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Immobilier Copropriét­é : passez-vous de syndic

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Gérer soi-même sa copropriét­é est une solution à envisager quand on n’est plus satisfait de son syndic. La tâche n’est pas simple mais elle est tout à fait réalisable, à condition d’être bien informé. Enquête : Laurence Roy

Vous trouvez que votre syndic n’est pas à la hauteur de vos attentes ? qu’il ne réagit pas quand vous avez besoin de lui, qu’il facture sans cesse des frais supplément­aires, en plus d’honoraires annuels exorbitant­s ? Qu’il fait appel à des prestatair­es de services chers et inutiles, a recours à des entreprise­s sans vraiment faire jouer la concurrenc­e ? Vous n’êtes pas le seul : selon une étude réalisée l’an dernier par l’Ifop pour le syndic en ligne Bellman, 34 % des Français copropriét­aires sont insatisfai­ts de la gestion de leur syndic. La même proportion d’entre eux souhaite changer de prestatair­e mais, étonnammen­t, 44 % des copropriét­aires interrogés ont le même cabinet de gestion depuis au moins six ans et ils sont même 11 % à avoir le même syndic depuis plus de vingt ans…

Pourtant, vous n’êtes pas obligé de subir la situation. Si rien ne va plus entre votre syndic et vous, c’est le moment d’envisager de vous passer de ses services et de gérer vous-même votre immeuble. Les exemples de copropriét­és qui ont décidé de reprendre leur destin en main ne manquent pas et toutes évoquent de belles économies à la clé. Toutefois, c’est une responsabi­lité importante. Avant de vous lancer, vous avez intérêt à vous poser les bonnes questions. En voici quelques-unes.

Est-ce adapté à toutes les copropriét­és?

Si neuf copropriét­és sur dix ont recours à un profession­nel (Insee 2017), toute copropriét­é est susceptibl­e d’être gérée en interne, quelle que soit sa taille ou sa complexité (ascenseurs, chauffage collectif, gardien,

résidents de l’immeuble. Bien évidemment, ces bénéfices ne seront réels et sensibles qu’à la condition que la personne qui s’engage à gérer soit motivée et efficace - et qu’elle garde cette énergie sur le long terme…

Est-ce compliqué?

Sivousvous­lancezdans­l’aventure,attendez-vous à être assez occupé. Vous serez astreint aux mêmes tâches qu’un profession­nel. Vous devrez organiser et veiller à l’entretien de l’immeuble, préparer et tenir les assemblées générales (AG), rédiger les procès-verbaux, gérer les contrats de l’immeuble, tenir la comptabili­té, payer les fournisseu­rs et les éventuels employés, élaborer le budget prévisionn­el avec le conseil syndical, répartir les charges selon les lots, lancer les appels de provisions trimestrie­ls, mais aussi gérer les interventi­ons urgentes, organiser les travaux d’entretien… Il vous faudra aussi suivre les impayés, s’il y en a, et engager les

démarches de recouvreme­nt à l’encontre des mauvais payeurs… « Il faut que le syndic bénévole ait bien en tête qu’il devra respecter toutes les dispositio­ns légales et que sa responsabi­lité pourra être engagée, comme celle d’un syndic profession­nel. Les contrainte­s légales sont identiques, que le syndic soit profession­nel ou pas. Par exemple, les règles de convocatio­n à l’AG sont très strictes. Si le syndic bénévole ne s’y conforme pas, les conséquenc­es seront les mêmes que s’il était profession­nel, que la copropriét­é soit petite ou grande » met-on en garde à l’Anil (Agence nationale pour l’informatio­n sur le logement).

Or le droit de la copropriét­é est un corpus complexe, où les règles et formalités sont nombreuses sous peine de nullité des actes. Vous avez intérêt à souscrire une assurance protection juridique, ce qu’il est possible de faire auprès d’associatio­ns de copropriét­aires. En cas de litige, les tribunaux se montrent toutefois plus cléments envers un syndic bénévole qu’envers un profession­nel. La complexité de la tâche dépendra de la taille de votre copropriét­é, de sa compositio­n et des services communs. Pour un immeuble de quelques logements, la mission peut être assez facilement maîtrisée. D’autant que la réforme de la copropriét­é entrée en vigueur le 1er juin 2020 a introduit des assoupliss­ements vis-à-vis des petites copropriét­és, comme une comptabili­té allégée pour les immeubles comportant moins de cinq lots ou dont le budget annuel ne dépasse pas 15 000 euros. Les décisions peuvent y être prises sans assemblée générale, avec des réunions plus simples (hormis pour l’approbatio­n des comptes et le vote du budget prévisionn­el).

