Neue Wohnungen verschaffen „Luft“
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt könnte sich langsam entspannen.
AALEN - Die angespannte Wohnungssituation in der Großen Kreisstadt scheint sich langsam zu entspannen. Das ist jedenfalls die Bilanz des Oberbürgermeisters und des Geschäftsführers der Wohnungsbau Aalen, die ein Tochterunternehmen der Stadt ist. Als Grund nennen beide vor allem die Aalener Wohnungsbauoffensive in den vergangenen acht Jahren. Das Ziel heißt weiterhin, pro Jahr etwa 200 neue Wohnungen zu schaffen. Zwischen 2013 und 2021 hat allein die Wohnungsbau rund 103 Millionen Euro (ohne Grundstückspreise) investiert und in der Stadt stehen weitere neue Wohngebiete an: Neue wie am „Tannenwäldle“oder solche in gewachsenen Siedlungen wie im Pelzwasen. Bei privat vermieteten Wohnungen sind die Preise in den vergangenen Jahren aber nach oben geschnellt. Ebenso die Immobilienpreise.
Der Bevölkerungszuwachs hat wohl seinen Höhepunkt erreicht. Nach einem „Sprung“auf rund 2000 neue Einwohner zwischen 2014 und 2020 wird damit gerechnet, dass sich die Zahl bis 2035 bei etwa 69 700 einpendeln wird (aktuell rund 69 300). 2014 waren es etwa 67 110. Nicht dazu gerechnet sind die mit einem zweiten Wohnsitz (etwa 3000). Für Thilo Rentschler ist und bleibt Aalen eine „supertolle Stadt“in einem „hochattraktiven Ostwürttemberg“. Als Beispiele, wie man Brachen und alte Industrieflächen reaktivieren kann, nannte er die Maiergasse in Wasseralfingen, das Stadtoval oder das Union-Areal. Beim letzteren sagte er aber auch, wie lange so eine Neubebauung dauern kann – gut 35 Jahre.
Vor neuen Baugebieten auf der „grünen Wiese“favorisiert Rentschler Wohnungen in bestehenden Quartieren. Hier seien die Wege kurz, die Infrastruktur ist da, auch das gewachsene soziale Gefüge. Dennoch müsse nun der Flächennutzungsplan dringend festgeschrieben werden. Und um neue Baugebiete komme man nicht herum, um weiteren Wohnraum zu schaffen – „ohne Bauland keine Aktivitäten.“Zum Thema Flächenverbrauch sagt er, dass von der Gemarkungsfläche (80 Prozent sind Wald und landwirtschaftliche Flächen) gerade Mal ein Prozent davon als potentielles Bauland als Reserve dienen könnte. Neue Baugebiete wie „Am Tannenwäldle“(an der Ziegelstraße, oberer Galgenberg) mit etwa sieben Hektar würde man nicht bebauen, wenn keine Nachfrage da wäre. Wichtig bei allen neuen Quartieren sei eine gute Durchmischung. Also Häuser für den dicken und den weniger dicken Geldbeutel und sozialer Wohnungsbau.
Auf den ging Wohnungsbau-Geschäftsführer Robert Ihl näher ein. Die Formel lautet 50 Prozent Verkauf, 25 Prozent Vermietung und 25 Prozent geförderte Wohnungen. Bis 2025 sollen 30 Prozent der Wohnungen mit vergünstigten Mieten für einkommensschwächere Mieter am Markt sein. Um ihrem sozialen Auftrag nachkommen zu können, müsse man aber eben auch Gewinne erwirtschaften um sie in den sozialen Wohnungsbau investieren zu können. Wegen der Pandemie habe man 2020 auf anstehende Mieterhöhungen mit einem Volumen von rund 200 000 Euro verzichtet. Der durchschnittliche Mietpreis bei der Wohnungsbau mit nur 5,80 Euro pro Quadratmeter könne sich durchaus sehen lassen. Ein aktuell laufendes Wohnprojekt ist der Rötenberg, hier wurde ein Landschaftsarchitekt beauftragt, die Außenanlagen mit einem „Refresh“zu versehen, also beispielsweise mehr Grün und Aufenthaltsräume zu schaffen. Die Kosten dafür liegen bei rund einer Million, die Stadt zahlt die Hälfte. Auch die Gartenstraße soll herausgeputzt werden, etwa mit Fassadenbegrünungen.
Dass sich die Lage am Wohnungsmarkt aus Sicht der Wohnungsbau beruhigt, wertet Ihl auch an der Zahl der Mietinteressenten. Der Höchststand lag im Jahr 2019 bei 1094. Die Mitarbeiter hätten bei den Wohnungssuchenden nachgefragt. Und festgestellt, dass es nun noch 552 sind, die auf Wohnungssuche sind, bei 44 (acht Prozent) handelt es sich um dringende Nachfragen. Einen Grund für die korrigierten Zahlen erklärt Ihl damit, dass viele, die eine Wohnung gefunden hätten, sich nicht abmelden und weiterhin als Interessenten gemeldet waren. Außerdem, so Ihl weiter, sehe man bei den Wohnungsanzeigen, dass es wieder mehr Angebote wie Gesuche gebe.
Für private Investoren, die preisgebundene Sozialmietwohnungen bauen, gibt es über das „Aalener Modell“einen städtischen Zuschuss von 180 Euro pro Quadratmeter bei einer Bindung der Wohnung über 15 Jahre.