Wo bekommt man neue Wohnungen unter?
Die Stadt will Neubauten auf Siedlergrundstücken ermöglichen. Nachverdichtung lautet das Schlagwort, das mehr Wohnungen schaffen soll. Dem stehen jedoch Grenzen entgegen
Noch liegt das Konzept in den Schubladen der Stadtverwaltung, doch neue Wohnungen für den engen Augsburger Wohnungsmarkt sollen nicht nur in größeren Neubaugebieten auf der grünen Wiese oder auf ehemaligen Industriebrachen entstehen. Auch in gewachsenen Wohnvierteln sollen neue Wohnungen her – eine erste Idee ist das „Projekt Siedlerhäuschen“, bei dem eine Zusatzbebauung von Siedlergrundstücken ermöglicht werden soll (wir berichteten). Bisher scheiterte das oft daran, dass Abstände zu Nachbargrundstücken nicht eingehalten werden konnten.
Doch das ist noch lange nicht das Ende der Überlegungen: Auch Möglichkeiten zur Aufstockung von bestehenden Wohnhäusern oder Anbauten sollen ausgeschöpft werden, kündigte die Stadtverwaltung im März an. Wie das genau gehen soll, ist noch unklar. Geplant ist ein städtisches Büro, bei dem Immobilieneigentümer sich rasch eine erste Einschätzung holen können, was auf ihrem Grundstück möglich ist. Auch eine „Beratungskarawane“ist im Gespräch, bei der Fachleute in Stadtviertel gehen, um mit Eigentümern über Möglichkeiten zur Erweiterung bestehender Gebäude ins Gespräch zu kommen. Gedacht ist auch daran, dass Fachleute der Stadt im Sommer durch Gemeindesäle und Vereinsheime in den Stadtteilen touren, um Eigentümer zu beraten. Von der Genehmigung für eine neue Einliegerwohnung bis hin zum Anbau ist alles drin.
Allerdings wurde zuletzt schon deutlich, dass der Stadt dafür das Personal fehlt. Er könne schlecht drei Mitarbeiter für solche Beratungen abstellen, wenn sich im Bauordnungsamt gleichzeitig die Bauanträge stapeln, so Baureferent Gerd Merkle (CSU). Noch feile man im OB-Referat an der genauen Konzeption, sagt Stadtsprecher Richard Goerlich. „Es ist nicht so, dass das Thema auf Eis liegt.“
Wie viele Wohnungen sich durch solche Nachverdichtungen überhaupt schaffen lassen, ist unklar. Es dürfte sich eher um Einzelfälle handeln, die in der Summe aber eine Entlastung für den Wohnungsmarkt bringen könnten. Grundsätzlich gilt Nachverdichtung bei Stadtplanern als sinnvoll. Man bebaut keine grüne Wiese und kann vorhandene Infrastruktur – von der Straße bis zur Schule – mitnutzen, anstatt sie neu bauen zu müssen. Doch Nachverdichtung ist nicht überall möglich.
Was wo und wie gebaut werden darf, ist seit den 1960er-Jahren in Bebauungsplänen geregelt. Bei größeren Arealen, die seither bebaut wurden, ist festgesetzt, wie viel Stockwerke Häuser dort haben dürfen, wie sie genutzt werden, wie das Verhältnis von Grundstücksfläche zur überbauten Fläche sein darf, und und und. Große Abweichungen davon sind nicht möglich.
Für die Neubauviertel auf den ehemaligen Kasernengeländen sind solche Pläne über 100 Seiten dick, weil auch die verkehrliche Erschließung oder die Versorgung mit Kitas thematisiert werden. In manchen Plänen sind selbst so profane Dinge wie die Gestaltung von Gartenhäuschen geregelt, um für ein geordnetes Erscheinungsbild zu sorgen. Einfach ein Stockwerk mehr draufzusatteln, als es der Bebauungsplan erlaubt, ist jedenfalls nicht möglich. In älteren Stadtvierteln gibt es keine Bebauungspläne. Hier gelten die allgemeinen Vorschriften. Bauvorhaben (dazu zählen auch Aufstockungen oder Anbauten) müssen sich in den Bestand einfügen. Wo nur zweigeschossige Häuser mit einem steilen Dach stehen, wird ein viergeschossiges Haus mit Flachdach wenig Chancen haben, wobei die Lage nicht immer so eindeutig ist. Immer gilt, dass zum Beispiel Abstandsflächen zur nächsten Grundstücksgrenze eingehalten werden müssen.
Um die 100 Schwarzbauten werden im Stadtgebiet pro Jahr bekannt, bei denen Bauherren eine Baugenehmigung hätten einholen müssen und dies nicht getan haben. Das geht vom nachträglich angebauten Balkon bis zum Anbau an ein bestehendes Haus. Zudem wird ab und zu auch anders gebaut als beantragt. In etwa 120 Fällen pro Jahr kann die Abweichung nachträglich genehmigt werden. Bei 20 bis 25 Fällen pro Jahr widerspricht das, was gebaut wurde, aber so eklatant den Vorschriften, dass das Bauordnungsamt den Abriss anordnet.
Im vergangenen Jahr wurden 874 Bauanträge (vom Neubau bis zur Nutzungsänderung) genehmigt. Die Zahlen sind seit Jahren auf relativ hohem Niveau. Ein Rekordwert mit 995 Genehmigungen wurde 2011 erreicht, als Bürger im Zuge der Finanzkrise ihr Geld schnell ins Eigenheim investierten.
Ob Ihr Grundstück im Geltungsbereich ei nes Bebauungsplans liegt und was dort erlaubt ist, finden Sie im Internet unter: