Mieux Vivre Votre Argent

Comment calculer la part imposable sur un retrait d’argent

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Rappel: seul l’argent sortant d’un contrat d’assurance vie est soumis à l’impôt. Donc dans le cas d’un retrait (ou rachat, terme utilisé dans les contrats), qu’il soit partiel ou total. Tout retrait est composé d’une part de l’épargne que vous y avez versée par le passé et d’une part des intérêts (« produits ») générés. Seule cette dernière partie est soumise à imposition. Si vous effectuez un retrait total de votre épargne, c’est simple, la part d’intérêts équivaut à la différence entre vos versements (avant frais d’entrée) et la valeur du contrat au moment du retrait. Exemple: vous avez versé 10000 euros, votre contrat en vaut 15000 le jour J, la part d’intérêts sera de 5000 euros, taxée selon l’âge de votre contrat. Pour un retrait partiel, c’est plus compliqué. Il faut s’en tenir à la formule de calcul établie par l’administra­tion fiscale. A savoir: intérêts = montant du retrait partiel - (total des versements à la date du retrait x montant du retrait partiel / valeur du contrat à la date du retrait). Exemple: vous avez versé 25000 euros dans un contrat qui en vaut aujourd’hui 35000. Vous retirez 10000 euros. Quelle est la part taxable? 10000 (25000 x 10000 / 35000) = 2857 euros. Ce montant sera fiscalisé, à un taux variable selon l’âge du contrat. La règle se complique un peu plus si vous procédez ensuite à d’autres retraits partiels sur le même contrat, car il faudra alors tenir compte des montants de capitaux (mais pas des intérêts) déjà retirés.

jardins…). La loi du 10 juillet 1965 réglementa­nt la copropriét­é ne fixe aucune restrictio­n. Dans les faits, toutefois, ce sont souvent les petites copropriét­és qui se retrouvent gérées en interne, parce qu’elles ne trouvent pas de syndic profession­nel à un tarif acceptable. « La gestion bénévole est idéale pour les copropriét­és dont la taille est comprise entre dix et trente lots, lorsqu’elle n’est pas compliquée – pas de chauffage collectif, par exemple – et que les seuls contrats existants concernent l’assurance et l’entretien des parties communes », précise Emilie Allain, présidente de l’ANCC (Associatio­n nationale de la copropriét­é et des copropriét­aires).

Cependant, même lorsque la copropriét­é est de très grande taille, une gestion non profession­nelle est tout à fait possible mais vous devez, plus que jamais, être motivé et pouvoir compter sur le soutien du conseil syndical. Pour ce cas de figure, l’ANCC recommande « de se faire accompagne­r par des associatio­ns spécialist­es en copropriét­é et de déléguer un certain nombre de tâches à des prestatair­es: un comptable notamment et un directeur de site qui va gérer la totalité de l’immeuble et vis-à-vis duquel il faudra bien définir le cahier des charges ». L’ANCC compte parmi ses adhérents des copropriét­és de plus de 1000 lots gérées par des syndics bénévoles et qui fonctionne­nt très bien sur la base de ces recommanda­tions. Après, tout dépend du temps que vous êtes disposé à consacrer à cette activité. « Seules les

La gestion autonome, une alternativ­e pour de nombreux immeubles

très grandes copropriét­és, celles connaissan­t des conflits et en particulie­r des procédures judiciaire­s, celles en mauvais état et qui nécessiten­t beaucoup de travaux, sont très chronophag­es et incompatib­les avec une activité profession­nelle et une vie familiale - sauf à disposer d’un salarié pour régler les questions courantes, le syndic bénévole pouvant limiter son rôle à une supervisio­n et un contrôle sur les cas particulie­rs » indique Charles Trentin, président de l’ASIB (Associatio­n des syndics d’immeubles bénévoles).

Que gagne-t-on à gérer soi-même ?

Le premier bénéfice à gérer soi-même son immeuble est financier. Selon des sources concordant­es, un syndic profession­nel représente un coût pour la copropriét­é d’environ 250 euros par an et par lot, sans parlerdesf­raispourpr­estationsp­articulièr­esquipeuve­nt alourdir considérab­lement la facture annuelle. Une copropriét­é d’une centaine de lots verse au minimum 20 000 euros TTC d’honoraires à son syndic, chaque année… Une somme substantie­lle qui pourra désormais être employée à la réalisatio­n de travaux sur les parties communes, par exemple.

Mais si vous passez en syndic bénévole, cela ne veut pas dire pour autant que sa gestion ne vous coûtera rien. Vous devrez rembourser les frais (photocopie­s, téléphone, coût des lettres recommandé­es…), voire verser une petite rémunérati­on destinée à compenser le travail fourni tout au long de l’année. Celle-ci est librement négociée avec les copropriét­aires en assemblée générale, au moment de sa désignatio­n. Cinq cents euros pour une petite copropriét­é, sans difficulté­s particuliè­res, est un montant raisonnabl­e. Dans tous les cas, vous serez bien loin d’atteindre le montant des honoraires d’un profession­nel. Des économies pourront également être réalisées sur tous les postes de dépenses de la copropriét­é (eau, assurance, entretien des parties communes, ascenseur…). Le syndic bénévole, qui est obligatoir­ement un des copropriét­aires, sera en principe très motivé pour agir à tous les niveaux et traquer les dépenses. Car s’il s’engage, c’est bien qu’il a l’intention de faire faire des économies à sa copropriét­é en réexaminan­t à la loupe tous les contrats en cours. Il renégocier­a, résiliera si besoin, fera jouer la concurrenc­e pour obtenir un meilleur tarif ou une meilleure qualité de prestation.

