IMMOBILIEN SIND STATEMENTS VON HELEN ZU OETTINGEN–WALLERSTEIN

Die Geschäftsführerin von HOW Signature Properties Gmbh erzählt über ganz besondere Lösungen für für Investoren und über Nachhaltigkeit bei der Revitalisierung von Bestandsimmobilien.

Leerstehende Bestandsimmobilien, knapper werdende Bauflächen, ein harter Konkurrenzkampf unter den Investoren, die Individualisierung der Kundenbedürfnissen, aber auch Veränderungen am Kapitalmarkt zwingen Investoren, Vermögensverwalter und Berater zum Umdenken. Architekten Projektentwickler und Eigentümer werden zu Querdenkern – denn der Bedarf überschreitet das Angebot. Investoren sind längst nicht mehr nur auf der Suche nach hohen Renditen, sondern wollen Spuren der Verantwortung zeigen und haben den Fokus in Richtung Asset Value verschoben. Die Revitalisierung von Bestandsgebäude wird immer populärer. Dies gilt insbesondere für historische Bauten, sie haben nicht nur eine lange Geschichte, sondern prägen Ort und Bevölkerung in ihrem Umfeld bis heute. Um Bestandsgebäude, besonders historische Gebäude, wieder zu beleben und diese einer nachhaltigen und renditeorientierten Nutzung zuzuführen, benötigt es verantwortungsbewusste Investoren, die etwas bewegen und ein Zeichen setzen wollen. Das Gebäude mit dem besonderen Etwas in ausgesuchter Lage sowie die besondere kreative Revitalisierungsidee sind die notwendigen Ingredienzien. Dieser Aufgabe hat sich die HOW Signature Properties Gmbh verschrieben. Das Unternehmen wurde im Jahr 2000 gegründet und hat Investoren und Projekte im In- und Ausland betreut. Als Geschäftsführerin ist Helen zu Oettingen– Wallerstein auf der stetigen Suche nach passenden Objekten und neuen Projekten für Investoren, sie stellt die Verbindung zwischen Mensch und Objekt her. Jahrelange Erfahrung mit Immobilien im Bereich Architektur und Innenarchitektur ermöglichen es Helen zu Oettingen-wallerstein auf ein umfangreiches Netzwerk zurückgreifen zu können. Diskret bringt sie Käufer und Verkäufer zusammen, sorgt gemeinsam mit einem Team für eine zügige und stressfreie

Kaufabwicklung und betreut Objekt und Investor. Ideen jenseits des Mainstreams, sowie die Entwicklung einer einzigartigen Marke für das jeweilige Objekt hält sie für wesentlich um nachhaltige Revitalisierungsprojekte zu realisieren. Das Fundament ihrer Arbeit bildet die Symbiose aus Wirtschaftlichkeit und gleichzeitigem großem Respekt vor der Historie eines Gebäudes, denn diese ist nicht revidierbar. Helen zu Oettingen-wallerstein hat uns von ihrer Philosophie erzählt, die sie in Bezug auf Investoren und denkmalgeschützte Immobilien vertritt und sich dabei auch auf Projekte in Italien bezogen.

Erzählen Sie uns von HOW Signature Properties und der Zielsetzung des Unternehmens.

Selbstverständlich ist unser Augenmerk immer das Investitionsziel unserer Auftraggeber – dabei haben wir uns auf Investitionen in Bestandsimmobilien spezialisiert, mit einer starken Fokussierung auf historische Immobilien. Wir beginnen unsere Arbeit erst nachdem wir ein detailliertes Suchprofil der Auftraggeber angelegt haben, wir aktivieren dann unser Netzwerk von Immobilieneigentümern und recherchieren nach dem geeigneten Objekt. Haben wir dieses Objekt gefunden und evaluiert führen wir Käufer und Verkäufer auf privater Ebene zusammen. Wir handeln dabei ausschließlich im Auftrag und nach den Wünschen der Investoren. Wir beraten, koordinieren und geben die notwendige Unterstützung um einen reibungslosen Eigentumstransfer zu gewährleisten. Bereits während meiner Universitätszeit, hatte ich die klare Vorstellung nie etwas Neues bauen zu wollen, sondern nur für Auftraggeber zu arbeiteten, die mit dem Erhalt und der Revitalisierung von Bestandsgebäuden Statements schaffen wollen. Die Nutzung speziell von historischen Gebäuden gibt Investoren die Möglichkeit Verantwortung für Kultur und Historie aber auch für Umwelt und Natur zu übernehmen, denn durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden werden Grünflächen erhalten und Energie eingespart. Zu Beginn meiner Arbeit als Designer habe ich immer wieder die festgestellt, dass mir ein wesentliches Element für das Verständnis meiner Auftraggeber gefehlt hat – betriebswirtschaftliche Kenntnisse - weshalb ich noch einen Master in Immobilienwirtschaft absolviert habe. Dadurch konnte ich die wirtschaftlichen Ansprüche der Investoren und der Immobilieneigentümer besser verstehen und diesen mit meiner Arbeit gerecht werden. Immer wieder gelingt es mir zu beweisen, dass die Sanierung bereits bestehender Gebäude, auch historischer, dem wirtschaftlichen Handeln nicht entgegensteht. Investoren heute, unterscheiden sich erheblich von denen der Vergangenheit - sie wollen heute mehr als nur Geld investieren um hohe Renditen zu erzielen, sondern wollen auch gesellschaftliche Verantwortung übernehmen und tätigen zunehmend nachhaltige, langfristige Investitionen. Heute muss man der Beste unter den Besten sein und Zeichen setzen, um das Gefühl zu haben das Außergewöhnliche erreicht zu haben. Alle beteiligten Investoren, Berater, sowie Planer, Projektentwickler müssen heute „outside the box“Denker sein, um wirklich erfolgreiche Projekte zu realisieren. Ihre Philosophie ist es für Ihre Auftraggeber wahre Statements zu schaffen. Was ist Ihrer Meinung nach dabei zu beachten, so dass dieses Vorhaben erfolgreich gelingt?

