LE « RECYCLAGE URBAIN », UN INVESTISSEMENT DURABLE
Investir dans des fonds dédiés à des opérations de transformation de bu- reaux en appartements permet de re- médier au manque de logements, tout en réduisant de manière drastique l’artificialisation des sols. Une manière également pour les épargnants de donner un peu plus de sens à leurs pla- cements financiers.
Investir dans des fonds dédiés à des opérations de transformation de bureaux en appartements permet de remédier au manque de logements, tout en réduisant de manière drastique l’artificialisation des sols. Une manière également pour les épargnants de donner un peu plus de sens à leurs placements financiers.
« Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme ». Cette maxime, attribuée au chimiste Antoine Lavoisier, convient parfaitement pour résumer l’économie circulaire, qui vise à produire des biens de manière durable en limitant la consommation et le gaspillage des ressources et la production des déchets. Elle trouve désormais un nouveau terrain d’application à travers un concept qui émerge, depuis quelques années, dans nombre de villes françaises : le « recyclage urbain ».
PRIVILÉGIER LE BÂTI EXISTANT
Accélérée par la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 - issue des travaux de la Convention citoyenne pour le climat -, cette tendance s’inscrit dans un processus de réinvention de l’espace urbain. Il s’agit de redonner vie à des habitats obsolètes et dégradés, avec pour postulat de départ de privilégier les bâtiments existants avant de se lancer dans de nouvelles constructions. La principale traduction étant la transformation de bureaux vacants en espaces résidentiels accessibles aux particuliers. Reconstruire sur de l’existant permet d’abord de lutter contre l’étalement urbain. Une mission en totale adéquation avec l’ambition, inscrite dans la nouvelle loi, du « zéro artificialisation net » (ZAN) des sols à horizon 2050 en France.
Mais cette inclination à la rénovation des actifs immobiliers en nouveaux lieux de vie profite également d’une conjoncture inédite. Tout d’abord, l’essor du télétravail, accéléré par l’épidémie de Covid-19, a fait déserter de nombreux bureaux, pour certains toujours inoccupés à ce jour. À titre d’exemple, au dernier trimestre 2021, l’offre immédiate (à savoir le stock de bureaux vides) en Île-de-france s’affichait au plus haut, à 4 millions de mètres carrés. Tandis que, dans le même temps, on as
siste à une augmentation de la pénurie de logements, principalement dans les grandes agglomérations. Dans un contexte de prise de conscience écologique croissante, le recyclage urbain trouve là un terrain plus que favorable.
PLUS CHER QUE DE PARTIR DE ZÉRO
C’est donc dans ce cadre que de nouvelles opportunités de placement s’offrent aux épargnants plus que jamais en quête de sens dans leur façon d’investir. Ils peuvent ainsi, notamment dans la perspective de leur retraite, orienter leurs économies vers des fonds d’investissement immobilier consacrés au recyclage foncier pour des projets d'aménagement urbain. Une opération qui s’avère, au passage, une bonne alternative aux fortes fluctuations qui affectent actuellement les marchés financiers.
La plupart des opérations de reconversion urbaine émanent, en général, des promoteurs immobiliers. Avant tout, ils étudient la viabilité technique et économique d'un projet de réhabilitation. « Non seulement le recyclage d'un bâti existant permet d'éviter de repartir à zéro, mais cela engendre également une réduction de 50% des émissions de CO2 par rapport à une démolition-reconstruction », explique Matthias Bertetto, directeur général du groupe Bécarré. Il reconnait toutefois la transformation d'immeubles obsolètes s'avère souvent plus onéreuse (« de l'ordre de 20 à 30% ») que leur destruction.
C’est la raison pour laquelle, à la faveur des fonds gérés pour le compte de leurs investisseurs particuliers, des sociétés de gestion spécialisées dans le recyclage urbain font l’acquisition de foncier obsolète en copromotion, sans conditions suspensives. Ces fonds assument les démarches administratives (portage foncier), puis mènent à terme l’opération immobilière en partenariat avec un promoteur.
PORTAGE FONCIER
Parmi ces acteurs engagés dans ces investissements figure notamment Novaxia Investissement. Depuis mars 2021, le pionnier du recyclage urbain propose aux épargnants d’investir dans le recyclage de bureaux en logements via leurs contrats d’assurance vie, tout en captant la plus-value issue de la baisse de la valeur des bureaux. Son fonds « Novaxia R », référencé auprès de neuf assureurs (Suravenir, Generali, Spirica, Apicil, AG2R La Mondiale, CNP Patrimoine, Prepar Vie, Ageas et Swiss Life), fait l’acquisition de biens tertiaires loués ou non, recyclables à moyen et court terme. Disponible sous forme d’unités de compte, il a affiché une collecte de près de 200 millions d’euros l’an passé et apporté une performance annualisée de 5,08% net de frais de gestion aux clients investisseurs.
La société de gestion vient d’annoncer qu’elle avait collecté auprès des investisseurs particuliers 300 millions d’euros sur le seul premier semestre de 2022 et qu’elle affichait une prévision de 600 millions d’euros collectés sur l’ensemble de cette année.
Concrètement, les frais d’investissement appliqués au véhicule « Novaxia R » s’élèvent à 2% maximum à l’entrée, dont la moitié est attribuée au fonds. S’ajoutent des frais de gestion annuels de 1,6% hors taxes de l’actif net par an pour les parts souscrites au travers de compagnies d'assurances (ils sont de 0,8% hors taxes de l’actif net pour les parts réservées aux investisseurs professionnels). À l’instar de Novaxia, d’autres acteurs misent désormais sur le recyclage urbain. C’est le cas, notamment, d’icade Promotion ou encore de Covivio.
L’INVESTISSEMENT DIRECT, UNE AUTRE OPTION
À noter qu’il est possible d’effectuer ce type d’investissement également en direct. « Dans ce cas, les acquisitions sont réalisées en ventes en l’état futur d’achèvement (achat sur plan, ou Vefa), dans le cadre de projets validés par les maires », affirme Matthias Bertetto. Le DG de Bécarré précise que l’investisseur bénéficie de frais de notaire et de droits de mutation moins élevés que pour l'achat d'un bien immobilier ancien.
Ces avantages s’appliquent également dès lors que le poids total des dépenses de travaux dans le coût total de l’opération de réhabilitation des bâtiments obsolètes est suffisamment important. « À partir du moment où ces travaux représentent une transformation notable du bâti existant - signalée via une règle de calcul déterminée par l’administration fiscale -, ce qui est toujours le cas des reconversions de bureaux en logements, l’investissement est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel », précise Matthias Bertetto.
Comme pour les programmes neufs, la publicité autour de ces opérations passe par les réseaux d'agences immobilières, les panneaux publicitaires. Mais elle peut aussi se faire par le truchement des conseillers en gestion de patrimoine ou des banques.