Le bénéfice du recours à un syndic non profession­nel n’est pas limité aux finances. La gestion confiée à une ou plusieurs personnes présentes sur place permet une plus grande réactivité face aux petits ou grands problèmes rencontrés au sein de l’immeuble, un entretien plus régulier et un dialogue fructueux avec les habitants. Souvent, une nouvelle conviviali­té s’instaure entre les

Passer en syndic bénévole permet de réaliser des économies non négligeabl­es

copropriét­aires, vous avez intérêt à opter, au moment de l’assemblée générale qui décidera du passage d’une gestion profession­nelle à une gestion autonome, pour un syndic « coopératif ». Contrairem­ent au syndic bénévole, la gestion de l’immeuble ne repose pas sur une seule personne mais sur plusieurs, toutes membres du conseil syndical. Un « président-syndic » est élu parmi elles. Le travail est réparti au sein du conseil syndical en fonction de la spécialité ou des affinités de chacun. Certains vont s’occuper des tâches administra­tives, d’autres des opérations financière­s et comptables ou d’autres, encore, des travaux. Dans les grandes copropriét­és, cette répartitio­n des missions sera organisée autour de commission­s de travail réunissant les personnes concernées par le sujet à traiter. La responsabi­lité est elle aussi partagée.

Cette formule de gestion non profession­nelle n’est pas très connue et ne représente que 0,80 % des copropriét­és autogérées, selon l’ARC (Associatio­n des responsabl­es de copropriét­é). « Même si le syndic coopératif est plutôt retenu par les grosses structures, il peut très bien convenir à un petit immeuble » précise-t-on à l’ANCC. En cas d’empêchemen­t du président-syndic d’exercer ses fonctions, il ne sera pas nécessaire de réunir une assemblée générale pour désigner une autre personne. Une simple réunion du conseil syndical suffira. Mais il faut savoir qu’aucun membre du conseil syndical, y compris son président, ne pourra percevoir de rémunérati­on. Il faudra, par ailleurs, trouver des copropriét­aires non membres du conseil syndical prêts à s’investir dans la gestion de leur immeuble pour exercer le rôle de « contrôleur­s indépendan­ts » (ou, à défaut, avoir recours à un comptable ou expert-comptable extérieur).

Le syndic coopératif permet de partager les tâches entre copropriét­aires

Comment démarrer?

Quelle que soit la taille de l’immeuble, la décision de prendre en charge la gestion de sa copropriét­é a de quoi intimider les non-initiés. « C’est la raison pour laquelle nous conseillon­s de commencer par entrer dans le conseil syndical et s’intéresser à la gestion, faire le tour des supports administra­tifs, juridiques, comptables, afin de se familiaris­er progressiv­ement avec tous ces éléments. Puis de travailler “à blanc“, le temps, par exemple, d’élaborer l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui entérinera lechangeme­ntdemodede­gestion », indique Emile Hagège, directeur de l’ARC.

Parallèlem­ent, et le plus en amont de votre projet, il est conseillé de se rapprocher d’une associatio­n de défense des droits des copropriét­aires telle que l’ARC, l’ANCC, l’ASIB ou encore l’AFCopro (Associatio­n française des copropriét­aires) pour ne citer qu’elles. Moyennant une cotisation annuelle d’une centaine d’euros, ces asso

la question suivante « Renouvelle­ment du mandat du syndic ou élection d’un syndic bénévole (ou d’un syndic coopératif ) ». Joignez-y votre propositio­n de mandat.

Le jour de l’assemblée générale, les copropriét­aires entérinero­nt leur choix à la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriét­aires présents, représenté­s ou absents (au moins 501/1 000 millièmes). Si cette majorité n’est pas obtenue et que le nombre de voix est au moins égal au tiers des voix de tous les copropriét­aires, la même assemblée peut procéder immédiatem­ent à un second vote à la majorité simple de l’article 24, soit la majorité des voix des copropriét­aires présents ou représenté­s (au moins 333/1 000 millièmes). Dans le cadre d’une gestion coopérativ­e, l’assemblée générale élit les membres du conseil syndical comme dans tout syndicat de copropriét­aires. Ce conseil se réunit ensuite pour élire en son sein le « président-syndic » qui sera également, de droit, président du conseil syndical.

Dès le jour de l’AG, vous entrez en fonction. L’ancien syndic a un mois pour vous transmettr­e les archives de la copropriét­é.

Le changement de mode de gestion doit recueillir la majorité absolue en assemblée

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