«Parfaitement justifiées» pour Unibail
Cette démarche nous chagrine et ne traduit pas le succès croissant du centre, ni l’état d’esprit général des commerçants. Elle n’émane que de quelques-uns d’entre eux », assure Dusan Milutinovic, directeur adjoint du réseau des centres commerciaux du groupe Unibail-Rodamco et ex-directeur de Polygone Riviera, qui a répondu à nos questions en compagnie de Pierre Hausswalt, directeur de la communication et des relations institutionnelles d’UnibailRodamco.
■ « Les charges ne sont pas excessives »
« Les montants des charges sont parfaitement cohérents avec les très importants services rendus et les prestations fournies aux preneurs, s’agissant au surplus d’un centre commercial de nouvelle génération à ciel ouvert», explique Polygone dans une procédure judiciaire. Parmi les charges, figurent celles du « fonds de marketing », pour les animations, la promotion et la communication, que le centre commercial « élabore avec un bureau d’une dizaine de commerçants », tout en « organisant aussi des plénières avec tous les commerçants», ajoutent Dusan Milutinovic et Pierre Hausswalt. « Le quatrième trimestre 2016 a connu une provision ‘‘exceptionnelle’’ destinée à faire face aux dépenses de fonctionnement du centre au terme de son premier exercice d’exploitation, le centre commercial ayant ouvert fin 2015 », explique Polygone dans une procédure. Des postes peuvent augmenter en fonction des circonstances. Ainsi « de la sécurité après l’attentat de Nice». «On ne facture rien de plus que ce qui a été dépensé. Pour le montant des loyers, une négociation est possible, mais pas pour celui des charges», complètent Dusan Milutinovic et Pierre Hausswalt .
■ Comment certaines charges peuvent-elles dépasser le montant du loyer ?
« Peut-être parce que le montant du loyer est bas ».
■ Le pourcentage des charges estil beaucoup plus élevé que dans les autres centres commerciaux ? « Le taux des charges par rapport au loyer n’est pas un indicateur que l’on suit. Je ne le connais pas sur Polygone Riviera, répond Dusan Milutinovic. Pour les centres Unibail, on ne peut pas raisonner en moyenne : chaque centre commercial a des caractéristiques différentes (taille, région, etc.) »
■ « Il y a une clé de répartition connue des commerçants »
« Il est écrit en toutes lettres dans le bail de chaque commerçant » que « les charges communes sont réparties entre les différents commerces selon la surface totale de leur local au prorata de leur surface contractuelle par rapport à la surface contractuelle totale pondérée de l’ensemble des locaux privatifs du centre. Un tableau de pondération figure dans chaque bail par paliers de surface, en distinguant les surfaces closes et non closes » indique Unibail. Les grands commerces paient ainsi moins au mètre carré que les petits. « On tient également compte de l’amplitude horaire d’ouverture des commerces. Tout cela est inscrit dans le bail et accepté par les parties ».
■ « Le compte général des charges est accessible »
« Tous les commerçants peuvent avoir des explications en envoyant un courrier. On leur répond. Ils peuvent aussi venir consulter le compte général des charges générales sur demande ».
Selon un avocat, les loyers des grandes surfaces sont plafonnés en charges, « mais qui paie la différence » ?
« Le bailleur, pas les autres commerces ».
■ Pourquoi le montant des charges n’était-il pas indiqué dans les baux ? « Le centre est nouveau. Certains baux ont même été signés deux ans avant son ouverture. Et même dans des centres déjà en exploitation, il n’est pas obligatoire d’inscrire leur montant dans le bail ».
■ Combien de commerçants ne paient pas ou plus leurs charges?
«On est très loin des 40, mais on ne communique pas ce chiffre. Quelques commerçants ont des difficultés, on négocie des accompagnements individuels, mais pas le montant des charges ».
■ Les clauses de non-concurrence sont violées ?
« Ce n’est pas pour protéger les commerçants mais le bailleur. La meilleure preuve, c’est le périmètre de non-concurrence de 6000 mètres. Rien ne nous empêche de permettre à un nouveau restaurant italien ou à un nouveau burger de s’installer. Il peut y avoir assez de clientèle pour plusieurs restaurants du même type à Polygone Riviera».