Le bailleur est res­pon­sable des troubles cau­sés par ses lo­ca­taires

Mieux Vivre Votre Argent - - Vos Droits - RO­BIN MASSONNAUD

LES FAITS. Le lo­ca­taire d’un lo­ge­ment HLM de­mande à son bailleur de faire ces­ser les nui­sances so­nores nocturnes pro­vo­quées par le fils des voi­sins du des­sus. Le bailleur adresse alors trois lettres re­com­man­dées en trois ans à ses pa­rents mais sans ré­sul­tat, leur fils ne mo­di­fiant pas son com­por­te­ment. Le lo­ca­taire, exas­pé­ré, sai­sit la jus­tice afin que son bailleur soit condam­né à prendre les me­sures propres à mettre fin à cette si­tua­tion. Il est dé­bou­té en pre­mière ins­tance mais aus­si de­vant la cour d’ap­pel, cette der­nière es­ti­mant que les lettres re­com­man­dées étaient suf­fi­santes et que l’on ne pou­vait pas re­pro­cher au bailleur de ne pas avoir en­ga­gé une pro­cé­dure de ré­si­lia­tion du bail des voi­sins in­dé­li­cats.

Il se pour­voit en cas­sa­tion.

LA DÉ­CI­SION. La Cour de cas­sa­tion donne rai­son au lo­ca­taire. Se­lon les juges, le bailleur est res­pon­sable en­vers ses lo­ca­taires des troubles de jouis­sance cau­sés par les autres lo­ca­taires et oc­cu­pants de l’im­meuble. Il n’est exo­né­ré de cette res­pon­sa­bi­li­té qu’en cas de force ma­jeure. Il est, en ef­fet, de prin­cipe que le bailleur a tou­jours l’obli­ga­tion lé­gale de ga­ran­tir à ses lo­ca­taires la jouis­sance pai­sible des lieux loués et doit mettre en oeuvre toutes les di­li­gences pour y ar­ri­ver. En l’es­pèce, la cour d‘ap­pel avait consi­dé­ré que l’en­voi des lettres re­com­man­dées était suf­fi­sant, d’au­tant plus qu’au­cun autre lo­ca­taire n’avait for­mu­lé de plaintes pour ta­page noc­turne. Un tel ar­gu­ment ne pou­vait être pris en compte car il li­mi­tait les obli­ga­tions du bailleur.

CE QU’IL FAUT RE­TE­NIR. Au sein d’une co­pro­prié­té, la no­tion de « jouis­sance bour­geoise des lieux » s’im­pose à tous les ré­si­dents, qu’ils soient pro­prié­taires, lo­ca­taires ou oc­cu­pants à titre gra­tuit. Lorsque le bien est loué, le bailleur doit s’as­su­rer que son lo­ca­taire peut ha­bi­ter les lieux dans ces condi­tions et ce der­nier peut le som­mer d’agir en ce sens. Un pro­prié­taire oc­cu­pant peut éga­le­ment se re­tour­ner contre un bailleur dont le lo­ca­taire a un com­por­te­ment pré­ju­di­ciable à cette jouis­sance pai­sible. Dans tous les cas, le pro­prié­taire sol­li­ci­té doit uti­li­ser tous les moyens lé­gaux à sa dis­po­si­tion pour que le rè­gle­ment de co­pro­prié­té soit res­pec­té. Si ses de­mandes ré­pé­tées n’abou­tissent pas, il doit en­vi­sa­ger la mise en oeuvre d’une pro­cé­dure de rup­ture du bail. En ef­fet, se­lon l’ar­ticle 1741 du Code ci­vil, le contrat peut être ré­si­lié en cas d’in­exé­cu­tion par le lo­ca­taire de ses en­ga­ge­ments. Par­mi ces der­niers, on trouve bien sûr ce­lui d’ha­bi­ter les lieux de fa­çon tran­quille et pai­sible. Si le contrat de bail contient une clause ré­so­lu­toire de plein droit, il se­ra même pos­sible d’ob­te­nir la ré­si­lia­tion sans avoir re­cours au juge. Si ce re­cours est né­ces­saire, les tri­bu­naux font tou­jours droit aux re­quêtes des bailleurs en cas d’ab­sence de réac­tion du lo­ca­taire à leurs in­jonc­tions.

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