Faire réaliser une étude de faisabilité
Votre terrain est trop grand et vous souhaitez en vendre une partie ? Cette opération financière peut être avantageuse mais nécessite un certain nombre de précautions au préalable.
Consulter le PLU
Première chose à faire : consulter le plan local d’urbanisme. Le PLU est différent selon les communes et selon les zones. Il est donc très important d’en connaître les modalités. D’abord pour pouvoir déterminer si la parcelle concernée est bien constructible. Ensuite pour savoir quel type de construction est autorisé. Enfin parce que dans certaines communes, le PLU peut imposer certaines règles contraignantes (respect d’une distance minimale du droit d’emprise, pouvoir être raccordé à un réseau électrique et à l’eau potable, ouvrir un chemin d’accès, etc.).
Il convient ensuite de faire appel à un géomètre pour borner le terrain avec ses voisins. À l’issue du bornage, le géomètre va vous remettre un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) pour la création d’un procès-verbal de bornage et la mise à jour du cadastre. Ce document est également indispensable au notaire pour la rédaction de l’acte de vente.
Permis d’aménager
La division de votre terrain va forcément entraîner la création d’un lotissement, vous devez donc demander une autorisation de diviser à la mairie. Il peut s’agir soit d’une déclaration préalable s’il s’agit d’une division simple sans travaux de viabilisation. Le délai d’instruction est alors d’un mois. Et il est à noter que le silence de l’administration à l’issue de ce délai vaut « non-opposition à déclaration préalable ».
Mais si vous devez faire réaliser des voies, des espaces ou des équipements communs à plusieurs lots ou lorsque ces lots sont localisés sur un site classé ou sauvegardé, il vous faut un permis d’aménager. Contrairement à la déclaration préalable, son délai d’instruction est d’environ trois mois à compter du dépôt du dossier. Le permis d’aménager doit par ailleurs être affiché sur le terrain de façon permanente et visible de loin. Et il faut savoir que dès lors qu’il est affiché, les voisins disposent d’un délai de deux mois pour tout recours contentieux.
Avant d’entreprendre quoi que ce soit, mieux vaut encore faire réaliser une étude de faisabilité par un géomètre.
Ce diagnostic très complet à réaliser avant la division de votre terrain comprend une étude technique (analyse du terrain et mesures) et une étude juridique et notamment la prise en compte des différentes réglementations
(Plan Local d’urbanisme, Plan d’occupation des Sols, Règlement de lotissement et copropriété…).
Le géomètre pourra ensuite vous aiguiller sur l’emplacement et la délimitation idéaux de votre parcelle, ainsi que les contraintes architecturales à prévoir pour la future construction.