Conti­nuer à louer ou vendre: les ques­tions à se po­ser

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C’est bien connu, l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif a tou­jours été un ex­cellent ou­til de dé­fis­ca­li­sa­tion. Avec des biens an­ciens à ré­no­ver, le pro­prié­taire peut dé­duire le mon­tant des tra­vaux des es loyer set, dans une cer­taine li­mite, de son re­ve­nu glo­bal taxable. Avec le neuf, il a droit à d’im­por­tantes ré­duc­tions d’im­pôt éta­lées sur plu­sieurs an­nées, sous ré­serve de contraintes de lo­ca­tion. Mais pas­sée la pé­riode d’éco­no­mie fis­cale, l’in­ves­tis­seur se re­trouve avec des ac­tifs dont les loyers su­bissent de plein fouet l’im­pôt sur le re­ve­nu et les co­ti­sa­tions so­ciales. Et ce ne sont pas les ré­centes ré­formes qui vont amé­lio­rer sa si­tua­tion. En ef­fet, si les in­té­rêts et les di­vi­dendes re­lèvent dé­sor­mais d’une taxa­tion for­fai­taire de 30%, les re­ve­nus fon­ciers, eux, res­tent sou­mis à l’im­pôt pro­gres­sif, dont le taux peut at­teindre 45%, et sup­portent en plus les co­ti­sa­tions so­ciales de 17,2%. En outre, le pro­prié­taire bailleur doit ac­quit­ter une taxe fon­cière qui va en aug­men­tant et doit dé­cla­rer la va­leur de ses biens lo­ca­tifs s’il est sou­mis à l’im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière (IFI). Au vu de ce ma­tra­quage fis­cal, l’in­ves­tis­seur peut être ten­té de se dé­bar­ras­ser de son pa­tri­moine im­mo­bi­lier lo­ca­tif. Mais il faut y réfléchir à deux fois avant de pas­ser à l’acte.

Avant toute dé­ci­sion, éva­luez la ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive du bien

Tout d’abord, vous de­vez exa­mi­ner la ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive de vos biens. Pré­ci­sion im­por­tante, elle se cal­cule par rap­port au prix moyen que vous pour­riez ti­rer de leur vente et non en fonc­tion du prix que vous avez payé lors de leur achat. Se­lon les com­munes, les chiffres sont contras­tés et le rap­port est très va­riable (voir in­fo­gra­phie, page sui­vante). Plus votre loyer au mètre car­ré est éle­vé par rap­port au prix de vente du même mètre car­ré, plus vous au­rez in­té­rêt à conser­ver votre bien. Une bonne ren­ta­bi­li­té n’est pas si ai­sée à trou­ver et il se­rait dom­mage de vendre pour pla­cer l’ar­gent sur des sup­ports d’épargne moins per­for­mants.

Pre­nons l’exemple de Pa­ris où le prix moyen de vente au mètre car­ré d’un ap­par­te­ment at­teint 9 300 eu­ros, se­lon les don­nées de la plate-forme d’es­ti­ma­tions im­mo­bi­lières MeilleursA­gents au 1er oc­tobre 2018, alors que votre loyer an­nuel peut po­ten­tiel­le­ment s’éle­ver à 320,40 eu­ros le mètre car­ré (26,70 eu­ros par mois x 12). La ren­ta­bi­li­té brute avant im­pôt est seu­le­ment de 3,44%. La vente est donc re­com­man­dée car les prix sont au som­met alors que la ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive est li­mi­tée. De plus, elle de­vrait stag­ner voir bais­ser si le Gou­ver­ne­ment, comme il l’en­vi­sage, ré­ta­blit l’en­ca­dre­ment des loyers dans la ca­pi­tale. En re­vanche, à Châ­teau roux, où le prix moyen de vente est de 921 eu­ros par mètre car­ré et le loyer an­nuel de 81,60 eu­ros (6,80 eu­ros x 12), la ren­ta­bi­li­té se monte à 8,86%. Il se­rait dom­mage de vous pri­ver d’un pla­ce­ment aus­si ren­table, sous ré­serve que le mar­ché lo­ca­tif lo­cal soit suf­fi­sam­ment dy­na­mique pour trou­ver pre­neur.

