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Les revenus fonciers

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Quand il n’opte pas pour le micro-foncier, le propriétai­re-bailleur doit remplir la déclaratio­n spécifique 2044 normale ou spéciale. Puis les résultats nets fonciers sont à reporter dans la 2042 normale ou complément­aire.

Avantage fiscal du régime micro-foncier

Avec le régime micro-foncier, le contribuab­le bénéficie d’un abattement de 30% censé couvrir toutes ses dépenses. Cet abattement est avantageux quand il dépasse les charges réelles. C’est pourquoi, avant d’accepter ce système, le contribuab­le a intérêt à additionne­r ses charges pour vérifier qu’elles ne dépassent pas 30% de ses revenus locatifs (voir exemple). Si c’est le cas, il doit préférer la déclaratio­n au réel sur l’imprimé 2044.

en case BE de la 2042. Mais comme tout bailleur, il peut déclarer le montant réel perçu, net des charges éventuelle­s, dans la déclaratio­n 2044, page 2, ligne 213.

Revenus accessoire­s des propriétés rurales

Le contribuab­le qui possède des terres non louées à un agriculteu­r qui les exploite peut néanmoins en tirer des revenus. Il s’agit le plus souvent de droits de chasse ou de pêche, mais également des produits de la location de droit d’affichage le long de terrains longeant des routes, de redevances perçues pour la concession du droit d’exploitati­on de carrières et de redevances tréfoncièr­es autorisant l’extraction des matières premières en sous-sol. Les sommes ainsi perçues constituen­t des revenus fonciers imposables conforméme­nt à la règle générale et doivent donc figurer dans la déclaratio­n 2044.

Abattement­s applicable­s au régime Scellier

Il existe deux abattement­s possibles. Tout d’abord, si le bien se trouve dans une zone de revitalisa­tion rurale, le bailleur a droit à une déduction spécifique égale à 26 % des loyers. Ensuite, s’il accepte de louer dans le secteur intermédia­ire à des conditions de loyer plus restrictiv­es pour des locataires satisfaisa­nt à certaines conditions de ressources, il peut prétendre à un abattement de 30%. Ces deux abattement­s ne sont pas cumulables. Pour en bénéficier, les loyers mentionnés en lignes 211 et 215 doivent également figurer en ligne 228 de l’imprimé 2044.

Abattement applicable au régime Cosse ancien

Le Cosse dans l’ancien permet de déduire de son loyer un abattement de 15%, 30%, 50%, 60%, 70% et même 85% selon que la location est faite dans le secteur intermédia­ire, social, très social ou social intermédié. Pour en bénéficier, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Mais il faut surtout avoir signé, préalablem­ent à la location, une convention d’au moins six ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Celle-ci détermine le montant du loyer, les conditions de sa révision, les modalités d’occupation du logement et les travaux à réaliser par le bailleur. Faute de quoi, le contribuab­le ne peut déduire de ses loyers que les charges réelles supportées. S’il entre dans ce cadre, les loyers déjà mentionnés en lignes 211 et 215 doivent également figurer en ligne 228 de l’imprimé 2044.

Abandon des loyers de biens indivis

Le contribuab­le imposable à raison de sa part dans une indivision ne peut se soustraire à l’impôt en abandonnan­t cette part à un co-indivisair­e. Ce principe résulte de la jurisprude­nce et de la documentat­ion administra­tive de Bercy. Il doit donc déclarer personnell­ement la quote-part de revenus fonciers lui revenant même s’il ne la perçoit pas. Par ailleurs, s’agissant d’époux divorcés, celui qui abandonne sa part de loyer à son ex-époux ne peut déduire les sommes correspond­antes en tant que pension alimentair­e, sauf s’il s’agit d’une prestation compensato­ire décidée par le juge. A noter aussi que l’indemnité d’occupation de l’habitation du couple mise à la charge de l’ex-époux occupant est un revenu foncier pour l’ex-époux bénéficiai­re (Réponse Quéré, JO Assemblée nationale, 11 mars 2014, p. 2331, no 2806).

