tion an­nuelle du contrat et une ponc­tion par l’as­su­reur d’une par­tie des re­ve­nus ver­sés. Les condi­tions de sous­crip­tion sont en fait très va­riables d’un as­su­reur à l’autre. Mieux vaut se ren­sei­gner au­près de son conseiller pour sa­voir quel est le contrat le plus adap­té et s’il y existe des al­ter­na­tives in­ves­ties sur la même thé­ma­tique, comme les SCI (so­cié­tés ci­viles im­mo­bi­lières) à ca­pi­tal va­riable ou les OPCI (or­ga­nismes de pla­ce­ment col­lec­tif en im­mo­bi­lier). Même si c’est contre-in­tui­tif, cer­taines per­sonnes peuvent ne pas avoir be­soin de re­ve­nus com­plé­men­taire, en tout cas pas dans l’im­mé­diat. Là en­core, la fis­ca­li­té est en cause : pour­quoi per­ce­voir des re­ve­nus en plus si plus de la moi­tié est re­ver­sée à l’état et à la Sé­cu­ri­té so­ciale ? Il existe une pa­rade par­fai­te­ment lé­gale dans le cadre d’un démembrement de pro­prié­té. L’opé­ra­tion consiste à sé­pa­rer le droit de pro­prié­té et le droit de per­ce­voir les re­ve­nus.

Quelques an­nées avant la re­traite, le sous­crip­teur peut donc re­non­cer à tou­cher les di­vi­dendes dont il n’a pas be­soin et n’ac­qué­rir que la nue-pro­prié­té des parts de SCPI. Pas de re­ve­nus, donc pas d’im­pôts, c’est simple ! En contre­par­tie, il in­ves­tit avec une dé­cote par rap­port à une ac­qui­si­tion en pleine pro­prié­té, dé­cote qui va­rie se­lon les so­cié­tés de ges­tion et les SCPI. Le démembrement de pro­prié­té est tem­po­raire : l’idéal est de s’or­ga­ni­ser pour que la pleine pro­prié­té se re­cons­ti­tue au mo­ment du dé­part à la re­traite, les di­vi­dendes de la SCPI ve­nant com­pen­ser la baisse de re­ve­nus in­duite par l’ar­rêt de l’ac­ti­vi­té pro­fes­sion­nelle. Pen­dant la du­rée du démembrement, le sous­crip­teur n’est pas sou­mis à L’IFI, seul le por­teur de l’usu­fruit étant taxable à cet im­pôt.■

Tous les jeunes ne dis­posent pas for­cé­ment d'une mise de dé­part à pla­cer en SCPI

Les re­ve­nus lo­ca­tifs ti­rés de la SCPI sont à dé­cla­rer dans la ca­té­go­rie des « re­ve­nus fon­ciers »

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.