Augsburger Allgemeine (Land West)
Der Charme der Geschichte
Wohnen An eine denkmalgeschützte Immobilie darf man nicht einfach so Hand anlegen. Das macht Sanierungen kompliziert. Darauf müssen Denkmaleigentümer achten.
München Nicht nur das Augsburger Rathaus, die Nördlinger Altstadt oder das Vöhlinschloss in Illertissen stehen unter Denkmalschutz, sondern auch viele Gebäude, denen man das auf den ersten Blick nicht ansieht. Sie sind häufig in Privatbesitz und müssen irgendwann saniert werden. Was Eigentümerinnen und Eigentümer dabei beachten müssen, erklärt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLFD):
Was ist ein Denkmal?
Das Alter der Immobilien spielt bei der Entscheidung, ob ein Gebäude ein Denkmal ist oder nicht, nur bedingt eine Rolle. Das Rosenau-Stadion in Augsburg etwa wurde 1951 fertiggestellt und zählt zu den jüngeren denkmalgeschützten Bauwerken in Schwaben. Baudenkmäler können ganze Gebäude oder nur Teile davon sein, einschließlich zugehöriger historischer Ausstattungsstücke wie etwa Türen, Treppengeländer oder Stuckverzierungen. Auch Gartenanlagen können Baudenkmäler sein. Der Denkmalschutz umfasst bei einzelnen Gebäuden nicht nur die Fassade, sondern auch das Gebäudeinnere, Nebengebäude und Nebenanlagen wie zum Beispiel Einfriedungen. Unter dem sogenannten Ensembleschutz kann auch eine Gruppe von Gebäuden geschützt werden, wenn sie in ihrer Gesamtheit erhaltungswürdig ist, wie etwa ein historischer Ortskern. Dann gehören alle Immobilien, die sich im Ortskern befinden, zu dieser Einheit, auch wenn einzelne keine Baudenkmäler sind. Das heißt, dass bauliche Veränderungen an diesen ebenfalls nur vorgenommen werden dürfen, wenn es dafür eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis gibt.
An wen soll man sich wenden, wenn man ein Denkmal sanieren will?
Der erste Ansprechpartner für Denkmalbesitzer ist die örtliche Untere Denkmalschutzbehörde. Nur sie kann die notwendige Erlaubnis für die Baumaßnahmen erteilen. Wer sich vor einem Kauf einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, beraten lassen möchte, kann sich auch an die Behörde wenden. Die genauen Sanierungsauflagen hängen vom Einzelfall ab. Bei dieser Entscheidung spielen Faktoren wie die technische Umsetzbarkeit einer Restaurierung oder wie stark die Bauarbeiten in die historische Substanz und das Erscheinungsbild des Denkmals eingreifen, eine Rolle. Auch bei Veränderungen an Gebäuden, die Teil eines geschützten En
sind oder in der Nähe von Denkmälern stehen, ist eine Erlaubnis nötig.
Wie geht man mit Konflikten zwischen Denkmalschutz und anderen Anforderungen an ein Gebäude um?
Ziel der Denkmalpflege sei es laut BLFD, dass ein Denkmal weiterhin zeitgemäß genutzt und erhalten werden kann. Deshalb will das Landesamt zusammen mit den Bauherren Lösungen finden, mit denen die unterschiedlichen Anforderungen angemessen umgesetzt werden können. Im Zweifelsfall muss die Untere Denkmalschutzbehörde die verschiedenen Interessen abwägen.
Ein Beispiel: Bei der energetischen Sanierung spielen unter anderem Fenster eine wichtige Rolle.
Hier wird zunächst geprüft, ob die Bestandsfenster optimiert werden können, etwa mit zusätzlichen Dichtungen oder dem Einbau einer zweiten Glasschicht. Falls das nicht möglich ist und die Fenster ausgetauscht werden müssen, müssen die neuen Fenster aus demselben Material sein wie die alten und stilistisch in das Gebäude passen.
Müssen die Handwerker für Arbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude speziell ausgebildet sein?
Laut dem BLFD können viele der Instandsetzungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden von erfahrenen Handwerksbetrieben erledigt werden. Diese seien in der Regel damit vertraut, wie sie mit historischer Bausubstanz umgehen müssembles sen. Arbeiten, die spezielle Kunstfertigkeit erfordern, etwa die Restaurierung von Stuckverzierungen oder Wandgemälden, sollten entsprechend ausgebildetem Fachpersonal überlassen werden. Die Kosten für Renovierung und Instandhaltung sind bei Denkmälern oft höher als bei anderen Gebäuden. Deshalb werden Baumaßnahmen finanziell gefördert. Voraussetzung ist, dass ein Mehraufwand entstanden ist, den es ohne Denkmalschutz nicht gegeben hätte. Diese Förderungen müssen vor Baubeginn mit dem BLFD abgestimmt werden, ein Rechtsanspruch besteht nicht.
Welche Zuschüsse gibt es?
Es gibt zwei Arten der finanziellen Förderung: direkte Zuschüsse und indirekte Zuschüsse, etwa in Form von Steuererleichterungen. Wenn ein Denkmaleigentümer eine Malerei rekonstruieren oder historische Fenster ersetzen muss, kann er dafür einen direkten Zuschuss beantragen, etwa bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz. Wie hoch der Zuschuss ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa der Bedeutung und Dringlichkeit des Falls, der finanziellen Leistungsfähigkeit des Eigentümers, der Zahl der vorliegenden Anträge und der verfügbaren Haushaltsmittel. In der Regel müssen sich Besitzer an den Kosten der Arbeiten beteiligen.
Neben diesen Zuschüssen gibt es auch Steuererleichterungen für Denkmaleigentümer. So können etwa Renovierungs- und Sanierungskosten von der Einkommensteuer abgesetzt werden, bei vermieteten Immobilien zu 100 Prozent. Wenn man die Immobilie selbst bewohnt, zu 90 Prozent. Zusätzlich müssen Eigentümer für das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, weniger Grund-, Erbschaftsoder Schenkungssteuer zahlen, da sie es wegen des Denkmalstatus nicht so nutzen können wie ein Grundstück ohne diesen Status.
Kann einem denkmalgeschützten Gebäude der Status als Denkmal auch wieder entzogen werden?
Wenn kein öffentliches Erhaltungsinteresse an einem Denkmal mehr besteht, kann der Schutzstatus aufgehoben werden. Das kann passieren, wenn das Bauwerk zum Teil oder vollständig abgerissen oder durch Umbaumaßnahmen stark verändert wurde. Es könne auch vorkommen, dass ein Denkmal so schwer geschädigt ist, dass bei einer Sanierung so viel historische Substanz verloren geht, dass das Gebäude seine Denkmaleigenschaften verliert.