Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Wegen der Niedrigzinsen steigen die Preise für Wohnungen und Häuser weiter sehr schnell, wogegen sich der Mietmarkt etwas entspannt. Das ergibt ein Gutachten. Die Experten warnen vor zu teuren Immobilienkäufen.

BERLIN Die Preise von Eigentumswohnungen steigen in Deutschland weiterhin stark, obwohl die Mieten gerade in den großen Städten nur noch langsam zulegen. Auf dieses Missverhältnis hat am Dienstag der Rat der Immobilienweisen in seinem Frühjahrsgutachten hingewiesen. Der Trend trifft auch Düsseldorf und Köln deutlich: Der Angebotspreis einer Eigentumswohnung ist im vergangenen Jahr in der Landeshauptstadt um 13 Prozent gestiegen, während Mieten nur um 3,8 Prozent auf rund 10,50 Euro pro Quadratmeter stiegen. In der Domstadt mussten Käufer für eine Eigentumswohnung im Schnitt 12,5 Prozent mehr bezahlen, wogegen die Mieten ähnlich wie in Düsseldorf um 3,6 Prozent auf rund 10,50 Euro zulegten. „Es zieht Käufer weiterhin stark in die attraktiven Städte gerade hier im Rheinland“, sagt dazu Thomas Abraham, Immobilienexperte des an der Studie beteiligten Forschungsinstituts Empirica, „wogegen wir bei den Mieten zunehmend die Grenze der möglichen Belastung sehen.“

Bundesweit zogen die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands um 9,7 Prozent an, dagegen stiegen die Mieten mit einem nominalen Plus von 3,5 Prozent nicht schneller als die Einkommen. Dabei sank bei Neuvermietungen in Berlin 2019 sogar der Preis, während es in Hamburg wegen der vielen neu gebauten Wohnungen nur eine Mieterhöhung von 0,7 Prozent gab. Es gebe Hinweise darauf, dass sich die Politik wegen der steigenden Mieten nicht mehr so große Sorgen machen müsse, sagte der Wirtschaftsforscher Lars Feld in Berlin bei der Vorstellung des Gutachtens.

Einziger Antrieb für die weiterhin anziehenden Kaufpreise sind die weiterhin extrem niedrigen Zinsen für Hypothekendarlehen. Sie sorgten auch dafür, dass die Preise für Einund Zweifamilienhäuser sich vergangenes Jahr um 9,3 Prozent erhöhten.

Die Experten warnen davor, dass mögliche höhere Zinsen ein Abrutschen der Immobilienpreise provozieren könnte. Die aktuellen Preise seien nur gerechtfertigt, wenn das Zinsniveau über Jahrzehnte ungefähr gleich niedrig bleibe und wenn es zu keinem Überangebot komme. „Eine Veränderung dieser perfekten Zukunft wird unweigerlich zu einer Korrektur der Preise führen“, heißt es in der Studie. Der Empirica-Experte Harald Simons warnt vor Turbulenzen an den Kreditmärkten: „Wir hoffen, dass die Bundesbank das genau beobachtet, sonst könnten wir in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.“

Weil die Preise deutlich stärker anziehen als die Mieten, kommen die Renditen unter Druck. In Berlin und München könnte nur eine Verzinsung von 2,5 oder 2,6 Prozent erreicht werden, so die Experten.

In den anderen fünf großen Städten wie also auch Köln und Düsseldorf seien Bruttorenditen zwischen drei und 3,6 Prozent erreichbar. Doch weil Käufer auch noch Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und den Notar sowie die Instandhaltung zahlen müssen, käme in diesen Städten als Median nur eine Nettorendite

von 2,5 Prozent heraus. Das ist zwar noch immer deutlich mehr, als bei einem Sparbuch mit praktisch null Prozent herauskommt, doch das Risiko ist groß. Jede zweite Immobilien wirft laut der Projektion eine noch niedrigere Rendite ab. Kommt es zu Mietausfällen, verlieren die Käufer viel Geld. In Berlin und München liegt die erwartete Rendite für Käufer aktuell nur bei einem Prozent. Wer da kaufe, sagt Empirica-Mann Simons, sei „verrückt“.