Die Persönlichkeit eines Investors ist der Schlüssel zu jedem erfolgreichen Projekt! Primäres Ziel sind die wirtschaftlichen Parameter, wie verfügbares Kapital, gewünschte Verzinsung, Investitionszeitraum etc., genauestens zu definieren. Doch entscheidend sind auch die „soft factors“, die oft viel mehr Auskunft über das wahre Ziel der Investoren geben. Wie und wo lebt und arbeitet der Auftraggeber, was sind seine persönlichen Präferenzen und Abneigungen, wie sind seine Familienstrukturen, wie wichtig ist ihm seine Familie, welche Charaktereigenschaften hat er, was sind seine Vorlieben und Wertevorstellungen, ist er ein Genussmensch, welches Verhältnis hat er zu Kunst, Kultur und Bildung, ist er ein Kosmopolit usw. Die jeweilige Persönlichkeit zu erkennen, ist der Schlüssel für unser Handeln. Bevor wir den Investor oder dessen Finanzberater treffen, schicken wir einen Fragebogen mit etwa 15 -20 Fragen raus, eine Art Wunschliste für die geplante Investition. Wir werten diesen dann aus und nutzen die Auswertung als Basis für ein persönliches Gespräch mit dem Anleger und/ oder seinem Beratern. Wir erarbeiteten verschiedene Lösungen und Vorschläge, die dem Portfolio des Anlegers und seinen persönlichen Wünschen gerecht werden und schlagen eine geeignete weitere Vorgehensweise vor. Wir behalten uns aber auch vor einen Auftrag abzulehnen, sollten wir uns in der Intention oder in der vom Auftraggeber gewünschten Vorgehensweise nicht wiederfinden. Sobald alle Details geklärt sind, begeben wir uns auf Objektsuche. Dabei greifen wir auf unser Netzwerk zurück, welches uns den Zugriff auf Gebäude außerhalb der offiziellen Märkte ermöglicht. Da kann es schon mal vorkommen, dass wir bei einem geeigneten Objekt dem Eigentümer des Gebäudes den Verkauf erst „schmackhaft“machen müssen.

Wir sind keine Makler und kooperieren auch nicht mit diesen. Für unsere Kunden bedeutet das, dass wir ausschließlich in Ihrem Interesse handeln, wir handeln unabhängig, ohne Zwang ein Objekt verkaufen zu müssen. Wir nehmen keine Maklergebühren, sondern ein Fixhonorar, das sich an der Größe des Leistungsumfangs orientiert und nicht am Kaufpreis des Gebäudes. Wir bieten damit ein Höchstmaß an Unabhängigkeit. Ein weiterer Vorteil für Investoren ist, dass wir sehr schnell und direkt agieren können und dabei den Zeitaufwand und Stressfaktor für den Investor sehr gering halten. Viele unsere Auftraggeber sind nicht-eu-investoren, die in Europa investieren möchten, wir bieten, einen „One-stop-shop“, mit einem effizienten Netzwerk in den lokalen Märkten – ein exklusives Private Office für Immobilien. Höchste Diskretion und Eleganz in der Vorgehensweise schaffen für Käufer wie als auch Verkäufer, die Exklusivität die ein selektierter Kundenkreis fordert.

Rendite, ökologische Nachhaltigkeit, Kulturerhalt, Luxus, Genuss und Umwelt, sind scheinbar widersprüchliche Ziele, trotzdem sind Sie überzeugt, dass diese koexistieren können. Können Sie erklären wie?

