Lo­ge­ment neuf ou an­cien : le match des prix

Avant d’op­ter pour un bien à peine sor­ti de terre ou, au contraire, construit il y a plu­sieurs an­nées, ou­bliez les idées re­çues et faites vos comptes. Dé­tail des quatre prin­ci­paux postes à étu­dier. En­quête: Ni­na Le Clerre

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Faut-il ache­ter dans le neuf ou dans l’an­cien ? A peine la ques­tion po­sée, pro­mo­teurs et agents im­mo­bi­liers four­bissent leurs armes. Tout comme les ache­teurs po­ten­tiels, tant ce su­jet ne laisse per­sonne in­dif­fé­rent. Les uns mettent en avant les qua­li­tés tech­niques et la tran­quilli­té liée à l’ab­sence de tra­vaux of­fertes par le neuf. Les autres ne dé­mordent pas du charme et de la si­tua­tion ur­baine sou­vent meilleure des biens an­ciens. Des rai­sons de pré­fé­rer l’un ou l’autre sub­jec­tives, donc dif­fi­ciles à contes­ter. Mais ten­tons de ré­flé­chir de fa­çon prag­ma­tique en nous fo­ca­li­sant sur un élé­ment non né­gli­geable dans l’ac­qui­si­tion d’un bien im­mo­bi­lier : le coût. Là en­core, les idées re­çues re­viennent au ga­lop : d’au­cuns s’em­pressent ain­si d’af­fir­mer que le neuf coûte tou­jours plus cher. Est-ce si sûr ?

En ef­fet, si l’on parle de coût, il ne faut pas se li­mi­ter à l’étude du seul prix d’achat. Un deuxième point entre en ligne de compte. Qu’en est-il des frais d’en­tre­tien res­pec­tifs du neuf et de l’an­cien : tra­vaux, charges de co­pro­prié­té, etc. ? Un prix d’achat ma­jo­ré peut-il être com­pen­sé par des éco­no­mies réa­li­sées par la suite ? Ou, au contraire, un ta­rif ini­tial faible peut-il se payer cher à l’usage au mo­tif que l’ad­di­tion des charges et des tra­vaux se ré­vèle exor­bi­tante ? Troi­sième fac­teur à consi­dé­rer : l’évo­lu­tion du prix du bien. Le neuf, ac­quis avec une TVA à 20%, ne se dé­cote-t-il pas à la vi­tesse grand V, comme les voi­tures dès leur pre­mière an­née de vie ? Qu’ils soient pri­mo-ac­cé­dants, se­cun­do-ac­cé­dants ou simples in­ves­tis­seurs, les ache­teurs doivent s’in­ter­ro­ger sur ces trois points. Les par­ti­cu­liers dé­si­reux de réa­li­ser une opé­ra­tion lo­ca­tive doivent en ajou­ter un qua­trième : le mon­tant du loyer sus­cep­tible d’être per­çu. Ques­tion toute simple : les lo­ge­ments neufs se louent-ils plus cher que les an­ciens ? Quant à la fis­ca­li­té liée à l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif dans le neuf, il s’agit d’un cri­tère à n’éva­luer qu’une fois les prin­ci­paux élé­ments ana­ly­sés.

Face à ces in­ter­ro­ga­tions, des ten­dances se dé­gagent, même si l’hé­té­ro­gé­néi­té du parc im­mo­bi­lier ne per­met pas de four­nir une ré­ponse unique. Ar­bi­trez donc le match neuf/an­cien en fonc­tion des spé­ci­fi­ci­tés lo­cales, du type de bien convoi­té, de l’état de l’an­cien dans votre zone de pros­pec­tion... Pour vous y ai­der, nous vous pro­po­sons une check-list à suivre. A vos cal­cu­lettes !

Prix d’achat: com­pa­rez à sur­faces et si­tua­tions égales

Le mé­ca­nisme de for­ma­tion des prix est très dif­fé­rent sui­vant les mar­chés. La va­leur de l’an­cien dé­pend avant tout de l’offre et de la de­mande. « Tan­dis que pour le neuf, le prix cor­res­pond à la somme d’une ad­di­tion de plu­sieurs coûts qui partent du prix du fon­cier », in­dique Phi­lippe Denis, di­rec­teur com­mer­cial de Co­ge­dim. A l’achat du ter­rain s’ajoutent les coûts de construc­tion, les frais de com­mer­cia­li­sa­tion, sans ou­blier la marge du pro­mo­teur. Dans les deux cas, les prix moyens ont pro­gres­sé en 2017 au ni­veau na­tio­nal: + 3% pour le neuf, d’après le ba­ro­mètre LPI-SeLo­ger, et + 4,2% pour l’an­cien, se­lon les cal­culs de la Fnaim. Mais la ten­dance est au­jourd’hui à l’ac­cal­mie, après trois ans d’ac­ti­vi­té boos­tée par des taux d’em­prunt très bas. Les prix dans l’an­cien connaissent un « at­ter­ris­sage en dou­ceur », constatent les pro­fes­sion­nels. Tan­dis que le neuf af­fiche des signes de fai­blesse. « On n’ob­serve pas de pro­gres­sion sur ces der­niers mois », ad­met Phi­lippe Denis. Mal­gré ce ra­len­tis­se­ment, «les lo­ge­ments des pro­grammes fraî­che­ment sor­tis de terre res­tent 20 à 25 % plus cher en moyenne », note Tho­mas Le­febvre, di­rec­teur scien­ti­fique de MeilleursA­gents.

At­ten­tion, ces moyennes sont à prendre avec pré­cau­tion. Car il n’existe pas un mar­ché, mais une « mo­saïque » de mar­chés. A Pa­ris et dans d’autres grandes villes, les prix de l’an­cien ont conti­nué d’aug­men­ter sur les huit pre­miers mois de 2018 (+4,6%, se­lon MeilleursA­gents). Alors que cer­taines villes moyennes ont vu les ta­rifs de leurs biens an­ciens bais­ser sur cette pé­riode, d’après les no­taires. L’écart neuf-an­cien se­ra donc va­riable au gré des ca­rac­té­ris­tiques lo­cales.

Même si le parc im­mo­bi­lier est hé­té­ro­gène, des ten­dances se dé­gagent

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