Bail commercial vs bail professionnel
À la loupe Ces deux contrats de location pour un bien immobilier à destination professionnelle, obéissent à des réglementations différentes
Usage commercial, industriel, agricole, artisanal ou profession libérale, le choix du bail doit être adapté à l’activité de l’entreprise et suivre un schéma constitutif très strict. Ainsi, le bail commercial concerne la location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds marchand, industriel ou artisanal. Il est soumis à un plafonnement de loyer et il prévoit un droit de renouvellement. Le montant initial de ce type de bail est libre, mais sa révision est strictement encadrée. Le local doit être affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Enfin, il ne peut être résilié que par commun accord avec le locataire. Concernant le bail professionnel, il s’applique à la location d’un local utilisé pour toutes les activités liées, notamment, aux professions libérales. Plus souple et moins codifié que le bail commercial ou celui d’habitation, il respecte néanmoins quelques obligations majeures. À commencer par la conclusion du contrat, qui ne peut se faire qu’entre personnes dont les revenus professionnels sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, agents d’affaires, conseil en gestion, consultants, notamment. Ce bail est généralement conclu par les professionnels inscrits au RCS ou au répertoire des métiers et, parfois, entre professionnels libéraux (en accord avec le propriétaire). Contrairement au bail commercial, sa reconduction est tacite. Le montant du loyer peut être révisé chaque année, et ses modalités de paiement doivent être inscrites dans le contrat. Pour finir, le bail peut être résilié à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois.
À savoir
Pour le professionnel qui entend à la fois habiter et exercer son activité dans le local qu’il loue, il existe le bail mixte. Cette formule s’adapte aux deux types de baux. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, le locataire devra obtenir l’accord préalable de son bailleur. Ainsi, en cas de copropriété, ce dernier devra s’assurer que l’activité envisagée ne s’oppose pas aux dispositions du règlement interne. Il faudra ensuite demander une autorisation auprès de la mairie, incontournable pour les professionnels souhaitant exercer une activité en libéral dans les communes de plus de 200 000 habitants. Concernant la durée, le bail mixte est stipulé pour trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale. Le loyer est déterminé librement par les parties et le bailleur n’a pas, en principe, le droit de résilier le bail avant l’expiration de sa durée minimale (sauf manquement au règlement), alors que le locataire peut le faire avec préavis.
Cas particuliers
Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée, permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux. Il doit être décidé d’un commun accord. Cela permet au locataire de ne pas s’engager sur une longue période, mais il ne bénéficie plus du droit au renouvellement. La durée totale du bail ne dépasse pas trois ans et celui-ci ne peut être établi à la suite d’un bail commercial. •