Risiko statt Sicherheit?

Zum Schutz gegen Zahlungsausfälle sind Mietbürgschaften eine Möglichkeit. Doch die ist mit Problemen behaftet

Ob Geringverdiener oder Studenten – häufig haben sie Schwierigkeiten, eine bezahlbare Bleibe zu finden. Denn auch wer ein Schnäppchen auf dem Wohnungsmarkt entdeckt, muss sich oft gegen viele Mitbewerber behaupten. Bei der Wohnungsvergabe zählt meist jedoch der Kontostand des zukünftigen Mieters wesentlich mehr als ein sympathischer Eindruck. Bei Bewerbern mit geringem Einkommen verlangen viele Vermieter deshalb eine Mietbürgschaft. Sie ist eine Art Kaution.

„Für den Vermieter ist das ein Weg, sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern“, erläutert Rechtsanwalt Christian Westerhausen aus Chemnitz. Konkret geht es darum, dass im Falle eines Falles ein Dritter für die Mietschulden derer, für die er bürgt, geradesteht. Aufkommen muss der Bürge gegebenenfalls auch für Schadenersatzansprüche des Vermieters, etwa für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen.

„Häufig akzeptiert der Vermieter bei Studenten als Sicherheit nur die Eltern als Bürgen“, sagt Rechtsanwältin Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund. Wer für andere als für seine Familienangehörigen eine Bürgschaft übernimmt, sollte sich sicher sein, ihnen absolut ver- trauen zu können. „Denn im schlimmsten Fall können Bürgen für Mietzahlungsrückstände und Schäden unbegrenzt haftbar gemacht werden“, warnt Markus Fischer von der Stiftung Warentest.

Auch für den Eigentümer ist die Mietbürgschaft nicht unbedingt die ideale Kautionsform. „Sie ist relativ unflexibel und sichert den Vermieter auch nicht immer ausreichend ab“, erklärt Westerhausen. Er verweist darauf, dass nicht selten der Bürge eine Zahlungsforderung abwimmelt und darauf verweist, der Mieter halte die Forderung für unberechtigt. Zwar könne der Vermieter dann vor Gericht ziehen. Das Geld, auf das er Anspruch erhebt, habe er damit noch lange nicht.

Diskrepanz zwischen Theorie und Praxis

Ein weiterer Nachteil für den Vermieter: Eine Bürgschaft wird von den Banken meist nur befristet erteilt. So muss ein Bürge etwa nur für einen Zahlungsrückstand aus einer Nebenkostenabrechnung aufkommen, wenn diese noch vor Ablauf der Befristung erstellt wurde. „Das ist aber im Alltag nicht immer praktikabel“, erklärt Westerhausen.

Eine Alternative ist eine Barkaution. Sie kann Nachteile verringern und wird beim Einzug fällig. Der Wohnungseigentümer muss sie während der Dauer der Mietzeit treuhänderisch verwalten und auf einem Sparbuch anlegen. Nach Ablauf der Mietzeit wird sie zurückgezahlt – falls der Eigentümer keine Gegenforderungen hat, die aufgerechnet werden müssen.

Wenn Eigentümer dennoch eine Mietbürgschaft abschließen wollen, sollten sie beachten: Grundsätzlich wird zwischen einer Ausfallbürgschaft und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft unterschieden. Bei einer Ausfallbürgschaft ist der Vermieter verpflichtet, seine finanziellen Forderungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Den Bürgen kann er erst zur Kasse bitten, wenn bei den Mietern das Geld auch über eine Zwangsvollstreckung nicht einzuholen ist. Anders bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft: Der Vermieter kann sich unmittelbar an den Bürgen wenden, denn der verzichtet dabei auf die sogenannte Einrede der Vorausklage.

In jedem Fall muss eine Mietbürgschaft schriftlich erfolgen und darf maximal drei Nettomieten betragen. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben. „Vermieter dürfen von ihren Mie- tern als Sicherheit entweder eine Kaution oder eine Bürgschaft verlangen, niemals aber beides“, sagt Fischer. Denn wenn bereits eine Kaution gezahlt wurde, ist die Bürgschaft nichtig. Es sei denn, der Mieter präsentiert von sich aus einen Bürgen. „Dann muss er unter Umständen sogar über die gesetzlichen drei Monatskaltmieten hinaus haften“, erklärt Fischer.

Wenn der Vermieter dazu drängt, einen Bürgen zu suchen, sollte sich der Mieter für einen möglichen Streitfall rüsten und Zeugen haben. „Hilfreich ist es, E-Mails sowie anderen Schriftverkehr aufzubewahren“, sagt Fischer. Eine unbegrenzte Haftungspflicht gilt auch, wenn der Mieter schon einige Zeit in der Wohnung lebt – etwa, wenn der Bürge später hinzukommt, um eine Kündigung zu verhindern.

Die Bürgschaft kann auch für Mieter Vorteile haben: „Der Mieter muss dann nicht wie bei der Mietkaution einen größeren Betrag aufbringen“, sagt Gottschalk. Wer durch den Umzug ohnehin schon finanziell stark belastet ist, kann das Geld dann anderweitig verwenden. Vincent Aumiller immobilien@augsburger-allgemeine.de

Foto: tmn Bei der Besichtigung einer schicken, preiswerten Wohnung gibt es oft viele Mitbewerber. Wer nur ein geringes Einkommen hat, muss oft eine Mietbürgschaft vorweisen, um den Vermieter zu überzeugen – doch sie ist nicht immer die beste Lösung.