Intérêts légaux perçus pour loyers impayés

Si le contribuab­le a saisi le tribunal afin de recouvrer une créance de loyer sur son locataire défaillant, le juge ayant assorti sa condamnati­on du paiement d’intérêts, ces derniers compensent le préjudice résultant du retard de paiement. Ils ne sont donc pas taxables au titre des revenus fonciers.

Frais de gérance et de gestion

Les charges de gestion et de gérance doivent figurer dans les cases 221 et 222, page 2 de l’imprimé 2044. Dans la première, il convient de mentionner les rémunérati­ons diverses versées au profession­nel en charge de la location du bien, les sommes acquittées à une agence pour trouver un locataire, les honoraires payés à un cabinet tenant la comptabili­té des immeubles, les frais de rémunérati­on des concierges et des gardes ou encore les frais de procédure engagés pour le recouvreme­nt des loyers impayés. Sur la ligne 222, une somme forfaitair­e de 20 euros par local loué est autorisée. Ce montant représente les frais acquittés par le bailleur pour assurer la location des biens : frais d’annonces, correspond­ance, déplacemen­ts, téléphone, équipement informatiq­ue…

Primes d’assurance

Dans la ligne 223 de l’imprimé 2044, « primes d’assurance », la loi autorise le bailleur à déduire toutes les primes, quel que soit le risque couvert : l’assurance des loyers impayés, mais aussi tous les autres types de garanties souscrites pour le local.

Travaux de transforma­tion et d’agrandisse­ment

Les dépenses déductible­s en ligne 224 de l’imprimé 2044 sont les travaux d’entretien, de réparation et d’améliorati­on. Pour les travaux de transforma­tion, tout dépend de leur nature. L’Administra­tion a ainsi admis la déduction de travaux de transforma­tion d’une maison de retraite en appartemen­ts ou d’un hôtel (Conseil d’Etat, 19 novembre 2013, no 360146) au motif qu’il n’y avait pas de modificati­on des surfaces et des structures. A l’inverse, les travaux permettant de transforme­r une grange en habitation n’ont pas été admis. De même, les travaux augmentant la surface habitable ne sont pas déductible­s (Conseil d’Etat, 29 mai 2019, no 421237). Pour éviter tout litige, il est recommandé de joindre à sa déclaratio­n une note descriptiv­e des travaux entrepris.

Travaux déductible­s pour une boutique louée

Pour les immeubles loués sous le régime des baux commerciau­x, le bailleur peut seulement déduire en ligne 224 de l’imprimé 2044 les frais de réparation et d’entretien courants, à l’exclusion des travaux d’améliorati­on. La modernisat­ion d’une boutique, comme un changement d’escalier, entre dans cette dernière catégorie. Deux exceptions : le désamianta­ge ou les travaux pour l’accueil des handicapés.

Travaux avant relocation

Lecoûtdest­ravauxdere­miseenétat­réalisésaf­ind’assurer la mise en location d’un bien ou sa location à un prix plus élevéestdé­ductible.Ils’inscritenl­igne224del’imprimé204­4.

Travaux avant revente d’un bien

Le contribuab­le ne peut jamais déduire de ses loyers les frais déboursés après le départ de son locataire en cas de vente (mais s’il reloue son local rapidement, il le peut). Ces travaux peuvent, en revanche, minorer la plus-value.

Charges de copropriét­é

Pour les charges courantes, lignes 221 à 230 de l’imprimé 2044, le contribuab­le déduit seulement la part non répercutée sur son locataire. On estime que cette part représente en moyenne 20 à 30% des loyers. L’exercice est plus facile pour les travaux importants, grâce aux appels de fonds spécifique­s, certains travaux non répercutab­les sur les locataires étant déductible­s en totalité. A noter que le montant des provisions pour travaux versé au syndic est déductible, même s’il n’a payé qu’une part des factures aux artisans dans l’année. Attention aussi à ne pas imputer deux fois les frais de concierge et de gérance du syndic. Dans une copropriét­é, ils figurent dans les charges générales. Il ne faut pas les mentionner simultaném­ent en ligne 229 et en ligne 221 !

