Limiter la plus-value lors de la revente d’un bien ?

La plus-value d’un bien immobilier intéresse énormément nos lecteurs. C’est au tour de Mme C.J. habitant Le Lavandou de nous interroger sur la manière de faire baisser éventuellement la plus-value de sa maison en réalisant des travaux : « Je suis propriétaire depuis 2006 d’une maison. Je souhaite m’en séparer dans les dix ans. Si je venais à faire des travaux (salle de bains, cuisine, fenêtres, terrasse, etc.), cela influerait-il sur le calcul de la plus-value ? » Pour être exonérée de taxe sur la plus-value immobilière, vous devrez attendre vingt-deux ans échus. C’est-à-dire que vous pourrez vendre votre maison avec un taux d’abattement de 100 % qu’à partir de 2028, c’est-à-dire au-delà de 22 ans (mais vous ne serez exonérée de prélèvements sociaux qu’à partir de 2036, c’est-à-dire au-delà de 30 ans !). Effectivement, si vous êtes pressée de vous séparer de votre bien immobilier, le prix d’acquisition que vous avez réglé chez le notaire en 2006 peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Mais attention : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles. Il faut de plus que ces dépenses n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°). Ce qui signifie que les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal. Comme dans votre cas. Toutefois, selon le site internet www.notaires.fr, «alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire ». Dans votre situation, au lieu de vendre dans dix ans, attendez encore une année et plus aucune taxe sur la plus-value ne vous sera réclamée... Néanmoins, cela ne vous dispense pas de consulter un notaire qui vous donnera exactement la stratégie la mieux adaptée à votre patrimoine.

(DR) Avant de vendre un bien immeuble, sauf s’il s’agit de votre résidence principale, gardez à l’esprit que plus la durée de détention est longue moins vous paierez de taxe sur la plus-value.