IMMOBILIER : LES TENDANCES DE LA RENTRÉE
Chute brutale sur la Côte d’Azur des ventes de logements neufs mais un marché de l’existant (ancien et récent) florissant. Un paradoxe inquiétant mais facile à expliquer.
Après 2018 jugée « année exceptionnelle » pour le marché de l’immobilier azuréen, 2019 s’annonce très morose, voire « inquiétante ». En cause, les programmes neufs, dont les chantiers sont « en net recul » dans les A.-M. Et les perspectives d’avenir ne sont guère « rassurantes » selon l’Observatoire immobilier d’habitat de la chambre de commerce et d’industrie de Nice Côte d’Azur qui, hier, a rendu sa copie. Avec le bilan chiffré du premier semestre 2019. Décryptage.
Chute brutale des ventes
Par rapport au premier semestre 2018, la mise en vente des programmes neufs s’effondre et accuse une chute brutale de - 48 %. Une baisse à relativiser, toutefois, en raison des excellents résultats du premier semestre 2018, mais qui reste « préoccupante » selon Jean-Marie Ebel, directeur de l’Observatoire. Cette baisse de 48 % correspond à 11 400 logements mis à la vente en moins dans les A.-M. Comme il y a moins de produits sur le marché, les ventes ont suivi, « c’est mécanique ». Et cette baisse est évaluée à 15 % de ventes en moins sur le premier semestre, alors même que la demande de logements reste, elle, forte. Du coup, le prix du m2, déjà « très élevé » aencore progressé, loi de l’offre et de la demande oblige.
euros le m dans le neuf
Par rapport au premier semestre 2018, les prix de l’immobilier neuf sont à la hausse de près d’1 point pour atteindre les 5 800 euros le m2 en moyenne. Par rapport à l’an dernier, c’est 200 euros. Même avec taux d’emprunt historiquement bas, cela fait cher le m2. Du coup, pour acheter, les actifs se sont reportés sur le marché existant (logements anciens et neufs déjà construits) où l’offre existe. En stock et à des prix stables (moins de 4 500 euros le m2). Résultat : le marché est florissant et se traduit par une hausse de 11 % des transactions.
Pourquoi ces différences ?
Alors que la demande de logement existe, pourquoi le marché existant se porte bien et celui du neuf est en souffrance ? Là aussi, l’explication est toute simple : les programmes immobiliers, ceux à construire, sont en net recul. « L’an dernier, on avait déjà alerté sur une diminution du nombre des chantiers, rappelle Marc Raspor, président de la Fédération des promoteurs immobiliers 06. Cette fois-ci c’est la deuxième baisse que l’on accuse. » En clair, l’offre du neuf peine à se renouveler, parce que l’on n’en produit pas assez. « Et cela ne va pas s’améliorer », prédit Jean-Marie Ebel qui lui, s’inquiète pour toute la filière menacée par ce marché du neuf au ralenti. à cause d’incertitudes.
La liste des Incertitudes
Parmi elles, figurent l’élaboration du PLUM (plan local d’urbanisme métropolitain) dont dépend l’octroi de permis de construire, mais aussi les élections municipales des 15 et 22 mars.
« Parce que ce moment politique a toujours été un frein à la délivrance des permis de construire », pointe Marc Rasport. Et d’expliquer qu’« entre l’attente du PLUM, les recours contre les permis de construire, ceux en attente – avec des délais d’instruction deux fois supérieurs à la moyenne nationale – cela représente une année de production de logements neufs. »
Selon lui, 2 000 logements sont visés par les recours contre les permis de construire « alors même que l’on multiplie les réunions publiques pour présenter les chantiers. »