LOI ELAN : CES ME­SURES QUI CONCERNENT LES PRO­PRIÉ­TAIRES

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Bail mo­bi­li­té, en­ca­dre­ment des loyers, contrôle des lo­ca­tions tou­ris­tiques, ré­duc­tion des dé­lais d’ex­pul­sion lo­ca­tive : pas­sage en re­vue des dis­po­si­tifs phares ins­tau­rés par la loi por­tant évo­lu­tion du lo­ge­ment, de l'amé­na­ge­ment et du nu­mé­rique, pro­mul­guée en no­vembre.

Au terme de plu­sieurs mois de dé­bats, la loi por­tant évo­lu­tion du lo­ge­ment, de l'amé­na­ge­ment et du nu­mé­rique (Elan) a été dé­fi­ni­ti­ve­ment adop­tée par le Par­le­ment à l’au­tomne der­nier et pu­bliée au Jour­nal of­fi­ciel en date du 24 no­vembre 2018. Le texte, fort de ses 234 ar­ticles, concerne d’abord la construc­tion, le sec­teur HLM et la lutte contre les mar­chands de som­meil. Mais il in­tègre aus­si cer­taines me­sures des­ti­nées spé­ci­fi­que­ment aux par­ti­cu­liers. Ce­la se tra­duit no­tam­ment par la créa­tion d’une nouvelle ca­té­go­rie de contrat de lo­ca­tion de bien im­mo­bi­lier, la ré­in­tro­duc­tion de l’ex­pé­ri­men­ta­tion de l’en­ca­dre­ment des loyers ini­tiée par la loi Alur de mars 2014, un dur­cis­se­ment de la ré­pres­sion contre les lo­ca­tions tou­ris­tiques de courte du­rée illé­gales et le ren­for­ce­ment de l’ar­se­nal lé­gis­la­tif contre les squat­teurs. Tour d’ho­ri­zon.

LE BAIL MO­BI­LI­TÉ, POUR LA LO­CA­TION MEUBLÉE DE COURTE DU­RÉE

Dé­fi­ni par l’ar­ticle 107 de la loi Elan, le bail mo­bi­li­té a été pen­sé pour ré­pondre aux be­soins de mo­bi­li­té pro­fes­sion­nelle tou­jours plus grands des jeunes ac­tifs, qui ne trou­vaient jusque-là au­cun contrat de lo­ca­tion adap­té à leur si­tua­tion. Il s’adresse ex­clu­si­ve­ment aux per­sonnes (étu­diants, ap­pren­tis ou salariés) qui re­cherchent un lo­ge­ment le temps d’une mis­sion tem­po­raire, d’une for­ma­tion pro­fes­sion­nelle, d’un tra­vail sai­son­nier, d’un stage, à l’oc­ca­sion d’une mu­ta­tion pro­fes­sion­nelle ou d’un en­ga­ge­ment vo­lon­taire dans le cadre du ser­vice ci­vique. Le mo­tif jus­ti­fiant l’uti­li­sa­tion d’un bail mo­bi­li­té doit im­pé­ra­ti­ve­ment fi­gu­rer sur le contrat.

Ce nou­veau dis­po­si­tif ne porte que sur des lo­ge­ments meu­blés du parc lo­ca­tif pri­vé. Sa du­rée, li­bre­ment fixée lors de la si­gna­ture, est obli­ga­toi­re­ment com­prise entre un et dix mois (contre un an pour un bail en meu­blé clas­sique). Sur­tout, il n’est ni re­nou­ve­lable, ni re­con­duc­tible. Le bailleur peut néan­moins pro­lon­ger une fois l’échéance du bail par ave­nant, et dans la li­mite de la pé­riode des dix mois. Il ne dis­pose pas du droit de don­ner congé à son lo­ca­taire (il doit at­tendre que le bail ar­rive à son terme). L’oc­cu­pant peut, en re­vanche, mettre fin à son contrat à tout mo­ment, à condi­tion de res­pec­ter un dé­lai de pré­avis d’un mois. Il n’a pas à en jus­ti­fier le mo­tif. Si le lo­ca­taire dé­cide de res­ter dans les lieux au-de­là des dix mois, il lui faut alors si­gner un bail meu­blé clas­sique. Autre par­ti­cu­la­ri­té : au­cun dé­pôt de ga­ran­tie ne peut être de­man­dé par le pro­prié­taire. Ce­lui-ci a néan­moins la pos­si­bi­li­té de bé­né­fi­cier de la ga­ran­tie Vi­sale contre le risque de loyers im­payés ou de dé­gra­da­tions lo­ca­tives. Pré­ci­sion : la co­lo­ca­tion est pos­sible, mais sans clause de so­li­da­ri­té entre les lo­ca­taires. Au­tre­ment dit, chaque oc­cu­pant n’est res­pon­sable que du paie­ment de sa part de loyer. En­fin, au­cune dis­po­si­tion de la loi Elan ne pré­voit de spé­ci­fi­ci­tés en ma­tière fis­cale con­cer­nant le bail mo­bi­li­té. En consé­quence, les re­ve­nus pro­ve­nant de ce mode de lo­ca­tion sont, au même titre que les autres lo­ca­tions d’un lo­ge­ment meu­blé, im­po­sés à l’im­pôt sur le re­ve­nu dans la ca­té­go­rie des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC), et non dans celle des re­ve­nus fon­ciers.

