6 villes moyennes où in­ves­tir

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Une ré­cente étude du Cré­dit Fon­cier sur l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif en France ré­vèle que les par­ti­cu­liers qui choi­sissent l’im­mo­bi­lier an­cien sont 48% à le faire dans une pe­tite ou une moyenne ville. Ils sont 30% à pré­fé­rer une grande ville, Pa­ris ou une ca­pi­tale ré­gio­nale, le reste se par­ta­geant entre la mer et la mon­tagne. Ils ont tout com­pris, ces in­ves­tis­seurs qui se tournent vers la pro­vince en fuyant les grandes ag­glo­mé­ra­tions. Car c’est pré­ci­sé­ment dans les villes de moins de 100 000 ha­bi­tants qu’ils at­tein­dront les meilleurs taux de ren­ta­bi­li­té.

Rap­pe­lons-le, la ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive, pour un ac­qué­reur, s’éta­blit par le rap­port entre deux élé­ments : le prix d’ac­qui­si­tion­du­bien,d’une­part,et­le­mon­tant­des­loyers,d’au­tre­part. Pour ob­te­nir une bonne ren­ta­bi­li­té, il faut ne pas ache­ter trop cher et louer à un bon ni­veau. Au­tant dire qu’avec les prix at­teints à Pa­ris et en Ile-de-France, ce se­ra mis­sion qua­si im­pos­sible. Les der­niers chiffres pu­bliés par les no­taires, au deuxième tri­mestre 2018, font état d’un prix de vente moyen des ap­par­te­ments an­ciens de 5 830 eu­ros du mètre car­ré pour l’Ile-de-France et… de 9 300 eu­ros du mètre car­ré pour Pa­ris in­tra-mu­ros. Si l’on rap­porte ces chiffres aux loyers moyens re­le­vés dans ces zones, le bi­lan a de quoi dé­ce­voir, mal­gré des va­leurs lo­ca­tives très éle­vées au mètre car­ré : 18,20 eu­ros du mètre car­ré par mois en Ile-de-France et 26,80 eu­ros dans la ca­pi­tale, se­lon les chiffres de la plate-forme d’es­ti­ma­tion im­mo­bi­liè­reMeilleursA­gentsà­la­fin­de­no­vembre.Pou­runs­tu­dio de 25 mètres car­rés, par exemple, la ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive brute de l’in­ves­tis­se­ment est de 3,75% en Ile-de-France et de 3,46% à Pa­ris. Ce qui est bien peu, puis­qu’une « bonne » ren­ta­bi­li­té se si­tue plu­tôt entre 6 et 7%.

Des grandes villes trop chères pour dé­ga­ger de la ren­ta­bi­li­té

Cer­taines grandes villes de pro­vince font aus­si mal que Pa­ris. Bor­deaux, par exemple. Avec un prix de vente moyen de 4 370 eu­ros par mètre car­ré et un loyer men­suel moyen de 12,50 eu­ros par mètre car­ré, un stu­dio de 25 mètres car­rés ne rap­por­te­ra que 3,43% de ren­ta­bi­li­té. Idem pour Lyon dont le mar­ché im­mo­bi­lier af­fiche des va­leurs proches, tant à l’achat qu’à la lo­ca­tion, dé­ga­geant 3,65 % de ren­ta­bi­li­té. Aix-enP­ro­vence, Nice, Nantes, Rennes, Stras­bourg et Tou­louse s’en sortent mieux, avec des per­for­mances com­prises entre 4 et 5%, tou­jours pour un stu­dio de 25 mètres car­rés en ré­fé­rence. Gre­noble, Lille, Mar­seille, Mont­pel­lier ou en­core Tours se si­tuen­tun­cra­nau-des­sus,entre5et 6 % de ren­ta­bi­li­té. C’est mieux, mais pas en­core fo­li­chon.

D’au­tant plus que la ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive brute n’est qu’une don­née théo­rique qui ne re­flète pas ce que pro­dui­ra réel­le­ment l’in­ves­tis­se­ment (voir en­ca­dré, page sui­vante). De sur­croît, il ne faut pas ou­blier que, les grandes villes étant clas­sées « zones ten­dues », l’évo­lu­tion des loyers y est en­ca­drée. D’un lo­ca­taire à l’autre, le bailleur ne peut pas aug­men­ter le loyer mais seule­ment le ré­éva­luer en fonc­tion de l’in­dice de ré­vi­sion des loyers (IRL, voir p 91).

