L’état des lieux : un si précieux document
Lorsqu’on loue un appartement pour la première fois, l’état des lieux se révèle être un exercice rébarbatif, très souvent négligé. Erreur. Grossière erreur. C’est à la sortie des lieux qu’on regrette d’avoir apporté peu d’attention à sa réalisation. Car le différentiel entre les deux relevés fait très souvent dire adieu au dépôt de garantie pour le locataire et naître un contentieux qui ira d’abord devant la Commission départementale de conciliation (1) et finira ensuite devant le juge de proximité (procédure gratuite). Il est donc primordial d’apporter un maximum d’attention à la rédaction du document, sous peine de lourdes conséquences. Lorsque l’état des lieux est dressé entre particuliers, cette procédure est gratuite. Sauf si un huissier de justice a été saisi – dans ce cas, les frais sont partagés pour moitié. Le coût de l’acte étant fixé par décret en Conseil d’Etat (2). Mais lorsque l’état des lieux est dressé avec un gestionnaire de biens immobiliers, des frais sont automatiquement facturés. Quid de leur montant, nous demande Mlle P.B. habitant Nice: « Est-il vrai que la loi Alur a modifié la répartition, entre le bailleur et le preneur, des frais pour un état des lieux dressé par une agence immobilière? » Effectivement, la loi Alur viendra prochainement (?) améliorer les rapports locatifs en instituant par décrets un modèle d’état des lieux et les modalités de prise en compte de la vétusté. En attendant, l’état des lieux est réalisé contradictoirement le jour de la remise des clés et annexé au contrat de bail. Bien entendu, en son absence, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (art. 1731 du Code civil). S’agissant des frais perçus par les agences immobilières, ils s’établissent sur la base de 3 € le mètre carré pour les baux signés depuis le 15 septembre 2014, sachant que la part à la charge du locataire ne devra jamais être supérieure à la part due par le bailleur. Exemple: vous avez un état des lieux d’un montant de 150 €, dressé pour un trois-pièces de 75 m2. La part maximale supportée par le locataire sera donc de 75 €. Dans ce cas, la règle des 3 €/ m2 ne s’applique pas car le montant serait supérieur à la part revenant au ba il leur(75m2x 3€=225€). Par ailleurs, selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation territorialement compétente (1). Dernière précision mais de taille: l’état des lieux pratiqué à la sortie des locaux ne peut être facturé au locataire (sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés pour moitié). 1. On peut la contacter par courrier aux adresses suivantes: – Alpes-Maritimes : boulevard du Mercantour, direction départementale desTerritoires et de la Mer, BP 3003,06201 Nice Cedex 3, tél. 04.93.72.20.00; – Var: secrétariat de la commission de conciliation, direction départementale desTerritoires et de la Mer 244, avenue de l’Infanterie-de-Marine, BP 501, 83041 Toulon Cedex 9, tél. 04.94.46.80.07. 2. Pour un logement inférieur à 50 m2 : 135,96 (HT), de 50 à 150 m2 : 158,40 € (HT); plus de 150 m2 : 237,60 € (HT). Source:service-public.fr
La pose d’une éolienne en façade, même de petites dimensions, modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. A ce titre, elle nécessite une autorisation de l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du // – art. -b). En conséquence, le syndic était en droit d’exiger que l’éolienne soit enlevée et installée à l’intérieur du balcon. Il vous appartient donc de demander l’autorisation de poser une éolienne en façade, à la prochaine assemblée générale de la copropriété. Cette demande doit être adressée au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, et être accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
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