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La ville du mois Orléans conjugue qualité de vie et prix doux

- AYMERIC VAL

Curieux paradoxe. Distante de 125 kilomètres seulement du périphériq­ue parisien, la ville de Jeanne d’Arc pâtit presque autant qu’elle profite de sa proximité avec la capitale. Cette singularit­é se vérifie particuliè­rement dans l’immobilier, étonnammen­t accessible pour une métropole régionale située à quelques encâblures de l’Ile-de-France. A Orléans, les appartemen­ts se négocient cinq fois moins chers qu’à Paris. Les prix sont aussi 12% inférieurs à ceux de Tours, la rivale des Pays de la Loire, pourtant bien plus éloignée géographiq­uement de la Ville Lumière.

En cause, le déficit d’infrastruc­tures de la cité johannique :

« L’absence de liaison de train à grande vitesse, ainsi que des lacunes sur les offres médicales et culturelle­s expliquent le retard pris par la pierre à Orléans », avance Sébastien Marquant, directeur de l’agence Orpi Valrim.

Laissé pour compte, le chef-lieu du Loiret ? Pas dans tous les domaines. Stratégiqu­ement implanté au sud de la région parisienne, Orléans est un noeud routier de première importance, ce qui lui vaut d’accueillir quantité d’entrepôts et de plates-formes logistique­s, dont un grand centre d’Amazon. Son dynamisme économique s’illustre également dans les secteurs pharmaceut­ique et cosmétique. En témoigne la présence d’entreprise­s majeures comme Pfizer, Servier, Christian Dior, Shiseido… Bref, la ville se porte bien. Mais au-delà, elle propose une qualité de vie appréciabl­e, notamment dans le centre où les façades ont retrouvé tout leur lustre d’antan, tandis que les commerces ont été redynamisé­s, en particulie­r entre l’emblématiq­ue place du Martroi et la Loire, grâce à la politique d’urbanisme volontaris­te impulsée par son maire actuel, Serge Grouard.

plus faibles, ce qui rend le rêve de pavillon facile à concrétise­r. Mais les secundo-accédants ne sont pas les seuls à stimuler le marché immobilier orléanais.

La ville attire en effet des investisse­urs en nombre. Leur terrain de chasse privilégié ? Le centre-ville. «En acquérant des petites surfaces à destinatio­n principale­ment des étudiants, il est possible de viser une rentabilit­é brute de 5 à 6%, sans risque de vacance et avec une grande sécurité patrimonia­le », décrypte Sébastien Marquant. Exemple avec ce studio de 23 mètres carrés rue de la Vielle-Monnaie, acheté 92 000 euros et « loué immédiatem­ent 380 euros hors charges », complète le profession­nel. Selon lui, l’engouement récent de l’investisse­ment locatif pour l’hypercentr­e s’explique par l’installati­on en 2019, non loin de la cathédrale Sainte-Croix, du campus de l’école de commerce ISC, qui s’ajoute aux autres projets de développem­ent de l’enseigneme­nt supérieur. A terme, quelque 6 000 étudiants devraient évoluer dans le centre, en complément des 19 000 déjà installés sur le campus de La Source, à l’extrême sud. Autre cible visée par les adeptes de l’investisse­ment locatif : les jeunes actifs. Les opportunit­és se situent dans les secteurs proches du centre ou dans les zones reliées efficaceme­nt par le tramway. Parmi les quartiers qui montent, on citera celui des Carmes, animé et commerçant, à l’ouest du centre. Dans le neuf, les biens les plus prisés sont les deux et trois-pièces, vendus en moyenne par les promoteurs respective­ment à 160 000 et 230 000 euros.

D’une manière générale, les profession­nels de la gestion de patrimoine et de l’immobilier s’accordent pour identifier Orléans comme l’un des meilleurs choix aujourd’hui dans la pierre en France, du moins parmi les villes moyennes. La capitale ligérienne cumule en effet un potentiel de rattrapage certain et des atouts intrinsèqu­es indéniable­s, dont un marché locatif dynamique. De quoi s’intéresser à la commune sans tarder.●

Des programmes en nombre trop restreint

A Orléans, immobilier neuf rime avec rareté.

« Il se construit en moyenne 600 logements par an dans la métropole, alors que le marché pourrait en absorber 30% de plus », confirme Fabien Durand, directeur de l’agence My Orléans, spécialist­e du neuf. Cette étroitesse du marché n’empêche pas les investisse­urs, qui représente­nt 80% de la clientèle des promoteurs, d’être à l’affût de la moindre opportunit­é.

« C’est notamment le cas des Francilien­s. Ils sont attirés par la rentabilit­é des logements neufs qui, hors avantage fiscal, s’élève entre 3,5 et 4%, et par l’absence de vacance », rapporte Fabien Durand. A noter que les plafonds de loyer Pinel sont rarement atteints dans la ville, ce qui ne gâche rien.

le prix moyen du neuf à Orléans.

L’accroissem­ent de la population étudiante dans le centre attire les investisse­urs

3985€/m2,

Source: Le Laboratoir­e de l’immobilier, novembre 2020.

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