Habitation principale : le bail conclu pour ans
Attention à la rédaction d’un contrat de bail pour une habitation principale non meublée : il ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à trois ans (à ne pas confondre avec une convention d’occupation précaire qui peut être établie dans certaines situations exceptionnelles). Un élément déterminant pour un bailleur s’il décide, un jour, de mettre en vente le logement. Et qui peut, dès lors, poser problème comme dans le cas de Mme M.P., habitant Cagnes-surMer : « Ma maman louait une petite maison. Elle est décédée en 2011. J’ai donc hérité de ce bien. Elle avait conclu un bail d’un an renouvelable en 2003. Aujourd’hui, je veux vendre cette maison. Je sais que la locataire est prioritaire pour cet achat. Mais dans le cas où elle ne serait pas intéressée, dois-je lui donner, par lettre RAR, six mois de préavis pour résilier le bail à son terme ? » Si le bail a été signé pour une habitation principale, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre bailleurs et preneurs. A ce titre, l’article 10 précise que le contrat de location vide est conclu pour une durée de trois années et non pour une année comme vous nous l’écrivez. Sachez que cette durée est d’ordre public : on ne peut y déroger par contrat. On confond souvent la date anniversaire pour la revalorisation du loyer annuel de celle du contrat qui est triennale. Six mois avant la date anniversaire (trois ans), vous pourrez effectivement notifier à votre locataire
votre intention de vendre le logement avec le prix que vous en demandez. Il aura deux mois pour vous répondre si cela l’intéresse. Son silence vaudra refus. Sachez aussi que, dans certains cas, on peut signer une convention d’occupation précaire. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) rappelle que « pour qu’un engagement soit qualifié de convention précaire et non de bail, le propriétaire doit justifier d’une raison qui lui avait permis de concéder à titre précaire l’occupation du logement. S’il ne démontre pas l’existence d’une cause
objective de précarité, la convention sera qualifiée de bail par les juges (Cass. Civ. III : 29.6.94). De plus, la convention qualifiée d’occupation précaire, établie afin « d’éluder la législation contraignante, est prohibée et donc entachée de nullité en ses clauses contraires aux dispositions d’ordre public » (Cass. Civ. III : 4.3.87), insiste l’Anil. Enfin, sa validité est reconnue si elle est fondée sur un motif légitime résultant de circonstances particulières, voire exceptionnelles. Il faut donc un motif légitime pour déroger au droit locatif protecteur de la loi de 1989 (CA Paris : 18.3.10).