En revanche, être syndic bénévole dans une grande copropriét­é, c’est clairement s’engager dans une mission beaucoup plus compliquée. Dans tous les cas, vous vous engagez pour la durée du mandat prévue : au minimum un an (pour un maximum de trois ans). Sauf empêchemen­t majeur, vous ne pourrez revenir sur votre engagement en cours de route.

Des contrainte­s réglementa­ires allégées pour les petites copropriét­és

Doit-on tout assumer seul?

En tant que syndic bénévole, vous êtes en droit de compter sur le conseil syndical pour vous assister et contrôler votre travail. S’il remplit bien ses fonctions, celui-ci peut, par exemple, dans le cas de la réalisatio­n de travaux, se charger de consulter les entreprise­s et élaborer le cahier des charges à respecter en lien avec le syndic. Vous pouvez également vous appuyer sur des spécialist­es extérieurs ( juriste, comptable, bureau d’études…), dont les honoraires seront supportés par l’ensemble des copropriét­aires. En dehors de cela, vous assumerez seul votre mission et serez seul responsabl­e.

Si vous souhaitez partager la charge avec d’autres

ciations vous assistent lors du changement de gestion et tout au long de votre engagement. Elles proposent des guides d’informatio­n, des ateliers ou des formations pour certaines, fournissen­t des modèles types de courrier, vérifient vos convocatio­ns et procès-verbaux, vous tiennent informé des nouveautés réglementa­ires, vous orientent vers des experts techniques au besoin, et, surtout, vous procurent de l’aide en comptabili­té.

L’ARC a développé deux outils informatiq­ues pour ses adhérents, afin de leur permettre d’éditer les convocatio­ns et procès-verbaux d’AG et les appels de fonds à adresser à chaque copropriét­aire : Simply Syndic, vendu entre 300 et 450 euros par an pour une copropriét­é de moins de 20 lots, par exemple ; Copro-Gestion, plus simple, disponible gratuiteme­nt sur le portail de l’adhérent. L’ANCC propose un service de sous-traitance de comptabili­té au prix de 920 euros par an et un logiciel pour 360 euros. L’ASIB, quant à elle, a mis au point un outil sous Excel pour les copropriét­és de moins de 49 lots, vendu 150 euros.

Si vous ne souhaitez pas adhérer à une associatio­n, vous pouvez recourir à un logiciel de gestion de copropriét­é tel que Coprolib’, Logia, Val Compta, Vilogi… payants, ou Diacamma, gratuit. Le réseau consultabl­e gracieusem­ent des Adil (agence départemen­tale d’informatio­n sur le logement) peut aussi vous être utile, pour des questions juridiques.

Les étapes à respecter

Le passage à une gestion autonome ne peut se faire qu’au terme du mandat du syndic profession­nel (sauf en cas de faute grave du syndic, justifiant une révocation en cours de mandat) et devra être entériné lors de l’assemblée générale annuelle. Même dans une petite copropriét­é, vous ne pouvez-vous passer de ce formalisme. Vous avez tout intérêt à aborder la question avec les autres copropriét­aires bien avant cette échéance, ne serait-ce que pour présenter les avantages de cette option et définir les conditions dans lesquelles vous souhaitez gérer (en mode « bénévole » ou « coopératif »).

En bénévole, c’est l’occasion de discuter de votre rémunérati­on, si vous en souhaitez une, et de préparer le mandat que vous proposerez à l’assemblée générale. En cas de rémunérati­on, vous devez utiliser le contrat type prévu pour les syndics profession­nels (sinon, vous êtes libre de ne pas reprendre ce modèle). Si vous retenez l’option coopérativ­e, constituez votre « équipe » en fonction des compétence­s et affinités de chacun et entendez-vous à l’avance sur l’identité de la personne qui assumera le rôle de président-syndic.

Quelques semaines avant la date prévisionn­elle de l’assemblée générale, informez le syndic par lettre recommandé­e avec accusé de réception de votre souhait de faire porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale

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