MARCHÉS IMMOBILIER 2022, L'ANNÉE DE TRANSITION ?

Après un cru 2021 particulièrement dynamique, marqué par de nouvelles motivations des acheteurs, la nouvelle année pourrait être charnière. Volume de transaction, évolution des prix, nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers… Les tendances à prévoir dans les douze prochains mois.

Après un cru 2021 particulièrement dynamique, marqué par de nouvelles motivations des acheteurs, la nouvelle année pourrait être charnière. Volume de transaction, évolution des prix, nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers… Les tendances à prévoir dans les douze prochains mois.

Envers et contre-tout, l’immobilier résiste. Alors que la crise sanitaire liée au nouveau coronavirus faisait planer de nombreuses incertitudes sur le marché du logement, celui-ci a encore une fois fait preuve d’un dynamisme exceptionnel en 2021. Après une année 2020, traversée par les épisodes de confinement qui ont rendu plus difficiles les achats et les ventes de biens, c’est un nouveau record de transactions qui se profile.

NOUVEAU RECORD DE TRANSACTIONS

Dans leurs dernières projections, les notaires de France et la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) tablent sur un nombre d’opérations dans l’ancien proche de 1,2 million l’an passé. Un chiffre en hausse par rapport au (déjà) très bon cru 2019. Et bien au-dessus du résultat enregistré l’année suivante, à l’issue de laquelle le volume de transactions avait chuté de 4%, à 1,024 million de ventes. « Il y a eu à la fois un phénomène de rattrapage avec l'augmentation des transactions à la sortie des confinements et un phénomène d'accélération de la prise de décision qui explique ce volume record », décrypte Frédéric Violeau, notaire chargé des statistiques immobilières nationales au Conseil supérieur du notariat (CSN).

Si 2021 a été une année rebond, à quoi faut-il désormais s’attendre dans les douze prochains mois ? Il semble que 2022 se profile comme un millésime de transition. D’après les notaires de France, la tendance haussière du nombre de transactions devrait se tasser et retrouver un niveau comparable à celui de 2019. La principale explication de cette possible inflexion tient à l’envolée des prix, confortée par un indéniable « effet Covid ». L’an dernier, nombre de ménages désireux d’occuper un logement plus spacieux, entouré de davantage de verdure et éloigné des hypercentres bruyants, ont concrétisé leur rêve.

UNE OFFRE DE BIENS À BOUT DE SOUFFLE

Ces nouvelles attentes, corrélées au développement du télétravail, ont entraîné une progression moyenne de 7% des prix sur l’année 2021. Une tendance qui a davantage profité aux maisons (+8,1%) qu’aux appartements (+5,6%). En parallèle, la Fnaim constate que cette flambée concerne davantage les communes rurales, les villes balnéaires et les villes moyennes, longtemps boudées par les acheteurs. Conséquence de ce grand déplacement (qui ne s’est toutefois pas traduit pas un exode urbain) : la demande de logements, de plus en plus pressante dans ces espaces aujourd’hui plébiscités, a fait fondre le stock de biens.

En 2022, il sera sans doute beaucoup plus compliqué de trouver un logement (et notamment une maison avec jardin) à acheter dans certaines villes où la pénurie a déjà généré des hausses de prix exceptionnelles l’année dernière, parfois à deux chiffres. La palme revenant à Brest, avec +18,4% en un an selon la Fnaim (voir tableau ci-dessous). Une situation qui ne devrait guère s’améliorer avec la rareté du neuf et les difficultés persistantes d’approvisionnement en matériaux, qui plombent un peu plus les perspectives de se loger sans se ruiner dans un bien nouvellement construit. ►

GARE À LA « FRACTURE IMMOBILIÈRE »

Si la tendance à la hausse des prix dans l’ancien devrait se tasser de manière générale, le Conseil supérieur du notariat pronostique que certaines zones devraient encore afficher des augmentations de l’ordre de 10% cette année. En Île-de-france, le CSN prévoit en revanche une progression contenue à 1% pour les appartements anciens et une hausse de 8% pour les maisons anciennes. Concernant la province, ses pronostics de majoration sont respectivement de 8-9% et 10-11%.

Le fait que le rattrapage des prix touche aujourd’hui l’ensemble des régions alerte le président du réseau Century 21. Selon Laurent Vimont, cette hausse brusque et générale « commence à désolvabiliser les ménages aux revenus les plus faibles et les catégories les plus jeunes ». Et d’expliquer que ces derniers « n'ont pas d'autres choix que de diminuer les surfaces ou d'acheter plus loin » des grandes agglomérations, en particulier en Île-de-france. Comme l’explique Christine Fumagalli, qui vient tout juste de quitter la présidence du réseau immobilier coopératif Orpi, « si les heureux propriétaires dans ces villes (moyennes, Ndlr) verront leur logement prendre de la valeur, ceux qui souhaitent s’y installer devront y mettre le prix ». Selon elle, « la crise a (…) vu l’émergence de nouvelles tendances qu’il est important de canaliser pour ne pas creuser davantage les inégalités et fragmenter la société entre ceux qui peuvent et ceux qui n’ont pas les moyens financiers ».

VERS UNE REMONTÉE PROGRESSIVE DES TAUX ?

Autre menace identifiée : la persistance des difficultés d’accès au crédit, rencontrée par une partie des candidats à l’emprunt immobilier, pourrait, elle aussi, entraîner cette année une stabilisation de l’activité du marché de l’ancien. Avec la réglementation du Haut Conseil de stabilité financière, désormais obligatoire (voir encadré), la remontée modérée des taux des crédits immobiliers, enregistrée depuis l’automne dernier, pourrait bien se poursuivre au même rythme en 2022, au grand dam des ménages modestes. ■

« La demande croissante de logements dans les communes rurales, les villes balnéaires et les villes moyennes a fait fondre le stock de biens ».