> Entreprise Acheter un local commercial
Peu connu du grand public, l’investissement locatif commercial rapporte pourtant deux fois plus que le secteur du logement
C’est un marché confidentiel que peu de gens connaissent vraiment. Pourtant, la plupart des propriétaires de locaux commerciaux sont des particuliers. Et, avec raison, car les murs commerciaux offrent de nombreux avantages.
En premier lieu, une rentabilité entre 6 et 9 % soit deux fois plus qu’en immobilier d’habitation. Et la stabilité est plus grande pour l’investisseur qui met en place un bail longue durée, de trois à neuf ans. En contrepartie, le loyer est plafonné et varie seulement selon l’indice Insee du coût de la construction.
Moins d’impayés
Le bailleur comme le locataire bénéficient, par ailleurs, d’une grande liberté dans la rédaction du bail commercial. Certains gros travaux, certaines taxes ou encore les impôts locaux peuvent ainsi être déclarés à la charge du locataire. « Dans le logement, la réglementation est très forte, explique Benjamin Mondou, directeur général de Century 21 Lafage Transactions. Ily a beaucoup de normes à la charge du propriétaire bailleur à respecter – et heureusement d’ailleurs. Dans l’immobilier commercial, les charges sont payées par le locataire. Et comme le local est son outil de travail, il fera le maximum pour le préserver. »
Les impayés sont également moins fréquents que dans l’immobilier d’habitation. Car si le locataire est défaillant, le fonds de commerce soit le capital du commerçant perd de sa valeur. En cas de problème de paiement, il peut aussi être mis en redressement ou en liquidation judiciaire. « Cela a encore un côté rassurant pour le propriétaire bailleur, approuve Benjamin Mondou. Il n’aura pas à subir une longue procédure d’expulsion sans revenus en cas d’impayés comme c’est le cas pour le logement. »
L’attrait de la gare du Sud et de Garibaldi
Les principales artères commerçantes sont évidemment les plus favorables, elles sont dites n°1. Par exemple : l’avenue Jean-Médecin à Nice ou la rue d’Antibes à Cannes. Viennent ensuite les lieux n°1 bis et n°2.
« On a beaucoup de demandes autour de la grande halle à la gare du Sud à Nice, dans le carré d’Or qui a été revalorisé, sur les places Garibaldi et Ségurane ou dans le quartier de la Libération, énumère Benjamin Mondou. De manière générale, tous ces nouveaux quartiers réaménagés sont de bons endroits où investir. »
Les emplacements n°1 sont les plus prisés car le chiffre d’affaires y est pratiquement assuré et le local se louera ou relouera facilement. Si vous souhaitez investir dans des murs commerciaux, préférez donc les centres-villes, les quartiers piétonniers, les alentours d’une station de métro ou d’un arrêt de tramway, tous les lieux de passage drainant les « clients » de vos futures locataires.
Mais, attention, contrairement aux logements où les valeurs sont sensiblement
égales pour des rues proches d’un même quartier, ici la valeur peut varier du simple au triple ou au quadruple pour des rues très proches.
Le rendement annuel d’un investissement locatif commercial tourne autour de 8 à 10 % de la somme investie.