Augsburger Allgemeine (Ausgabe Stadt)
Alles andere als Puppentheater
Was passiert, wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird
Wenn Mieter erfahren, dass ihr Vermieter das ganze Haus oder einzelne Wohnungen verkaufen will, entsteht häufig erstmal Unruhe. Verständlich, aber: „Mieter können sich gegen die geplante Umwandlung nicht wehren“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Aber sie haben besondere Rechte: Der neue Eigentümer darf Mietern wegen der geplanten Umwandlung zum Beispiel nicht kündigen, um die leere Wohnung teurer zu verkaufen. Und Mieter haben in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. „Die Wohnung muss ihm zu den ausgehandelten Konditionen, also zum vereinbarten Preis, angeboten werden“, erläutert Ropertz.
Kauft ein Dritter die Wohnung, dürfen Mieter wohnen bleiben. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Allerdings steigt dann das Risiko, dass der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigt. Dieser muss sich aber drei Jahre lang gedulden – bis die sogenannte Kündigungssperrfrist endet. In Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf kann diese Sperrfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen. Nach Ablauf der Frist greift laut DMB die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese kann je nach der Wohndauer des Mieters variieren. Ausnahmen gibt es in Milieuschutz-gebieten, die Städte ausweisen. „Dort darf der Eigentümer nur mit Genehmigung der zuständigen Behörden die Umwandlung vornehmen“, erklärt Ropertz. Lukratives Geschäft mit klaren Regeln
Im Prinzip kann jedes aus mehreren Wohneinheiten bestehende Mietshaus umgewandelt werden – oft ist dies für den Eigentümer lukrativ. Der Erlös aus dem Einzelverkauf kann höher sein, als wenn er das ganze Haus auf einmal verkaufen würde. Die Teilung ist laut Wohnungseigentumsgesetz möglich (WEG, Paragraph 8). Der Eigentümer braucht einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitserklärung.
Den Aufteilungsplan erstellt ein Architekt. Dieser „trägt jede Wohnung, Dachboden, Keller und andere Flächen exakt in den Plan ein“, erläutert Rechtsanwalt Klaus Reese. Dann legt der Eigentümer den Plan der Baubehörde vor, die die Abgeschlossenheitserklärung ausstellt. Danach kann der bisherige Eigentümer die einzelnen Einheiten an Dritte verkaufen. Zudem muss der Eigentümer die Teilungserklärung für die entstehende Eigentümergemeinschaft erstellen. Potenziellen Käufern legt Reese ans Herz, das Dokument detailliert zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Beispiel ist die Frage, ob Eigentümer im Hinterhaus mitzahlen müssen, wenn der kaputte Aufzug im Vorderhaus ersetzt wird.
Einen weiteren Tipp für Käufer nennt Birgitt Faust-füllenbach: „Darauf achten, dass die Miete zumindest die laufenden Wohngeldzahlungen deckt, die sie als Wegmitglied leisten müssen.“Denn andernfalls legen Käufer drauf, gibt die Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum zu bedenken. Der Mietvertrag kann ebenfalls eine Stolperfalle sein. „Der Käufer tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags“, sagt Faustfüllenbach. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraph 566).
Faust-füllenbach empfiehlt Käufern, sich den gesamten Schriftverkehr des Alt-eigentümers mit dem Mieter geben zu lassen. Daraus gehe zum Beispiel hervor, wann der Alteigentümer die Miete das letzte Mal erhöht hat. Auch die pünktliche Mietzahlung sollte der Vorbesitzer nachweisen. Wichtig sei zudem, ob der Mietvertrag mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft übereinstimmt. Sonst drohen Konflikte.