EN­CA­DRE­MENT DES LOYERS : UN RE­TOUR À TITRE EX­PÉ­RI­MEN­TAL

Dans son ar­ticle 140, la loi Elan or­ga­nise le re­tour de l’en­ca­dre­ment des loyers en zone ten­due. Mais si le nou­veau texte re­prend les grandes lignes du dis­po­si­tif ini­tié par la loi Alur de mars 2014, il ap­porte des mo­di­fi­ca­tions te­nant compte de l’an­nu­la­tion, fin 2017 par la jus­tice ad­mi­nis­tra­tive, de sa mise en ap­pli­ca­tion à Pa­ris et à Lille.

« Dans son ar­ticle 145, la loi Elan im­pose un nou­veau tour de vis aux lo­ca­tions tou­ris­tiques meu­blées de courte du­rée ».

Cette fois-ci, le gou­ver­ne­ment pré­sente le prin­cipe comme une ex­pé­ri­men­ta­tion pour une du­rée de cinq ans. Par ailleurs, le dis­po­si­tif reste op­tion­nel. L’ini­tia­tive en est ain­si lais­sée aux com­munes sur le pé­ri­mètre de leur choix. Les mé­tro­poles si­tuées en zones ten­dues (où sub­sistent des ten­sions anor­males du mar­ché lo­ca­tif) peuvent dé­po­ser une de­mande au­près du mi­nis­tère de la Co­hé­sion des ter­ri­toires et des re­la­tions avec les col­lec­ti­vi­tés ter­ri­to­riales jus­qu’au 24 no­vembre 2020. À no­ter que l’en­ca­dre­ment des loyers pour­ra être ap­pli­qué sur dé­ci­sion pré­fec­to­rale à la de­mande de cer­taines col­lec­ti­vi­tés.

En cas de non-res­pect du pla­fond de loyer, le pro­prié­taire ré­cal­ci­trant de­vra, sur in­jonc­tion du pré­fet, pro­cé­der au rem­bour­se­ment du trop-per­çu. En cas de re­fus, il s'ex­pose à une amende de 5.000 eu­ros (15.000 eu­ros s'il s'agit d'une per­sonne mo­rale, comme une agence im­mo­bi­lière ou une pla­te­forme). De plus, le lo­ca­taire pour­ra exer­cer une ac­tion en di­mi­nu­tion de loyer.