En­re­vanche,sil’oné­tu­die­ces­mê­mes­chif­fres­sur­des­villes de moindre im­por­tance, les rap­ports sont beau­coup plus in­té­res­sants pour l’in­ves­tis­seur. Sauf rares ex­cep­tions, le prix moyen au mètre car­ré ne dé­passe pas 2 000 eu­ros dans l’an­cien et 3 500 eu­ros dans le neuf alors que le loyer moyen évo­lue tout de même entre 8 et 10 eu­ros du mètre car­ré par mois. En re­te­nant tou­jours la même hy­po­thèse, ba­sée sur un stu­dio de 25 mètres car­rés, on ob­tient des taux de ren­ta­bi­li­té brute bien meilleurs. Quelques exemples, pio­chés sur la carte de France: Dun­kerque (6,31%), Blois (7,02%), Quim­per (7,15%), La­val (7,22%), Sens (7,53%), ou en­core Epi­nal (7,95%), Evreux (8,17%)ouBel­fort(8,48%).Qui­plu­sest,dé­tail­non­né­gli­geable, les villes moyennes ne sont pas, sauf ex­cep­tion, clas­sées

Dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions, l’aug­men­ta­tion des loyers est en­ca­drée

« zones ten­dues ». En cas de chan­ge­ment de lo­ca­taire, le bailleur peut aug­men­ter son loyer li­bre­ment s’il le sou­haite.

Si op­ter pour une ville « moyenne » semble être un bon plan au re­gard des taux de ren­ta­bi­li­té théo­rique, il ne faut ce­pen­dant pas s’y ruer les yeux fer­més, en se conten­tant de re­le­ver des prix de vente abor­dables et un en­vi­ron­ne­ment agréable. Un tel in­ves­tis­se­ment de­mande da­van­tage de pré­cau­tions et de ré­flexion. Avant de vous lan­cer, il faut bien dé­ter­mi­ner ce que vous at­ten­dez de ce pla­ce­ment : une bonne ren­ta­bi­li­té, seule­ment ? Ou, éven­tuel­le­ment, une va­lo­ri­sa­tion du bien sur une pé­riode plus ou moins longue, avec une pers­pec­tive de plus-va­lue, voire les deux ? Si vous vi­sez avant tout une bonne ren­ta­bi­li­té, alors la ville moyenne convien­dra très bien. Si en re­vanche, vous ta­blez sur­tout sur une ap­pré­cia­tion de votre bien, pru­dence. Dans ces com­munes, les pers­pec­tives de plus-va­lue sont moindres que dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions ou en ré­gion pa­ri­sienne et, en tout cas, plus aléa­toires.C’est­sans­dou­te­la­rai­son­pour­la­quel­le­le­sin­ves­tis­seurs ne dé­sertent pas les villes « chères » : ils n’ignorent pas que leur ren­ta­bi­li­té ne se­ra pas mi­ro­bo­lante mais misent sur la hausse des prix de vente pour faire de leur opé­ra­tion un pla­ce­ment réus­si.

Un contexte éco­no­mique lo­cal à étu­dier de près

Il faut en­suite vous in­ter­ro­ger sur la per­ti­nence de l’in­ves­tis­se­ment dans la ville en­vi­sa­gée, au re­gard du contexte éco­no­mique lo­cal. Au­tant chaque mé­tro­pole a ses pro­jets ur­bains, ré­cents ou à ve­nir, ses ob­jec­tifs de crois­sance, ses bas­sins d’em­plois im­por­tants ali­men­tant une de­mande lo­ca­tive forte, au­tant cer­taines pe­tites et moyennes com­munes ne font vrai­ment pas preuve de dy­na­misme. La dé­vi­ta­li­sa­tion des centres-villes est une réa­li­té, au point que le mi­nis­tère de la Co­hé­sion des ter­ri­toires a ré­cem­ment dé­blo­qué une en­ve­loppe de 5 mil­liards d’eu­ros pour fi­nan­cer un plan de re­vi­ta­li­sa­tionde222pe­ti­te­set­moyen­nes­villes,Ac­tion­coeur­de­ville, sur cinq ans, avec l’ob­jec­tif de ra­me­ner des com­merces et des ha­bi­tants au coeur de la ci­té (voir p. 16).

