War­um nicht un­ter­ver­mie­ten?

Die ei­nen ha­ben viel Platz, die an­de­ren su­chen ei­ne Woh­nung. Vor al­lem für Se­nio­ren kann es sich loh­nen, das ei­ge­ne Heim zu tei­len

Donau Zeitung - - Geld & Leben - VON BERRIT GRÄ­BER

Augs­burg Im Herbst ist be­zahl­ba­rer Wohn­raum be­son­ders knapp. Ne­ben hun­dert­tau­sen­den Stu­die­ren­den su­chen auch vie­le Job­wechs­ler, Fern­pend­ler und Se­nio­ren güns­ti­ge Blei­ben. „Der Preis­druck in die­sem Seg­ment ist be­son­ders hoch“, sagt Michael Voigt­län­der, Im­mo­bi­li­en­ex­per­te des In­sti­tuts der deut­schen Wirt­schaft (IW). Zu­gleich steht viel Wohn­raum leer. Vor al­lem in Rent­ner­haus­hal­ten. Vie­le Se­nio­ren le­ben al­lein in zu groß ge­wor­de­nen Woh­nun­gen. Die Kin­der sind aus dem Haus, der Part­ner ist ver­stor­ben. Auch an­de­re Mie­ter ha­ben häu­fig Platz und könn­ten ein Zu­brot brau­chen. War­um al­so nicht un­ter­ver­mie­ten? Das sei recht­lich be­trach­tet gar nicht so schwie­rig, be­tont Ul­rich Ropertz, Spre­cher des Deut­schen Mie­ter­bunds in Ber­lin. Da ist viel mög­lich, nur nicht beim Ver­mie­ten an Tou­ris­ten.

Was muss be­ach­tet wer­den?

Wer zur Un­ter­ver­mie­tung ent­schlos­sen ist, soll­te in je­dem Fall mit dem Ver­mie­ter spre­chen. Des­sen Zu­stim­mung ist im­mer dann un­er­läss­lich, wenn es um die kom­plet­te Woh­nung geht. Et­wa, wenn ein Mie­ter be­ruf­lich ins Aus­land muss und in die­ser Zeit ei­nen Stu­den­ten, Freund oder Kol­le­gen in der Blei­be woh­nen las­sen will. Ist der Ver­mie­ter nicht ein­ver­stan­den, hat er das gu­te Recht ab­zu­leh­nen. Das gilt auch, wenn je­mand aus­zie­hen und die Toch­ter oder den Sohn ein­zie­hen las­sen will. Vor­sicht: Ei­ne nicht ge­neh­mig­te Un­ter­ver­mie­tung kann ei­ne Ab­mah­nung, schlimms­ten­falls die Kün­di­gung nach sich zie­hen. Und selbst wer die Ver­mie­ter-Er­laub­nis in der Ta­sche hat, kann die Woh­nung nicht ein­fach über Por­ta­le wie Airb­nb an­bie­ten und da­mit Geld ver­die­nen. Das kurz­zei­ti­ge Be­her­ber­gen von Tou­ris­ten ist nach ei­nem Ur­teil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) kei­ne Un­ter­ver­mie­tung (Az. VIII ZR 210/13).

Wie ist es, wenn nur ein Zim­mer ver­mie­tet wird?

An­ders sieht es aus, wenn ein Mie­ter nur ei­nen Teil sei­ner Woh­nung un­ter­ver­mie­ten will. Möch­te je­mand zum Bei­spiel zu Se­mes­ter­be­ginn ei­nen Stu­den­ten auf­neh­men und ihm ein, zwei Räu­me ab­tre­ten, ist die Rechts­la­ge über­ra­schend güns­tig. Zwar ist es auch hier wich­tig, das Okay vom Ver­mie­ter ein­zu­ho­len. Aber: „Die­ser muss for­mal zu­stim­men, er kann in die­sem Fall nicht wirk­lich ab­leh­nen“, sagt Ropertz. Denn: Mel­det der Mie­ter ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se am Un­ter­ver­an, hat er ei­nen An­spruch auf die Er­laub­nis des Ei­gen­tü­mers. Das ist zum Bei­spiel dann der Fall, wenn ein Mie­ter fi­nan­zi­el­le Be­weg­grün­de hat, ur­teil­te das Land­ge­richt (LG) Ber­lin (Az. 65 S 202/17 und 63 S 277/16). Glei­ches gilt, wenn je­mand nach ei­ner Wei­le auf die Idee kommt, ei­ne Wohn­ge­mein­schaft zu grün­den, um mit dem Mit­be­woh­ner die fi­nan­zi­el­le Be­las­tung zu tei­len. Der Ver­mie­ter darf sich nicht ver­wei­gern mit dem Ar­gu­ment, der Mie­ter sol­le statt­des­sen bes­ser in ein klei­ne­res Apart­ment zie­hen (LG Ber­lin, Az. 65 S 202/17). Der Wunsch äl­te­rer Men­schen, nach Aus­zug der Kin­der oder dem Tod des Part­ners nicht mehr al­lein le­ben zu wol­len, be­grün­det eben­falls ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se am Un­ter­ver­mie­ten. Auch wenn der Ver­mie­ter we­nig be­geis­tert dar­über ist, kann er sich nicht wirk­lich sper­ren. Frü­her wohn­ten schließ­lich auch meh­re­re Men­schen in der Woh­nung. Ein Ver­mie­ter kann auch dann nicht ein­fach Nein sa­gen, wenn ein Mie­ter be­ruf­lich ins Aus­land muss, und in die­ser Zeit le­dig­lich ein, zwei Zim­mer der Woh­nung un­ter­ver­mie­ten möch­te. Er spart da­durch schließ­lich Kos­ten. Ver­wei­gert der Ei­gen­tü­mer den­noch die Zu­stim­mung und schal­mie­ten tet auf stur, kann der Mie­ter un­ter Um­stän­den so­gar Scha­den­er­satz we­gen ent­gan­ge­ner Miet­ein­nah­men ver­lan­gen (BGH, Az. VIII ZR 210/13).

