„ Raus bist du noch lan­ge nicht“

Ein Paar hat sich ge­trennt, ist aber noch über ei­ne Im­mo­bi­lie mit­ein­an­der ver­bun­den. Sie wur­de über ei­ne ge­mein­sa­me GbR ge­kauft. Der Ex hat sie aus­be­zahlt, spielt beim Aus­trag aus dem Grund­buch aber nicht mit. Was ist zu tun?

Der Tagesspiegel - - IMMOBILIEN -

WAS STEHT INS HAUS?

Mein heu­ti­ger Ex-Part­ner und ich ha­ben vor Jah­ren ei­ne Im­mo­bi­lie ge­kauft. Da­für hat­ten wir ei­ne Ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) ge­grün­det, die ich nach der Tren­nung ge­kün­digt ha­be. Die sa­nie­rungs­be­dürf­ti­ge Im­mo­bi­lie möch­te ich nicht mehr nut­zen. Mein Ex woll­te mir mei­nen GbR-An­teil an der Im­mo­bi­lie auch ab­kau­fen, aber als wir den Ver­trag beim No­tar be­ur­kun­den woll­ten, er­klär­te er plötz­lich, er wol­le nicht selbst kau­fen, son­dern tre­te für sei­ne Kin­der auf – al­ler­dings oh­ne ei­ne Voll­macht. Die­se ha­ben den Ver­trag al­ler­dings nie ge­neh­migt oder ih­re Voll­macht er­klärt. Be­zahlt hat mein Ex den ver­ein­bar­ten Kauf­preis den­noch. Das Pro­blem: Seit­dem ko­ope­riert er nicht mehr. Ich will die Im­mo­bi­lie end­gül­tig los sein und aus dem Grund­buch aus­ge­tra­gen wer­den, denn ich be­kom­me wei­ter­hin Rech­nun­gen für Grund­steu­er, Was­ser, etc. Doch das Grund­buch­amt sagt, es brau­che ei­ne Rück­mel­dung mei­nes Ex, um mich aus­zu­tra­gen. Zu al­lem Über­fluss lebt er in­zwi­schen in der Schweiz. Was kann ich tun?

WAS STEHT IM GE­SETZ?

Wenn ei­ne GbR Ei­gen­tü­me­rin ei­nes Grund­stücks ist, wird im Grund­buch nicht nur die GbR selbst ein­ge­tra­gen, son­dern laut Pa­ra­graf 47 Ab­satz 2 Grund­buch­ord­nung (GBO) auch sämt­li­che Ge­sell­schaf­ter. Ein Wech­sel oder das Aus­schei­den von Ge­sell­schaf­tern führt des­halb zur Un­rich­tig­keit des Grund­buchs – es muss be­rich­tigt wer­den. Dies gilt ins­be­son­de­re, wenn nur noch ein Ge­sell­schaf­ter üb­rig bleibt, weil es kei­ne „Ein-Mann-GbR“gibt. Statt­des­sen ist die GbR in die­sem Fall au­to­ma­tisch be­en­det. Das Ge­sell­schafts­ver­mö­gen in­klu­si­ve Grund­stück geht in das Al­lein­ei­gen­tum des letz­ten ehe­ma­li­gen Ge­sell­schaf­ters über, wäh­rend der aus­schei­den­de ei­ne Ab­fin­dung für sei­nen Ge­sell­schafts­an­teil er­hält.

Ich un­ter­stel­le ein­mal, dass Ih­re GbR wirk­lich da­durch be­en­det wur­de, dass nur noch ein (ehe­ma­li­ger) Ge­sell­schaf­ter – näm­lich Ihr Ex-Part­ner – üb­rig ge­blie­ben ist. Vor­aus­set­zung hier­für wä­re, dass Ih­re Kün­di­gung wirk­sam war und die Kin­der Ih­res Ex-Part­ners nicht Mit­ge­sell­schaf­ter ge­wor­den sind, son­dern der beim No­tar an­ge­streb­te Ver­trag end­gül­tig un­wirk­sam ist. Die Über­wei­sung des „Kauf­prei­ses“durch Ih­ren Ex wä­re dann als Zah­lung im Zu­sam­men­hang mit der Kün­di­gung zu ver­ste­hen.

