Im­mo­bi­lier Com­ment fixer un loyer au plus juste ?

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Vous vous ap­prê­tez à mettre un lo­ge­ment en lo­ca­tion mais vous vous in­ter­ro­gez. Etes-vous libre de dé­ter­mi­ner le loyer ou de­vez-vous, au contraire, vous plier à cer­taines règles ? Notre mode d’em­ploi pour évi­ter les pé­riodes de va­cance et ren­ta­bi­li­ser votre investissement. En­quête : Laurence Roy

Dé­fi­nir le juste loyer est un vé­ri­table dé­fi pour le bailleur. Il lui faut trou­ver le prix ni trop haut ni trop bas qui, en co­hé­rence avec les va­leurs lo­ca­tives du mar­ché et conforme à la ré­gle­men­ta­tion en vi­gueur, lui per­met­tra de com­pen­ser ses charges, de ren­ta­bi­li­ser son investissement et, même, dans l’idéal, de fi­dé­li­ser son lo­ca­taire. Pour sa­voir s’il a toute li­ber­té de ma­noeuvre, le bailleur doit com­men­cer par dé­ter­mi­ner si son bien se si­tue, ou non, en zone ten­due (voir en­ca­dré page sui­vante).

En ef­fet, pour faire face à l’in­fla­tion qui ca­rac­té­ri­sait à une époque le mar­ché lo­ca­tif, les pou­voirs pu­blics ont pro­gres­si­ve­ment mis en place une ré­gle­men­ta­tion vi­sant à contrô­ler les loyers dans des zones du territoire fran­çais consi­dé­rées comme « ten­dues ». Au­jourd’hui, 28 ag­glo­mé­ra­tions de plus de 50 000 ha­bi­tants sont dé­cla­rées comme telles par le dé­cret no 2013-392 du 10 mai 2013, soit la plu­part des grandes villes de l’Hexa­gone ain­si que leurs ban­lieues. Les loyers à la re­lo­ca­tion (avec un nou­veau lo­ca­taire) et les re­nou­vel­le­ments de bail (avec le lo­ca­taire en place) y sont stric­te­ment en­ca­drés par un dé­cret, re­con­duit chaque an­née. La li­ber­té du bailleur y est res­treinte mais les dé­ro­ga­tions sont nom­breuses et mé­ritent d’être exa­mi­nées de près. Pour qui sait les mettre à pro­fit, elles abou­tissent à un réel avan­tage.

En de­hors de ces zones, le pro­prié­taire a le champ libre pour fixer son loyer, sans ex­cep­tions ni res­tric­tions. Il doit alors com­po­ser avec des contraintes, non plus ré­gle­men­taires, mais éco­no­miques. Le contexte ne lui est plus très fa­vo­rable. Les loyers stagnent, voire re­culent dans la plu­part des villes, tan­dis que les prix de vente conti­nuent de pro­gres­ser. En consé­quence, le bailleur n’a pas d’in­té­rêt à voir son lo­ca­taire quit­ter les lieux ra­pi­de­ment. Au contraire. Il pour­rait être for­cé de bais­ser son loyer pour re­louer son bien.

D’au­tant que les lo­ca­taires s’af­firment. Grâce à une in­for­ma­tion de qua­li­té dif­fu­sée sur In­ter­net, ils sont de mieux en mieux ren­sei­gnés sur leurs droits et sur les loyers de mar­ché, et n’hé­sitent pas à contes­ter le prix de­man­dé ou à ré­cla­mer une pres­ta­tion sup­plé­men­taire.

Le pro­prié­taire a par­fois in­té­rêt à bais­ser ses pré­ten­tions pour être sûr de louer

IL­LUS­TRA­TIONS : AR­NAUD TRACOL

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