Augsburger Allgemeine (Ausgabe Stadt)
Wie man sicher zur Traum-immobilie kommt
Wer eine Wohnung oder ein Haus besichtigt, ist schnell begeistert. Fachleute warnen aber vor schwer erkennbaren Fallen. Sie haben schon erlebt, dass die Heizung fehlte – und geben Tipps
Die Lust aufs eigene Heim ist ungebrochen. Ob als Familienwohnsitz, Altersvorsorge oder Investitionsobjekt – auf den „Immobilien Tagen“und der „Bau im Lot“auf der Augsburger Messe werden wieder viele Menschen von den eigenen vier Wänden träumen. Doch bevor man den Kaufvertrag unterschreibt, sollte man besser zweimal hinsehen, warnen Fachleute. Denn beim Kauf von gebrauchten Immobilien gibt es Fallstricke, die einem das Wunschobjekt gehörig vermiesen können.
„Eigentlich müsste ich als Baugutachter den ganzen Tag damit beschäftigt sein, Menschen bei der Immobilienbesichtigung zu begleiten“, sagt der Diplomsachverständige und Immobilienmakler Gregor Grimm aus Aichach. Der Sachverständige, der vor allem in Augsburg und München tätig ist, wundert sich: „Nur die allerwenigsten Menschen nehmen sich zur Zweitbesichtigung einen Experten mit.“Zumeist seien es Frauen, die seine Hilfe in Anspruch nähmen, wenn es um den Zustand eines Hauses oder einer Wohnung geht.
Die Interessen sind dabei sehr unterschiedlich. „Der mögliche Käufer überlegt bei der Besichtigung, wo die Couch hinpasst und ob auf dem Balkon gegrillt werden kann“, ist seine Erfahrung. „Ich konzentriere mich ausschließlich auf den Zustand des Objektes.“Und da lauern so einige Probleme.
Häufig seien feuchte Stellen und Schimmelflecken, fehlende Dämmung oder eine marode Technik. Auch die Heizung sei gerne veraltet und müsse demnächst ausgetauscht werden. Das Problem: Der Käufer kauft „wie gesehen“, solange ihm der Verkäufer die Mängel nicht arglistig verschweigt, bleibt er auf den teuren Reparaturen sitzen. „Wir reden hier von richtig viel Geld, wenn das nachfinanziert werden muss, kann das die wirtschaftliche Existenz kosten“, so Grimm. Er erinnert sich an ein Häuschen in Lechhausen, das er für einen Kunden besichtigt hat: „Da sah alles top aus, der Eigentümer hatte es noch schön gestrichen. Mein Kunde meinte, er könnte gleich einziehen.“Was der Interessent übersehen hatte: In dem Haus gab es keine Heizung. „Da war gar nichts, keine Leitungen, keine im Keller.“Zusätzliche Kosten: „Mindestens 150000 Euro.“
Wichtig sei auch immer der Blick ins Grundbuch, rät Grimm. Denn dort schlummerten oft Probleme, von denen selbst der Verkäufer nicht wusste. „Da hat der Opa mit dem Nachbarn ein Wegerecht ausgemacht und eintragen lassen, oder es gibt eine gemeinsame Zufahrt mit dem Nachbarn“, berichtet er aus der Praxis. Punkte, die sich regeln ließen, aber unbeachtet zu großem Ärger führen könnten.
350 Euro kostet es, wenn der Gutachter mit auf eine Besichtigung geht. Dafür schaut er anschließend auch noch über den Grundbucheintrag und steht für Fragen zur Verfügung. „Aber das ist dem Schwaben zu teuer“, so seine Erfahrung. „Beim Gebrauchtwagenkauf lassen die Leute den TÜV oder Dekra draufschauen – und da geht es nicht um 200000 Euro und mehr“, wundert er sich.
Grimm rät, zur Erstbesichtigung alleine zu gehen und „ein Gefühl“für das Objekt zu bekommen. Wenn das Haus oder die Wohnung zusagen, solle man einen Zweitbesichtigungstermin ausmachen, zu dem ein Gutachter mitkommt. „Da sieht man auch gleich, wie der Verkäufer reagiert – wenn er sich gegen den Gutachter wehrt, hat er etwas zu verbergen.“
Auch die Augsburger Immobilienmaklerin und Sachverständige für Immobilienbewertung, Gabriele Gräf, kennt die neuralgischen Punkte beim Immobilienkauf. Noch mehr Fallen als beim Haus lauerten beim Erwerb einer Eigentumswohanlage nung, sagt sie. „Die wenigsten wissen, dass sie da keine Quadratmeter erwerben, sondern tausendstel Wohnungsanteile.“Was bedeutet, der Käufer trägt die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft mit, die teuer werden könnten. „Oft werden Wohnungen verkauft, weil große Investitionen anstehen, die man nicht mehr zahlen möchte, weil sie die Rendite schmälern“, weiß Gräf. Deshalb sei der Blick in die Eigentümerprotokolle der letzten drei Jahre obligatorisch. „Da steht dann drin, ob das Dach neu gemacht werden muss und wie viel Rücklagen dafür gebildet wurden.“
Manchmal würden die Verkäufer vergessen zu erwähnen, dass der aktuelle Mieter einen Langzeitvertrag hat und nur äußerst schwer aus der Wohnung zu bekommen sei. „Und dann muss man es übers Herz bringen, einer 90-jährigen Seniorin wegen Eigenbedarfs die Wohnung zu kündigen.“Ein Problem aus ihrer Praxis sei die Bonität der Käufer. „Da verdient jemand gut und meint, die Hausbank würde den Kredit sicher geben“, berichtet sie. Und dann bekomme er das Geld nicht, weil er zu alt ist. „Wenn dann der Kaufvertrag unterschrieben ist, bleibt nur noch die teure Rückabwicklung.“Aus diesem Grund prüfe sie als Maklerin im Voraus, ob der Interessent das Geld auch von seiner Bank bekommt. „Wir sind fast immer für beide Seiten tätig und haben daher ein persönliches Interesse, das Käufer wie Verkäufer zufrieden sind“, sagt sie. Deshalb zahlten beide Seiten jeweils die Maklergebühr von 3,57 Prozent des Kaufpreises. Auch Gräf rät, zur Besichtigung einen Fachmann mitzunehmen.
ODie Immobilien Tage und die Messe Bau im Lot finden vom 8. bis zum 10. Februar in der Messe Augsburg in den Hallen 3, 5, 6 und 7 statt. Geöffnet ist Freitag bis Sonntag täglich von 10 bis 18 Uhr. Der Eintritt ist frei; Messe- und Uni-parkplatz kosten 5 Euro. Informationen gibt es auch im Internet unter www.immobilientage-augsburg.de