Das ökonomische und ökologische Nachhaltigkeit auf der einen Seite und Luxus, Genuss und Kapitalanlagen auf der anderen Seite widersprüchlich sind, stimmt längst nicht mehr. Mittlerweile haben wir uns von einer genussfeindlichen „grünen“Bewegung distanziert – unsere Gesellschaft lebt heute mit dem Bewusstsein um die Endlichkeit unserer Ressourcen. Luxus hat heute eine ganz andere Definition als noch vor 20 -30 Jahren. Investoren der jüngeren Generation handeln und denken anders. Heute liegt der Fokus zunehmend darauf sich das Besondere, qualitativ Hochwertige zu leisten, aber auch die Zeit zu haben es genießen zu können. Nicht im Mainstream mit zu schwimmen, sondern es sich leisten zu können individuell zu sein, das ist Luxus der in keinem Widerspruch zu ökonomischer und ökologischer Nachhaltigkeit steht. Wegwerfen und neukaufen – im Fall der Immobilie Abriss und Neubau, das ist ökologisch nicht nachhaltig und steht in im Gegensatz zu dem was wir heute unter Genuss, Luxus und Qualität verstehen. Italien ist ein gutes Beispiel – Wirtschaftlichkeit, Genuss und Luxus waren hier noch nie ein Widerspruch. Millionen von Touristen kommen jedes Jahr nach Italien, für die Mode, die Automobilindustrie, die Strände, die Sonne, das gute Essen und weil man sich in Italien die Zeit nimmt all das zu genießen und zu leben. Weil es auch das Land mit den meisten Kulturgütern Europas, assoziieren wir Italien alle mit Bildung und Kultur. Dier Ursprung das Italien zum Vorreiter des innovativen und industriellen Designs wurde wurzelt in der Tatsache das Italien die Wiege des Kulturerbes Europas ist, diese Schätze müssen weiterhin erhalten werden. Kultur gibt uns Identität und ein Zugehörigkeitsgefühl. Ich meine damit keine Museen, sondern eine für Jeden zugängliche, erschwingliche und gelebte Historie, die sich beständig weiterentwickeln darf, jenseits der Museumsbetriebe. In Italien wurden sehr innovative Revitalisierungsprojekte verwirklicht, die ein hohes Maß an wirtschaftlichem Erfolg zeigen. Zum Beispiel das Enzo Ferrari Museum in Modena, ein aus der Historie der Autoindustrie im 19 Jhr. entstandenes Industrie Areal, das schon dem Verfall preisgegeben war, wurde mit moderner Architektur und einem neuen Nutzungskonzept eine neue Identität gegeben. Enzo Ferrari’s Geburtshaus und die umliegenden Häuser wurden revitalisiert und ein moderner Museumsbau hinzugefügt. Eine ganze Region wurde in diesem Fall mit einem Museum sozioökonomisch wiederbelebt und aufgewertet. Heute ist dieser Ort eine Touristen-attraktion, neue Unternehmen haben sich angesiedelt, Arbeitsplätze wurden geschaffen und Menschen sind zugezogen. Als Reaktion darauf kamen weitere Investoren, weitere Häuser wurden saniert und sind wirtschaftlich gewinnbringende Einheiten. Ein weiteres gutes Beispiel ist die Fondazione Prada in Mailand, beziehungsweise Venedig. Beides zeigt, wie sich Altes und Neues vermischt, eine Umnutzung nichts Gefährliches oder Unwirtschaftliches ist - im Gegenteil. Fazit: Die Revitalisierung historischer Objekte, trägt zum wirtschaftlichen Erfolg ganzer Gegenden bei und fördert die eine Verbesserung der sozialen Strukturen in der Gesellschaft. Genannte Beispiele wurden von privaten Investoren ins Leben gerufen und mit Fantasie, Begeisterung, Mut und Engagement umgesetzt. Davon werden wir in der Zukunft mehr benötigen. Regierungen und lokale Kommunen haben zunehmend keine finanziellen Mittel mehr, um in derartige Projekte zu investieren. Das Ziel muss sein, Investoren, Bauträger und lokale Regierungen zu überzeugen, alte Denkweise abzulegen, Neues zu wagen, der Fantasie keine Grenzen zu setzen, alte Zöpfe abzuschneiden und behördliche Auflagen zu lockern. Ökologische Nachhaltigkeit, das derzeitige Modewort schlechthin, kann durch Investitionen in bestehende und denkmalgeschützte Bauten verwirklicht werden

- je mehr Bestehendes wir nutzen, desto weniger verschwenden wir Grünflächen und zerstören weiter bedrohte Natur und weniger „graue Energie“, würde benötigt werden. Graue Energie ist die Summe aller Energie, die während des Lebenszyklus eines Gebäudes

verbraucht d.h. von der Errichtung bis hin zum Abriss. Wir dürfen nicht vergessen, dass wir heute die wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie mit max. 50 Jahren berechnen – vergleicht man das mit historischen Gebäuden, die bereits Hunderte von Jahren existieren, ohne je eingestürzt zu sein, sollte uns das umdenken lassen.

