Le logement des actifs: quel effet sur les mutations
En France, quatre entreprises sur dix estiment que la problématique du logement des actifs a une incidence néfaste sur l’emploi. Même acuité du côté de notre région
Quand la question du logement des actifs ne sera-t-elle plus évoquée comme une problématique ? Toujours enclins à chercher des solutions plutôt qu’à déplorer, les partenaires du Club Eco de Nice-Matin ont échangé sur le sujet en prélude au salon de l’immobilier qui s’est tenu à Nice. Quelles sont leurs pistes ? Sur quels effets de levier pourrait-on compter ? Frédéric Pelou, le président de la Fnaim Côte d’Azur, ouvre le débat.
Quelles sont les raisons structurelles à la cherté du logement dans le ? Il y a l’attrait international de la Côte d’Azur, prisée par une clientèle ayant les moyens. En ce sens, c’est une consécration de la marque Côte d’Azur. Nous faisons ensuite face à un manque chronique d’offre de logements abordables. Dans le neuf, nous ne pouvons bâtir en dessous d’un prix plancher, largement entamé par le coût du foncier et des contraintes techniques beaucoup plus lourdes qu’ailleurs en raison de la topographie. Pour ce qui est de la revente, le maintien des prix reste alimenté par une demande forte. Les politiques publiques de requalification de quartier ou de grands travaux améliorent d’ailleurs le cadre de vie et focalisent la demande. Quels enseignements tirer ? Il est inenvisageable d’espérer une baisse des prix d’achat du logement, mises à part des opérations ciblées avec un concours très lourd des finances de l’État ou des collectivités publiques. Il faut donc rendre les acquéreurs actifs locaux plus solvables. Le marché locatif a ensuite toute sa place dans le logement des actifs et sur ce point, il n’est pas utopique de penser qu’une politique publique adaptée pourrait faire baisser les loyers.
Que préconisez-vous pour augmenter le pouvoir d’achat immobilier des actifs ? On commence à voir des prêts immobiliers sur une durée égale ou supérieure à trente ans. Ce qui, couplé aux taux qui restent très attractifs, resolvabilise une grande partie de la clientèle. Pour autant afin de pallier l’éventuelle remontée des taux, la Fnaim propose que le vendeur d’un bien puisse transférer son prêt à l’acheteur aux mêmes conditions, sous réserve que cet acheteur soit solvable et que le financeur en soit d’accord. Il faut aussi étendre le dispositif Pinel, réservé aux investissements locatifs, aux primo-accédants.
Et sur l’aspect technique ? Il mériterait simplification. En France, les contraintes juridiques et les diagnostics techniques s’empilent de manière toujours plus forte. Ça ralentit et complexifie le processus d’achat. Ça renchérit surtout le coût final d’une vente ou d’un achat. C’est un frein.
Il faut donc simplifier les contraintes créées par la loi ALUR sur les ventes en copropriété ? Sous prétexte d’informer le candidat acheteur, on l’a noyé sous une paperasse illisible et on a rallongé d’un mois le délai de passation d’une vente. Il faut élaborer une fiche synthèse lisible de tout ce que l’acquéreur doit savoir sur la copropriété et annexer uniquement le document au compromis de vente. De plus, on doit pouvoir rédiger et signer ce compromis de manière numérique. Ce qui nécessite de supprimer l’obligation désuète des mentions manuscrites.
Comment améliorer l’évaluation d’un bien ? Il faut que les données foncières détenues par l’administration et le registre des copropriétés soient accessibles aux agents immobiliers.
Comment maîtriser et faire baisser les loyers ? Qui loge aujourd’hui les actifs de notre département ? Les bailleurs privés. Il n’y a qu’à consulter les cartes du logement sur notre site Internet pour s’en rendre compte. A Nice, % du parc locatif sert à couvrir le besoin en logement pour actifs. Ces bailleurs privés ne sont plus depuis longtemps les fameux Zinzin (les Zinvestisseurs Zinstitutionnels). Ils n’en sont pas plus fous pour autant. Ils ne continueront à investir dans la pierre que si le rendement locatif est toujours au rendez-vous.
Ce n’est plus le cas ? Le président Macron dans sa campagne ne les a pas rassurés en qualifiant la détention de biens immobiliers de rente, comme si elle était improductive pour la Nation. Aucun candidat d’ailleurs, à part Fillon, n’avait de programme un peu étoffé en matière de logement. Il est pourtant plus que temps de reconnaître le rôle social et économique du bailleur privé.
Comment ? En le dotant d’un statut fiscal d’entrepreneur immobilier, lui permettant d’amortir son bien et de déduire toutes les charges de son revenu, en contrepartie d’une baisse des loyers. Cette mesure encouragera l’achat pour louer et les droits de mutation viendront abonder les finances locales.
Qu’est-ce qu’une fiscalité efficace ? Une fiscalité basée sur le cycle économique de détention du bien immobilier. Il faut des mesures incitatives qui créent de la richesse, pour ensuite en prélever la juste contribution fiscale. Pénaliser fiscalement le simple fait de détenir un bien immobilier est une hérésie pour les finances publiques. Les prélèvements multiples et augmentations de taxes, tant nationales que locales, favorisent la défiance vis-àvis des propriétaires, ralentit le volume des ventes et in fine les ressources fiscales pour les collectivités publiques qui en ont tant besoin.