Acheter un bien de luxe en viager ? C’est possible !
Attirant de nouveaux profils d’investisseurs, le viager s’ouvre au secteur du luxe et incarne plus que jamais une stratégie patrimoniale d’avenir
Si elles ne représentent qu’une infime partie du marché immobilier, partout en France, les transactions viagères se multiplient ces dernières années à un rythme effréné. Avec l’explosion du nombre de séniors, le viager constitue un investissement de plus en plus adopté par les Français. Encore considéré comme un marché de niche avec 5 000 transactions par an (soit 0,5 % des ventes immobilières), le marché du viager enregistre depuis plus de 10 ans une forte progression, avec une croissance estimée à 5 % chaque année. « Dans ce contexte d’allongement de la durée de vie et de la difficulté croissante des seniors à se maintenir à domicile, le viager continue de se développer en raison de son attractivité pour les investisseurs et des solutions qu’il apporte aux crédirentiers en recherche de solutions pour améliorer leur confort de vie, protéger leur conjoint, aider leurs enfants ou tout simplement anticiper sereinement leur succession », explique Venance Gaymard, directeur du cabinet Viager Europe à Nice.
Un viager sans rente
Fort d’une expérience de près de 20 ans dans cette activité de niche, le spécialiste de la transaction viagère rappelle que « le viager attire désormais des investisseurs institutionnels ou des acquéreurs qui disposent d’un important capital disponible. Ces derniers souhaitent privilégier une transaction viagère comprenant un bouquet mais sans rente. Le plus souvent, il ne s’agit pas d’un démembrement de propriété mais d’une vente grevée du droit d’usage et d’habitation. C’est-à-dire que le vendeur cède la nuepropriété de son bien, mais conserve l’usufruit, ou le plus souvent son droit d’usage et d’habitation, toute sa vie ». En effet, face à des rentes particulièrement élevées lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien luxueux en viager, les investisseurs préfèrent opter pour le seul versement d’un bouquet, qui leur permet d’acquérir un bien de prestige à un prix décoté.
Une fiscalité avantageuse
Pour l’acquéreur, l’autre bénéfice d’un viager sans rente réside dans sa fiscalité particulièrement avantageuse. « À l’achat, le bouquet représente un coût de 30 à 50 % de la valeur vénale initiale du bien. Ainsi, les frais de notaire, calculés sur ce prix de vente, sont donc minorés en proportion. De même, une acquisition en viager permet bien souvent d’éviter d’être imposé au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) », complète le spécialiste. En effet, l’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien. Enfin, côté vendeur, la rente viagère perçue demeure imposable en tant que revenu. En revanche, cette dernière bénéficie d’un abattement fiscal substantiel selon l’âge du vendeur au moment de la transaction : 40 % de la rente si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans, ou 30 % de la rente si le vendeur est âgé de plus de 69 ans.