Sie sind, Mitglied von Europa Nostra, die Dachorganisation aller nicht-staatlichen Denkmalsschutz Organisationen ( NGO). Welchen Einfluss hat dies auf Ihre Arbeit.

Vorab möchte ich erklären: Europa Nostra, gegründet 1963, ist selbst keine Denkmalschutzorganisation, sondern bündelt europäische Denkmalschutzorganisationen. Sie verschafft diesen auf europapolitischer Ebene sowie auf Länder-bzw. Regionalebene Gehör. Europa Nostra wird durch die Europäische Kommission unterstützt. Die Mission liegt in der Interessensvertretung und Öffentlichkeitarbeit, wenn es um gefährdete Denkmale oder gesetzliche Bestimmungen geht, so wie rechtliche und steuerliche Vorschriften innerhalb der EU im Zusammenhang mit Denkmalschutz. Gemeinsam mit der EU – Kommission wurde eine große Recherche ausgeführt. „Cultural heritage counts for Europe“es ist eine umfassende Studie (300 Seiten lang) über die Auswirkungen des Erhalts des kulturellen Erbes auf Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft. Diese überzeugende Studie ist ein klarer Beweis dafür, dass die Aufrechterhaltung von Kulturerbe, zum Wohl Aller beiträgt und jegliche Zweifel über die Nachhaltigkeit werden wiederlegt. Die Frage nach dem Einfluss von Europa Nostra auf meine Arbeit ist etwa wie die Frage was war zuerst „die Henne oder das Ei“. Europa Nostra ist nicht mit einer staatlichen Denkmalschutzbehörde zu vergleichen – sie erlässt keine Vorschriften und hat keine Kontrollfunktion, was die Einhaltung von Vorschriftenanbelangt anbelangt. Bei Vorträgen und Paneldiskussionen von Europa Nostra mit Historikern, Architekten, Museumsleitern, Denkmalbehörden etc. könnte ich viel Wertvolles lernen. Viele Investitionsentscheidungen konnte ich wissenschaftlich und wirtschaftlich dank der Studie „ Cultural Heritage counts for Europe“untermauern, zudem nutze ich die Studie gerne als Quelle für Vorträge. Generell halte ich die Arbeit, die Europa Nostra leistet, um der Allgemeinheit die Wichtigkeit des Erhalts des Kulturerbes nahe zu bringen, sehr wichtig und wird von mir unterstützt. Wenn ich zum Beispiel Mitglieder anwerben kann so erfüllt mich das mit Freude, denn jede Stimme zählt und jedes neues Mitglied bringt den Erhalt des Kulturgutes einen Schritt weiter. Sicherlich hat die Philosophie von Europa Nostra Einfluss auf meine Arbeit, aber meine Vorgehensweise muss im Interesse meiner Auftraggeber pragmatisch sein. Nicht jedes historische Gebäude steht unter Denkmalschutz, die HOW Signature Properties restauriert keine Museen und Monumente, sondern bringt historische Gebäude in wirtschaftliche Nutzung. Es ist meine Überzeugung das denkmalgeschützte Gebäude für die unterschiedlichste Arten von Gebrauch geeignet sind und wir noch viel Umdenken müssen vor allem von Seiten der staatlichen Denkmalbehörden. In Deutschland hat sich die Vorgehensweise der Denkmalschutzbehörden schon erheblich den Marktanforderungen angepasst und viele Vorschriften gelockert. Visionen werden erst dann Realität wenn für Eigentümer stringente Vorschriften so angepasst werden, dass diese frei darüber entscheiden können wie sie mit Ihrem Eigentum umgehen wollen und auch die Möglichkeit bekommen wirtschaftlich sinnvolle Projekte zu realisieren.

Gibt es in Italien ein bestimmtes Hotel, in einem historischen Gebäude, das ganz besonders Ihrer Vorstellung von Exzellenz entspricht?

Italien hat viele wunderbare historische Gebäude, wovon einige auch in ganz fabelhafte Hotels um- gebaut wurden. Die Liste könnte endlos sein, einige will ich nennen: das Four Seasons in Florenz in Mitten der Giardino della Gheradesca, das Savoy in Florenz, gebaut 1893, ein Gebäude mit einem kontemporär - kosmopolitischem Interior, der Rocco Forte Gruppe oder die Hotels der Lugarno Collection, die ein Teil der Ferragamo Gruppe sind. Wie gesagt, die Liste könnte ich endlos fortsetzen – grundsätzlich liebe ich historische Gebäude mit zeitgenössischem Interior.