CHOISIR UN LOCAL ADAPTÉ À SON ACTIVITÉ

Condition essentielle pour bien démarrer son activité : choisir un local adapté. Deux pièges à éviter.

De nombreux paramètres doivent être pris en compte lorsque l’on recherche le lieu destiné à abriter son activité, en fonction de la nature de cette activité et de la vocation du local. Quand le choix est arrêté, encore faut-il s’assurer que, du point de vue de la réglementation, rien n’interdit l’installation de l’activité envisagée dans les locaux convoités.

INTERDICTION D’EXERCER L’ACTIVITÉ

SOURCES D’INTERDICTION. On rappellera que le contrat de bail doit, au premier chef, autoriser l’activité projetée. Mais d’autres sources peuvent venir contrarier le projet d’exercer telle activité dans un local précis : le règlement de copropriété, les règles d’urbanisme, ou un régime d’autorisation applicable localement.

Il est indispensable de véri er la compatibilité du projet avec ces di érentes sources, en s’adressant aux services municipaux. Et mieux vaut ne pas compter entièrement ni sur les notaires ni sur l’agent immobilier intervenus à l’opération. Une caisse d’assurance en fait l’amère expérience, en acquérant un droit au bail inutilisable.

ACTIVITÉ INTERDITE PAR LE PLU. La caisse mandate un agent immobilier pour lui trouver un local commercial. Après signature du bail et achat du droit au bail, la locataire découvre qu’elle ne peut exercer son activité en raison d’une interdiction du plan local d’urbanisme. Chacun des actes passés devant notaire pour la réalisation de l’opération précisait pourtant bien que l’usage des lieux serait l’activité de banque et assurance. Dans ces circonstances, le locataire malheureux peut demander réparation aux di érentes parties prenantes : bailleur, notaires et agent immobilier. Il n’en a pas moins perdu beaucoup de temps pour lancer son activité (cass. com. 10 octobre 2018, n° 16-16548).

NON-CONFORMITÉ À L’USAGE PRÉVU

IPerte de temps et perte d’exploitation : voilà à quoi s’expose le locataire qui prend un local inadapté.

PRISE DES LOCAUX EN L’ÉTAT. On peut être tenté par le loyer modeste d’un local dont les installations ne permettent pas encore de l’utiliser pour l’activité prévue (absentes ou inachevées). Les parties s’arrangent alors pour se répartir la charge des travaux à e ectuer. Mais il n’est pas rare que des di érends s’élèvent au moment de l’exécution de travaux qui s’avèrent coûteux.

Blocage de l’activité. Le risque, une fois de plus, pour le locataire, est de ne pas pouvoir exercer immédiatement son activité. Comme cette fromagerie qui loue, pour installer son activité, des locaux dépourvus de raccordement au réseau électrique et aux eaux usées.

OBLIGATION DE DÉLIVRANCE DU BAILLEUR. Mais l’opération n’est pas sans risque pour le bailleur. En e et, la clause usuelle par laquelle le locataire prend les locaux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Le propriétaire qui loue un local fort inadapté à une fromagerie se voit ainsi condamné en justice. Le contrat l’oblige à délivrer un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il doit donc supporter le coût des travaux et réparer le dommage résultant de la perte d’exploitation pour son locataire (cass. civ., 3e ch., 11 octobre 2018, n° 17-18553).

Stipulation expresse. La seule dérogation possible suppose de prévoir dans le bail une clause expresse mettant à la charge du locataire le coût des travaux de mise en conformité du local. Le locataire qui accepte une telle clause ne peut plus ensuite se retourner contre son bailleur.