Des dé­lais de dé­ten­tion im­po­sés par les règles fis­cales

Avant de prendre une dé­ci­sion, il vous faut aus­si te­nir compte des contraintes fis­cales im­po­sées à l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif. Si vous sou­hai­tez vendre, vous de­vez vous as­su­rer de res­pec­ter stric­te­ment le ti­ming fixé par les textes. Pour l’an­cien ré­no­vé, c’est as­sez simple. Si, grâce aux tra­vaux, vous avez dé­cla­ré un dé­fi­cit im­pu­table sur votre re­ve­nu glo­bal, Ber­cy vous im­pose de gar­der votre bien et de conti­nuer à le louer pen­dant trois ans après la der­nière an­née d’im­pu­ta­tion. Au­tre­ment dit, si vous avez di­mi­nué votre re­ve­nu glo­bal 2017, vous de­vrez conti­nuer de louer jus­qu’au 31 dé­cembre 2020. Gare à vous si vous vous af­fran­chis­sez de cette règle, car vous de­vrez re­ver­ser au fisc l’avan­tage en im­pôt ré­sul­tant de la di­mi­nu­tion de votre re­ve­nu taxable, ma­jo­ré d’in­té­rêts de re­tard de 0,20% par mois.

Cer­tains d’entre vous dé­tiennent en­core des Ro­bien « clas­siques » et des Ro­bien « re­cen­trés », qui donnent droit à un amor­tis­se­ment, c’est-à-dire à la dé­duc­tion, au titre du dé­fi­cit fon­cier, d’une par­tie du prix d’achat du bien, sur res­pec­ti­ve­ment quinze ou neuf ans. Dès lors, vous ne de­vez pas vendre tant que votre en­ga­ge­ment de lo­ca­tion, lui aus­si de quinze ou neuf ans, est en cours.

Evo­quons aus­si les autres ré­gimes de dé­fis­ca­li­sa­tion (Pi­nel, Du­flot, Scel­lier clas­sique ou in­ter­mé­diaire, Mal­raux…) oc­troyant sur une du­rée de six, neuf ou douze ans une ré­duc­tion d’im­pôt cor­res­pon­dant à une par­tie du prix payé au pro­mo­teur. Votre en­ga­ge­ment de lo­ca­tion, de même du­rée, vous oblige à ne pas cé­der votre bien.

At­ten­tion, dans tous les cas, si vous dé­cla­rez éga­le­ment un dé­fi­cit fon­cier, vous de­vez aus­si res­pec­ter la règle des trois ans de lo­ca­tion du bien à par­tir de la der­nière im­pu­ta­tion.

Si après ces vé­ri­fi­ca­tions, vous consta­tez que vous n’êtes plus en­ga­gé par ces dé­lais, vous en­vi­sa­ge­rez peut-être de vendre puisque les prix sont tou­jours à la hausse, même si dans quelques villes de pro­vince, ils ont ten­dance à mar­quer

Vous de­vez louer le bien trois ans après la der­nière im­pu­ta­tion de dé­fi­cit fon­cier

le pas. Mais il fau­dra néan­moins vous po­ser d’ autres ques­tions.En fait, nombre de pro­prié­taires dé­cident de cé­der leurs biens dès la pé­riode de dé­fis­ca­li­sa­tion ter­mi­née. Ces der­niers se re­trouvent ain­si tous en même temps sur le mar­ché. Dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions, où la de­mande de lo­ge­ments est plus im­por­tante que l’offre, l’ar­ri­vée de nom­breux ap­par­te­ments se­ra ab­sor­bée sans pro­blème et vous pour­rez même réa­li­ser une opé­ra­tion fi­nan­cière in­té­res­sante.

Plus vous tar­dez à re­vendre, moins la plus-va­lue se­ra taxée

En re­vanche, dans les villes de taille plus mo­deste, l’ ex­pé­rien­ce­prouve que cet af­flux dé­sta­bi­lise le mar­ché et contri­bue à faire bais­ser les prix. Ain­si, les ache­teurs de Pé­ris­sol à Mon­tau­ban, ville dans la­quelle les pro­mo­teurs ont trop construit, n’ ont re­ven­du dans les an­nées 2005-2009 qu’ en ac­cep­tant une perte moyenne de 40 à 50% par rap­port au prix d’achat, cette moins-va­lue an­nu­lant to­ta­le­ment les gains d’im­pôt ob­te­nus !

Pour évi­ter de se re­trou­ver en­glué dans une sur abon­dance de biens à vendre, mieux vaut gar­der vos ac­tifs au-de­là de la pé­riode de dé­fis­ca­li­sa­tion, pour une du­rée to­tale com­prise entre quinze ans, au mi­ni­mum, et vingt-cinq ans. Vous pour­rez alors es­comp­ter réa­li­ser une plus-va­lue et pro­fi­ter, de sur­croît, d’une fis­ca­li­té plus douce. En ef­fet, le ré­gime de taxa­tion des plus-va­lues im­mo­bi­lières fa­vo­rise les pro­prié­taires qui re­vendent sur le long terme, les abat­te­ments sur les gains aug­men­tant avec le nombre d’an­nées de dé­ten­tion. Pour ne pas avoir à s’ac­quit­ter d’un im­pôt de 19%, il faut gar­der son bien vingt-deux ans et, pour échap­per aux pré­lè­ve­ments so­ciaux de 17,2%, il faut le conser­ver trente ans.