Se pen­cher sur l’en­vi­ron­ne­ment éco­no­mique d’une ville et an­ti­ci­per son évo­lu­tion per­mettent d’éva­luer un élé­ment dé­ter­mi­nant, la de­mande lo­ca­tive. En ef­fet, pour louer dans de bonnes condi­tions, c’est-à-dire à un ni­veau de loyer sa­tis­fai­sant et sans trop de va­cance, il faut que cette de­mande soit sou­te­nue. Pour ce­la, il faut étu­dier la démographie de la ville, son taux de chô­mage et, plus gé­né­ra­le­ment, son dy­na­misme éco­no­mique, sa ca­pa­ci­té à at­ti­rer des étu­diants ou d’autres ca­té­go­ries de po­pu­la­tion, no­tam­ment les jeunes couples ac­tifs, dont le pro­fil lo­ca­tif est très in­té­res­sant.

Pour per­ce­voir si la ville est en plein dé­ve­lop­pe­ment ou plu­tôt sur le dé­clin, vous pou­vez prendre connais­sance des ré­centes réa­li­sa­tions ou des pro­jets, quels qu’ils soient : ré­no­va­tion, ré­ha­bi­li­ta­tion de quar­tiers, va­lo­ri­sa­tion du pa­tri­moine, amé­lio­ra­tion des trans­ports, construc­tion d’une école, créa­tions d’es­paces cultu­rels ou à vi­sée tou­ris­tique, etc. L’im­plan­ta­tion d’une ou plu­sieurs grosses en­tre­prises sur place ou à proxi­mi­té, l’exis­tence ou la créa­tion de zones ter­tiaires, de « ruches » ou de « pé­pi­nières » d’en­tre­prises sont des élé­ments très po­si­tifs. Ils té­moignent de la pré­sence d’une po­pu­la­tion ac­tive, de cadres aux re­ve­nus confor­tables, ayant des be­soins de lo­ge­ments évo­lu­tifs. La des­serte, réa­li­sée ou en pro­jet, d’une ligne de train à grande vi­tesse est éga­le­ment un très bon mar­queur : elle fa­ci­lite les échanges d’une ville à l’autre, et no­tam­ment avec Pa­ris, l’ins­tal­la­tion de té­lé­tra­vailleurs ve­nus de centres ur­bains plus coû­teux ain­si que les vi­sites de tou­ristes étran­gers.

La pré­sence d’étu­diants est aus­si sy­no­nyme de de­mande lo­ca­tive sou­te­nue, car ils sont très mo­biles et leur de­mande porte pile sur les pro­duits d’in­ves­tis­se­ments : les stu­dios et les deux-pièces. En­fin, la fré­quen­ta­tion tou­ris­tique peut suf­fire à jus­ti­fier un choix d’im­plan­ta­tion. Vous pou­vez alors, si la sai­son tou­ris­tique est suf­fi­sam­ment longue, en­vi­sa­ger la lo­ca­tion meu­blée sai­son­nière. Dans ce cas, le taux de ren­ta­bi­li­té du bien monte en flèche et n’a plus rien à voir avec les chiffres clas­siques.

La pré­sence d’un seul de ces fac­teurs est dé­jà un signe en­cou­ra­geant, mais une ville qui réus­sit à en réunir plu­sieurs ras­sure da­van­tage. En croi­sant ces pa­ra­mètres, six villes de taille moyenne ont re­te­nu notre at­ten­tion : Arles, Col­mar, Pau, Poi­tiers, Troyes et Va­len­ciennes (voir pages sui­vantes). A no­ter qu’elles font toutes par­ties du dis­po­si­tif Ac­tion coeur de ville du Gou­ver­ne­ment.

Une ligne de train à grande vi­tesse fa­ci­lite l’af­flux de té­lé­tra­vailleurs et de tou­ristes

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