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Les enchères judiciaires, un bon plan ?
Quelles sont les conditions pour participer à une enchère judiciaire au tribunal de Versailles ? Est-ce plus rentable ? Comment se passe l’audience ? Mode d’emploi.
« Jusqu’à quelle somme êtesvous prêt à monter ? ».
Il est 9 h 30 au tribunal de Versailles, ce mercredi 31 janvier, et les avocats règlent les dernières modalités avec leurs clients. Comme presque tous les mercredis matin, une vente aux enchères judiciaire se prépare.
Dans la salle, tous types de profils sont réunis : des personnes seules, un père avec son fils, des couples… Le bien phare de la matinée : une maison à Condé-sur-Vesgre de 212 m² avec plus de 1000 m² de parcelle. Tous l’ont déjà visitée au préalable. Le montant de départ s’élève à 50 000 €.
«J’ordonne l’ouverture des enchères», clame alors le président du tribunal.
La maison vendue à 352 000 €
L’enchère commence doucement. 51000. 52000. 54000. Puis, 100 000. Après chaque enchère, un chronomètre de 1 minute 30 est lancé. Si personne n’enchérit pendant ce laps de temps, le bien est reporté.
Très vite, il ne reste plus que deux avocats sur le dossier et chacun a sa méthode. Le premier est plutôt agressif et répond du tac au tac. L’autre a les yeux rivés sur le chronomètre qui défile. Il attend les 5 dernières secondes pour surenchérir.
« Chacun a sa méthode pour les enchères, consent un avocat présent dans la salle. Moi, par exemple, j’aime bien laisser le temps tourner. Ça déstabilise. »
Cette maison à Condé-surVesgre est finalement adjugée vendue à 352000 €. «Fin des enchères », atteste le président du tribunal à l’issue du temps imparti. L’avocat du gagnant se lève et s’approche de lui pour lui donner les documents nécessaires.
Plus de 3000 € le mètre carré à Condé-sur-Vesgre
À ce prix d’adjudication viennent s’ajouter plusieurs taxes : notamment les droits d’enregistrement (4,50 % maximum du prix d’adjudication), les frais de publication foncière ou encore les frais d’avocat (négociés librement avec l’avocat en question).
En prenant la fourchette haute, on peut compter environ 10 % de frais supplémentaires. Dans le cas de la maison à Condé-sur-Vesgre, elle revient donc à un maximum de 390 000 €.
Le prix médian du mètre carré à Condé-sur-Vesgre s’élève à 2 788 €/m² en janvier 2024, selon le Figaro Immobilier. Si l’on suit cette courbe, une maison de plus de 200 m² devrait coûter entre 550 000 et 600 000 €.
3 audiences en quelques heures
Dans la même matinée, un appartement T3 à Chatou de 77,64 m² avec place de parking a été vendu à 225 000 € et un appartement T3 à Bonnièressur-Seine de 61,1 m² est parti pour la somme de 150 000 €.
Un homme d’une cinquantaine d’années est reparti avec les deux appartements. Nicolas, quant à lui, est devenu le futur propriétaire de la maison à Condé-sur-Vesgre.
« Ce sont des biens uniques »
Pendant que les participants repartis bredouilles rangent leurs affaires, les futurs propriétaires fêtent leurs victoires en compagnie de leur avocat. Nicolas est persuadé d’avoir fait une très bonne affaire.
Son avocate le rejoint, mais précise que ce n’est pas toujours le cas. ❝
La rentabilité dépend des biens et du nombre de participants. Mais il faut savoir que, dans tous les cas, ce sont des biens uniques puisqu’ils ne sont pas sur le marché de l’immobilier » L’AVOCATE DE NICOLAS.
De plus, dans le cas de Nicolas, le logement est inhabité. Il peut arriver que l’ancien propriétaire, un locataire ou encore un occupant sans droit ni titre réside toujours dans le bien au moment de la vente.
S’il s’agit de l’ancien propriétaire, le jugement d’adjudication fait office d’avis d’expulsion. Si c’est un locataire, il ne pourra pas être expulsé avant la fin de son bail.
Si c’est un occupant sans droit ni titre, l’adjudicataire devra lancer des poursuites judiciaires pour obtenir un avis d’expulsion (des frais supplémentaires à prendre en compte).
Nicolas doit désormais attendre les 10 jours réglementaires avant de devenir officiellement le propriétaire du bien.