Dies un­ter­stellt, ist das Grund­buch der­zeit un­rich­tig, weil Ihr Ex-Part­ner der al­lei­ni­ge Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks ist und nicht mehr die be­en­de­te GbR. Jetzt gibt es ver­schie­de­ne We­ge, die Grund­buch­be­rich­ti­gung zu er­rei­chen: Un­pro­ble­ma­tisch ist es, wenn bei­de ehe­ma­li­gen Ge­sell­schaf­ter ak­tiv mit­wir­ken und ent­spre­chen­de An­trä­ge, Be­wil­li­gun­gen be­zie­hungs­wei­se Zu­stim­mun­gen beim Grund­buch­amt er­klä­ren – und zwar in be­stimm­ter, zum Bei­spiel no­ta­ri­ell be­glau­big­ter Form.

Schwie­ri­ger wird es, wenn der wah­re Ei­gen­tü­mer nicht mit­wirkt: Dann könn­te sei­ne Be­wil­li­gung be­zie­hungs­wei­se Zu­stim­mung zur Grund­buch­be­rich­ti­gung zwar da­durch er­setzt wer­den, dass Sie dem Grund­buch­amt die Un­rich­tig­keit des Grund­bu­ches nach­wei­sen (Pa­ra­graf 22 Ab­satz 1 Satz 1 GBO). Al­ler­dings wer­den an die Füh­rung die­ses Nach­wei­ses sehr stren­ge An­for­de­run­gen ge­stellt: Nicht nur muss dies fast aus­schließ­lich durch öf­fent­li­che oder öf­fent­lich be­glau­big­te Ur­kun­den ge­sche­hen. Vor al­lem aber muss der An­trag­stel­ler da­bei al­le Mög­lich­kei­ten aus­räu­men, die der Rich­tig­keit der be­gehr­ten Ein­tra­gung ent­ge­gen­ste­hen könn­ten. Letz­te­res dürf­te in Ih­rem Fall schwie­rig sein, weil Sie die wirk­sa­me Kün­di­gung so­wie die Ver­trags- und Ge­sell­schafts­ver­hält­nis­se im Au­gen­blick kaum in der vor­ge­schrie­be­nen Form nach­wei­sen kön­nen.

Bei star­ken Zwei­feln an der Rich­tig­keit des Grund­buch­ein­trags ist es aber auch mög­lich, dass das Grund­buch­amt selbst er­mit­telt und dem Ei­gen­tü­mer im An­schluss die Ver­pflich­tung auf­er­legt, ei­nen Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­trag zu stel­len (Pa­ra­graf 82 GBO). Al­ler­dings kann es hier­zu nicht ge­zwun­gen wer­den. Soll­te die­ses Ver­fah­ren der Be­hör­de aber sinn­voll er­schei­nen und nur im kon­kre­ten Fall kei­ne Aus­sicht auf Er­folg ver­spre­chen – et­wa weil Ihr Ex-Part­ner im Aus­land wohnt –, könn­te das Grund­buch­amt das Grund­buch so­gar von Amts we­gen be­rich­ti­gen, oh­ne ei­nen An­trag Ih­res Ex (Pa­ra­graf 82a GBO).

Im Er­geb­nis bleibt es aber da­bei: Das Grund­buch­amt muss auch hier­für da­von über­zeugt sein, dass Ihr Ex mitt­ler­wei­le der al­lei­ni­ge Ei­gen­tü­mer ist.

WIE STE­HEN SIE DA­ZU?

Sie soll­ten jetzt den Fo­kus dar­auf rich­ten, Nach­wei­se für die Un­rich­tig­keit des Grund­buchs (in ent­spre­chen­der Form) zu er­lan­gen – un­ter an­de­rem durch ein Ge­richts­ur­teil, das die Ei­gen­tums­la­ge für das Grund­buch­amt ver­bind­lich klärt. Ei­ne Mög­lich­keit wä­re hier ei­ne so­ge­nann­te Fest­stel­lungs­kla­ge ge­gen ih­ren Ex mit dem Ziel, fest­zu­stel­len, dass die GbR durch Ih­re Kün­di­gung be­en­det und er da­mit der al­lei­ni­ge Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks ge­wor­den ist. Im An­schluss könn­ten Sie dann ei­ne dem Ur­teil ent­spre­chen­de Grund­buch­be­rich­ti­gung be­an­tra­gen. Die­se Kla­ge könn­ten Sie mit Blick auf den Sitz der frü­he­ren GbR wohl in Deutsch­land er­he­ben, auch wenn Ihr Ex-Part­ner heu­te in der Schweiz wohnt.

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