Faut-il acheter ou vendre en 2024 ?
Alors que le nombre de ventes a chuté en 2023, la baisse des prix attendue en 2024 va-t-elle relancer un marché de l’immobilier « grippé » à Toulouse et en Haute-Garonne ?
Le marché de l’immobilier « s’est grippé ». Tel est le constat implacable de Frédéric Giral, président de la Chambre des notaires de Toulouse pour qualifier l’année 2023 en Haute-Garonne. Quels sont les chiffres à retenir en 2023 ? Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Malgré la conjoncture, est-ce le moment de vendre ou d’acheter ? On fait le point !
La baisse des volumes de ventes, « un choc »
Après plusieurs années record, le nombre de ventes a fortement chuté en 2023 à Toulouse et en Haute-Garonne. « On a une baisse des volumes de vente très significative, qui est de -31% tous bien confondus par rapport à 2022 », explique le notaire, qui ajoute : « la baisse est généralisée, il n’y a pas un secteur qui tire son épingle du jeu ».
Les notaires comptabilisent 25 880 ventes en 2023 en Haute-Garonne contre 37 460 ventes en 2022, avec -23% de ventes d’appartements anciens (11 670 ventes en 2023 contre 15 230 ventes en 2022), - 22% pour les maisons anciennes (9 180 ventes en 2023 contre 11 780 ventes en 2022), - 56% pour les appartements neufs (3 200 ventes en 2023 contre 7 300 ventes en 2022) et - 42% pour les terrains à bâtir (1 830 ventes en 2023 contre 3140 en 2022).
« Le marché était très dynamique… Il y a eu un retournement. On revient à des volumes que l’on connaissait en 2017. Cette baisse a impacté encore plus Toulouse et la métropole », note de son côté le notaire
Henri Chesnelong. Et le début de l’année 2024 confirme cette nouvelle conjoncture. « Il y a eu très peu de ventes au premier trimestre 2024, la baisse des volumes de vente devrait s’accentuer ».
La baisse du nombre de ventes a-t-elle eu un impact sur les prix ? Si dans les grandes villes, la tendance est plutôt à la baisse à un ou deux chiffres, les prix résistent paradoxalement plutôt bien à Toulouse, où le prix médian des appartements anciens est stable, à hauteur de 3 280 € le mètre carré (pour 6 290 ventes), soit une évolution de +0,6% sur un an. Même tendance à l’échelle de la HauteGaronne, avec un prix médian global de 2 930 € le mètre carré, soit +0,7% sur un an. « À ce jour, le marché toulousain est à plat en termes d’évolution des prix. La baisse n’est pas arrivée et c’est probablement un des éléments qui favorisent la baisse des volumes », souligne Me Frédéric Giral. Autrement dit, les vendeurs n’acceptent pas - ou du moins pas toujours -, de baisser les prix. Mais auront-ils le choix en 2024 ? Pas si sûr…
Une baisse déjà perceptible
À la différence du marché des appartements anciens, les maisons anciennes ont déjà vu leur prix baisser légèrement en 2023. En Haute-Garonne, le prix médian est de 278 700 € le m², soit une baisse des prix de 1,5% par rapport à 2022.
À Toulouse, la baisse est encore plus marquée (-2,7 %), pour un prix médian de 384 500 €. Sur ce segment de marché qui était encore très porteur après le Covid, « les prix ont commencé à se retourner doucement, et ça devrait se confirmer dans les mois à venir, sans toutefois que les prix se mettent à plonger. Les vendeurs semblent avoir compris qu’ils devaient faire un effort sur le prix, surtout s’ils sont pressés et contraints ». Les prix baissent également dans la première et la deuxième couronne de Toulouse, qui avaient pourtant le vent en poupe après les confinements successifs liés à la crise sanitaire. « L’engouement pour la campagne est passé. Le coût de l’énergie, de l’essence n’y est également pas pour rien ! », résume Me Giral.
Quelles perspectives en 2024 ?
Alors à quoi s’attendre en 2024 ? Les perspectives des notaires - qui se basent sur les avants contrats signés en fin d’année 2023 et au début de l’année 2024 - sont claires : les prix vont cette fois-ci vraiment baisser, sans s’effondrer pour autant.
« La baisse très marquée des volumes va entraîner une inflexion mesurée des prix », estime Me Giral. La chambre des notaires table ainsi sur une baisse des prix de -4,7% pour les appartements anciens et de - 10% en Haute-Garonne en avril 2024. Et à Toulouse et dans l’agglomération ? Dans le secteur toulousain, les prix des appartements devraient baisser de -6,2% en avril 2024, et de -8,4% pour les maisons anciennes, selon les perspectives de la Chambre des notaires.
« Il faut du temps pour que les vendeurs acceptent de baisser leur prix et comprennent que la valeur de leur bien a changé. Cela dépend aussi de la nécessité ou non de vendre. Mais sur le début d’année, on perçoit effectivement une baisse des prix plus marquée », constate Me Frédéric Giral.
Est-ce que la baisse des prix va favoriser le retour de davantage de candidats à l’achat ? « Pour les acheteurs, c’est le moment de réfléchir à nouveau. Notamment, sur le marché des maisons, qui peut redevenir intéressant à Toulouse et dans la première et deuxième couronne, où la baisse des prix pourrait être plus marquée », explique Me Giral, qui reste toutefois prudent :
« Il faudrait que le marché retrouve un peu de confiance. Pendant un an, l’immobilier n’a pas été une valeur refuge. On est passé d’un taux à 1 % à un crédit qui augmente considérablement, même si depuis la fin de l’année 2023, les banques semblent plus enclines à prêter ». Pour le notaire, cet attentisme « a eu un effet sur la confiance des ménages. Pour que le marché immobilier reparte, il faut qu’il y ait de la confiance ». « Le besoin de logement existera toujours, surtout dans une métropole dynamique au niveau démographique comme Toulouse », tempère toutefois Me Frédéric Giral. À suivre...