Und was ist mit Stu­den­ten?

Wol­len Stu­die­ren­de für ein, zwei Se­mes­ter an ei­ne an­de­re Uni wech­seln, dür­fen auch sie ih­re ge­mie­te­te Woh­nung in die­ser Zeit un­ter­ver­mie­ten. Der Ei­gen­tü­mer kann sich nicht quer­stel­len. Aber: Wich­tig ist, dass der Mie­ter min­des­tens ei­nen Raum für sich re­ser­viert hält. Auch hier gilt: Teil­wei­se un­ter­ver­mie­ten ist recht­lich ein­fa­cher durch­zu­set­zen als die ge­sam­te Woh­nung.

Woran müs­sen Ver­mie­ter den­ken?

Wer Wohn­raum tei­len will, muss sei­nem Ver­mie­ter kon­kre­te An­ga­ben zum Un­ter­mie­ter ma­chen. Des­sen Ein­kom­mens­si­tua­ti­on geht den Ei­gen­tü­mer aber nichts an. Die­ser darf sein Okay auch nicht an Auf­la­gen, Be­fris­tun­gen oder Be­din­gun­gen knüp­fen. Haupt­mie­ter dür­fen so viel Mie­te ver­lan­gen, wie sie möch­ten. Al­ler­dings kann der Ver­mie­ter un­ter Um­stän­den ei­ne Miet­erhö­hung for­dern, gibt Ropertz zu be­den­ken. Zum Bei­spiel, wenn durch den „Neu­en“in der Woh­nung hö­he­re Be­triebs­kos­ten an­fal­len. 25 Eu­ro pro Mo­nat und Un­ter­mie­ter bei ei­ner Vier­zim­mer­woh­nung hielt et­wa das Land­ge­richt Ber­lin für an­ge­mes­sen (Az. 64 S 104/18).

Wel­che For­ma­li­en gibt es bei ei­ner Un­ter­ver­mie­tung noch?

Spricht nichts ge­gen ei­nen neu­en Mit­be­woh­ner, wird der bis­he­ri­ge Mie­ter dann selbst zum Ver­mie­ter. Er soll­te da­her mit sei­nem neu­en Un­ter­mie­ter ei­nen Miet­ver­trag ab­schlie­ßen, rät Mie­ter­schüt­zer Ropertz. Wer klar hin­ein­schreibt, wie viel Zim­mer er ab­tritt, wie hoch die Mie­te ist, wie die Mit­be­nut­zung von Kü­che und Bad aus­se­hen soll, macht al­les rich­tig. Ei­ne Pau­scha­le kann den Un­ter­mie­ter-An­teil an den Be­triebs­kos­ten ab­de­cken. Kau­ti­on so­wie ein Über­ga­be­pro­to­koll sind sinn­voll. Auch der „Neue“im Haus ge­nießt Kün­di­gungs­schutz. Will das Zu­sam­men­le­ben ein­fach nicht klap­pen, kann der Haupt­mie­ter ihn nicht von heu­te auf mor­gen auf die Stra­ße set­zen. Er muss die ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­grün­de und -fris­ten ein­hal­ten. Al­ter­na­ti­ve: oh­ne An­ga­be von Grün­den kün­di­gen, dann aber mit ei­ner um drei Mo­na­te ver­län­ger­ten Kün­di­gungs­frist. Am bis­he­ri­gen Miet­ver­trag zwi­schen Ver­mie­ter und Haupt­mie­ter än­dert sich üb­ri­gens nichts, ganz egal, ob die Woh­nung kom­plett oder teil­wei­se un­ter­ver­mie­tet wird.

Fo­to: stock.ado­be.com

Spricht nichts ge­gen ei­nen neu­en Mit­be­woh­ner, kann der bis­he­ri­ge Mie­ter selbst zum Ver­mie­ter wer­den.

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