DES SANC­TIONS AC­CRUES CONTRE LES LO­CA­TIONS TOU­RIS­TIQUES

Dans son ar­ticle 145, la loi Elan im­pose un nou­veau tour de vis aux lo­ca­tions tou­ris­tiques meu­blées de courte du­rée, de type Airbnb, dans les grandes villes. Il s'agit no­tam­ment de ras­su­rer le sec­teur hô­te­lier face à l'es­sor abu­sif du phé­no­mène de lo­ca­tions sai­son­nières en­re­gis­tré ces der­nières an­nées, prin­ci­pa­le­ment à Pa­ris. Pour évi­ter la mul­ti­pli­ca­tion des lo­ge­ments tou­ris­tiques, la loi Elan ac­croît d’abord les sanc­tions pé­nales et fi­nan­cières à l’en­contre des loueurs qui ne se conforment pas aux règles en vi­gueur. Ain­si, tout par­ti­cu­lier qui n’a pas dé­cla­ré ou té­lé­dé­cla­ré ses lo­ca­tions tou­ris­tiques au­près de sa mai­rie qui le lui ré­clame s’ex­pose à une amende ci­vile pou­vant al­ler jus­qu’à 5.000 eu­ros (contre 450 eu­ros jus­qu’alors). Quant à ce­lui qui re­fuse de trans­mettre le dé­compte des nuits des lo­ca­tions à sa mai­rie dans un dé­lai d’un mois, il en­court une amende qui peut at­teindre à 10.000 eu­ros. Autre dis­po­si­tion éta­blie par la loi Elan : dans les com­munes où la ré­gle­men­ta­tion sur le chan­ge­ment d’usage est ap­pli­cable, le bailleur ne peut plus louer sa ré­si­dence prin­ci­pale plus de 120 jours du­rant une même an­née ci­vile, sauf obli­ga­tion pro­fes­sion­nelle, rai­son de san­té ou cas de force ma­jeure. En cas de dé­pas­se­ment de ce pla­fond sans juste mo­tif, il peut se voir ap­pli­quer une amende de 10.000 eu­ros. Les pla­te­formes de lo­ca­tion sai­son­nières sont, elles aus­si, concer­nées par de nou­velles règles im­po­sées par le texte. De­puis le 1er jan­vier 2019, elles ont obli­ga­tion de res­pec­ter la li­mite lé­gale de 120 jours de lo­ca­tion par an. Confor­mé­ment à un ac­cord si­gné l’été der­nier avec le gou­ver­ne­ment, Airbnb ap­plique dé­sor­mais ce dis­po­si­tif dans dix­huit villes, par­mi les­quelles Pa­ris, Lyon, Bor­deaux, Ver­sailles, Nice, Nîmes ou en­core Saint-paul-deVence. Dès qu’un bien à louer at­teint le seuil maxi­mal au­to­ri­sé, le pro­prié­taire est in­for­mé que son an­nonce est au­to­ma­ti­que­ment blo­quée et qu’il ne peut plus re­ce­voir de ré­ser­va­tion. La fac­ture peut s’avé­rer sa­lée pour les contre­ve­nants. S’il pu­blie une an­nonce qui dé­passe sans au­to­ri­sa­tion les 120 jours, le bailleur en­court une amende de 10.000 eu­ros par lo­ge­ment. Pour la pla­te­forme qui ne sup­pri­me­rait pas l’offre, la sanc­tion s’élè­ve­rait à 50.000 eu­ros.

LA FIN DE LA TRÊVE HI­VER­NALE POUR LES SQUAT­TEURS

L'ar­ticle 201 de la loi Elan fa­ci­lite la pro­cé­dure d'ex­pul­sion des squat­teurs qui oc­cupent de ma­nière illi­cite le lo­ge­ment d'un par­ti­cu­lier (ré­si­dence prin­ci­pale ou se­con­daire). Do­ré­na­vant, les oc­cu­pants sans droit ni titre ne sont plus pro­té­gés par la trêve hi­ver­nale. Ce­la veut dire qu'ils sont sus­cep­tibles d'être ex­pul­sés à tout mo­ment, y com­pris entre le 1er no­vembre et le 31 mars. Pré­ci­sion im­por­tante : cette règle ne vaut pas pour les lo­ca­taires qui ne règlent plus leurs loyers : ils sont tou­jours pro­té­gés du­rant cette pé­riode.

En outre, le texte sup­prime la règle se­lon la­quelle les squat­teurs ne peuvent être ex­pul­sés qu'à l'is­sue du dé­lai de deux mois entre la dé­li­vrance du com­man­de­ment de quit­ter les lieux et la mise en oeuvre ef­fec­tive de l'ex­pul­sion. Ce laps de temps leur était jus­qu'ici ac­cor­dé pour leur per­mettre d'or­ga­ni­ser leur re­lo­ge­ment. La nouvelle règle se tra­duit par un gain de temps pré­cieux pour le bailleur, sou­vent im­pa­tient de ré­cu­pé­rer son bien.■

La du­rée du bail mo­bi­li­té est obli­ga­toi­re­ment com­prise entre 1 et 10 mois

Les pla­te­formes en ligne bloquent au­to­ma­ti­que­ment la lo­ca­tion des ré­si­dences prin­ci­pales à 120 jours dans 18 villes fran­çaises

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