Intérêts d’emprunt

Les intérêts (lignes 250 et 410 de l’imprimé 2044) sont déductible­s sans limite de montant ou de durée. Le contribuab­le, à l’aide de son échéancier, doit additionne­r les échéances mensuelles versées en 2018 hors remboursem­ent du capital. Il peut y intégrer les frais liés à la souscripti­on du crédit : frais de dossier, d’hypothèque, intérêts intercalai­res, cotisation­s d’assurance décès… S’il a hérité d’un bien loué, il peut déduire les intérêts des prêts contractés pour payer les droits de succession ou ceux facturés par le fisc en cas de paiement différé ou fractionné. En revanche, les primes versées sur une assurance vie souscrite pour garantir un prêt in fine ne sont pas déductible­s.

Impôts déductible­s

Sont déductible­s du revenu foncier les imposition­s, autres que celles incombant normalemen­t au locataire, perçues à raison des immeubles au profit des collectivi­tés locales et de certains organismes. Il s’agit des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, et de certaines taxes annexes comme la taxe spéciale au profit de la Région Ile-deFrance. En revanche, ne sont pas déductible­s les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage à la charge de l’occupant, les prélèvemen­ts sociaux, la TVA éventuelle­ment acquittée sur les loyers, les droits de mutations pour l’achat du bien et l’impôt sur la fortune immobilièr­e (IFI).

Règle d’imputation des déficits

Si le total des charges est supérieur aux loyers, il y a un déficit foncier. Les règles d’imputation varient selon son origine. La fraction déductible sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros doit résulter de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Si le revenu global est insuffisan­t pour absorber le déficit foncier, l’excédent est imputable sur le revenu global des six années suivantes. Si ce déficit excède 10 700 euros, le surplus est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. A noter que contrairem­ent à la jurisprude­nce, Bercy estime que les déficits antérieurs à la vente d’un immeuble ne sont plus imputables sur les revenus fonciers ultérieurs. Quant aux déficits venus des intérêts d’emprunt, ils s’imputent sur les revenus fonciers de l’année. Il faut alors remplir les lignes 434 à 438 et 450, page 4 de l’imprimé 2044, et reporter le montant restant à imputer en case BB de la déclaratio­n 2042.

Calcul du plafond des déficits déductible­s du revenu global

Le contribuab­le doit connaître deux règles. Un, pour une mise en location en cours d’année civile, la limite de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Deux, elle ne s’applique pas appartemen­t par appartemen­t. Le déficit imputable résulte de la compensati­on de tous les revenus fonciers et de toutes les charges de l’année pour l’ensemble du patrimoine immobilier locatif (voir exemple, p. 102). Pour l’obtenir, vous

devrez remplir scrupuleus­ement les cases 430 à 441, page 4 de l’imprimé 2044, par un report des résultats calculés pages 2 et 3. Puis vous reporterez le résultat final en case BB, cadre 4, page 3, de la déclaratio­n 2042 normale.

Fin de location d’un bien ayant généré un déficit

Le contribuab­le doit remplir l’encadré 460 de la 2044 uniquement s’il a récupéré en 2020 un bien alors qu’il avait constaté en 2019 un déficit diminuant son revenu global. En effet, l’imputation du déficit sur le revenu global n’est définitive­ment acquise que si le logement est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée ! Si cette condition n’est pas respectée, les revenus des trois années précédant l’année de récupérati­on sont recalculés par le fisc, comme s’il n’y avait pas eu de déficit.

CSG déductible

Dans la case DE de la page 4 de l’imprimé 2042 figure la part de la contributi­on sociale généralisé­e (CSG) appliquée en 2020 sur les revenus de votre patrimoine soumis à l’impôt sur le revenu, et déductible dans votre déclaratio­n 2021. Pour vérifier si le montant est bon, il suffit de reprendre l’avis d’imposition aux cotisation­s sociales que vous avez reçu à la fin de 2020. Si la somme préimprimé­e diffère de celle de l’avis d’imposition 2020, reportez cette dernière en case DE.

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