Pre­nons un exemple. Vous ven­dez un ap­par­te­ment 100 000 eu­ros en réa­li­sant dans cette opé­ra­tion une plus­va­lue nette de 20 000 eu­ros. Si vous le ven­dez à l’is­sue d’une pé­riode de neuf ans de lo­ca­tion, vous bé­né­fi­cie­rez, d’après le ba­rème, d’un abat­te­ment de 24%. Vous se­rez alors taxé à 19% sur 15 200 eu­ros. En sus, vous de­vrez vous ac­quit­ter des co­ti­sa­tions so­ciales qui sont mi­no­rées, elles, d’un abat­te­ment de 6,6%. Cette fois, vous se­rez taxé à 17,2% sur 18680 eu­ros. Vous paie­rez alors 2 888 eu­ros d’im­pôt et 3 213 eu­ros de pré­lè­ve­ments, soit un to­tal de 6 101 eu­ros.

Si vous re­ven­dez vingt ans après l’achat, les abat­te­ments passent res­pec­ti­ve­ment à 90% et 24,75%. Votre im­pôt se­ra alors ré­duit à 380 eu­ros et vos co­ti­sa­tions ne se­ront plus que de 2 589 eu­ros, soit un mon­tant glo­bal de 2 969 eu­ros. Vous au­rez ain­si éco­no­mi­sé 3 132 eu­ros de taxes.

Si vous con­ser­vez votre bien, mieux vaut le louer meu­blé

Pas­sé la pé­riode de dé­fis­ca­li­sa­tion, vous se­rez peut-être ef­frayé par la lourde im­po­si­tion de vos loyers. C’est pour­quoi, si vous sou­hai­tez conser­ver vos ac­tifs im­mo­bi­liers, il est conseillé de chan­ger de mode de lo­ca­tion le jour où votre lo­ca­taire vous dé­li­vre­ra congé. Vous pour­rez alors louer en meu­blé à usage d’ha­bi­ta­tion prin­ci­pale. Ce mode de lo­ca­tion, qui n’est pas concer­né par les me­sures res­tric­tives prises par cer­taines grandes villes à l’en­contre des meu­blés de tou­risme, bé­né­fi­cie d’un ré­gime de taxa­tion plus fa­vo­rable que ce­lui de la lo­ca­tion nue. Du ré­gime des re­ve­nus fon­ciers, vous pas­se­rez à ce­lui des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC). Dès lors que vos re­cettes ne dé­passent pas le seuil de 70 000 eu­ros, vous au­rez le choix entre deux dis­po­si­tifs. Avec ce­lui du mi­cro-fon­cier, vous dé­cla­rez le mon­tant brut de vos re­ve­nus, le fisc n’en taxant que la moi­tié. Avec ce­lui des frais réels, plus com­plexe, vous pou­vez dé­duire toutes vos charges et amor­tir le prix d’achat du bien et des équi­pe­ments.

De sur­croît, pour ceux qui sup­portent l’im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière (IFI, voir en­ca­dré), il peut être in­té­res­sant d’adop­ter le sta­tut de loueur en meu­blé pro­fes­sion­nel (LMP). Pour y pré­tendre dans ce cadre, il faut dé­ga­ger plus de 23 000 eu­ros de re­cettes mais sur­tout re­ti­rer de cette ac­ti­vi­té plus de 50% des re­ve­nus pro­fes­sion­nels du foyer fis­cal. Un seuil dif­fi­cile à res­pec­ter pour ceux qui sont en ac­ti­vi­té, mais ac­ces­sible aux re­trai­tés, dont les pen­sions ne sont pas in­té­grées aux re­ve­nus. Pour ceux qui rem­plissent les cri­tères de la LMP, il n’y a pas à hé­si­ter, puisque tous vos lo­ge­ments af­fec­tés à la lo­ca­tion échap­pe­ront to­ta­le­ment à l’IFI. Vous avez dé­sor­mais toutes les clés en mains pour ré­pondre au di­lemme de tout pro­prié­taire im­mo­bi­lier : gar­der ou vendre !

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