Un locataire pris au piège

Un propriétaire consent un bail dérogatoire de 4 mois. En fait, le locataire reste 22 mois dans les locaux. Il délivre alors un congé et libère les lieux.

Le propriétaire ne l’entend pas ainsi. Il assigne le locataire en justice et lui réclame 3 ans de loyers. Il considère que, à l’issue des 4 mois, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. En conséquence, le locataire est tenu du paiement des loyers jusqu’à l’échéance triennale.

Le locataire se défend en faisant valoir que son bail n’a duré que 22 mois. Puisqu’il n’a pas excédé la durée légale d’un bail dérogatoire, il ne peut s’être transformé en nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

C’est le propriétaire qui obtient gain de cause : quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le locataire reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail. Ce bail soumis au statut des baux commerciaux est donc de 9 ans, avec possibilité pour le locataire de le résilier tous les 3 ans (cass. civ., 3e ch., 8 juin 2017, n° 16-24045).

En pratique, on parle souvent du risque pour le propriétaire d’un bail dérogatoire : s’il n’est pas vigilant, il risque de se retrouver pris dans un bail de 9 ans. L’affaire jugée ici met en évidence le risque d’une telle situation pour le locataire.