Ich will rein, drum musst du raus
Kein Mieter ist automatisch vor Eigenbedarf geschützt
Ins eigene Haus einziehen? Wer ein vermietetes Gebäude kauft oder selbst den Vertrag eingefädelt hat, kann das nicht so einfach. In Deutschland ist der unbefristete Mietvertrag weit verbreitet. Bei ihm kann der Vermieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen. „Der Hauptfall ist dabei der Eigenbedarf“, sagt der Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen daran schrittweise gesenkt.
Unter anderem wird die beabsichtigte Nutzung als Ferien- und Zweitwohnung für nur wenige Wochen im Jahr als Begründung akzeptiert. Wer die vermietete Bleibe als Domizil für gelegentliche Besuche in Oper, Museum oder Fußballstadion braucht, kann sich ebenfalls auf Eigenbedarf berufen.
„Dass ich die Wohnung sporadisch nutze, spricht nicht mehr gegen Eigenbedarf“, beschreibt Hannemann die neue Linie. Kündigungsgrund kann auch sein, dass ein Kind in ein Haus oder eine große Wohnung einziehen will, um dort mit einem Freund eine Wohngemeinschaft zu gründen.
Gesetzlich geregelt ist dagegen die Form der Eigenbedarfskündigung. Zum Beispiel muss im Kündigungsschreiben an den Mieter stehen, wer einziehen soll und warum. Diese Erläuterung muss ausführlich und nachvollziehbar sein. Den reinen Gesetzestext zu zitieren genügt nicht. „Der Mieter muss anhand der Schilderung prüfen können, ob er sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen muss“, erläutert Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
Auch im Härtefall kein Schutz
Mit einem Widerspruch können sich Mieter gegen die Kündigung wehren. Dann geht die Sache in der Regel vor Gericht. Hochrechnungen des Deutschen Mieterbunds zufolge haben deutsche Gerichte im Jahr 2017 rund 13 400 Fälle von Eigenbedarfskündigungen entschieden. Das sind fast sechs Prozent der Mietrechtsurteile.
Zur Abwehr des Rauswurfs berufen sich Mieter vielfach auf die sogenannte Sozial- oder Härtefallklausel (Paragraf 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB). Zu den Härtegründen gehören Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Mietdauer, Verwurzelung im Umfeld oder kurz bevorstehende Prüfungen.
Doch auch sie schützen nicht generell vor einem erzwungenen Umzug. „Das Gericht prüft nach“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der BGH hat die Amts- und Landgerichte zum genauen Nachsehen ermahnt (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Sie müssen in jedem Einzelfall die gleichberechtigten Interessen beider Seiten abwägen.
Im Zweifelsfall klären die Gerichte mithilfe ärztlicher Gutachten, ob einem kranken Mieter oder seinen kranken Angehörigen der Wohnungswechsel zugemutet werden kann. Ein einfaches ärztliches Attest reicht nicht mehr zur Begründung einer Härte, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit wegen des Umzugs anführt – anders als in der Vergangenheit üblich.
„Das Verfahren dient der Neutralität“, betont Julia Wagner, Juristin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Gleichzeitig dauere ein Prozess um Eigenbedarfskündigung nun meistens länger und werde teurer. Die Kosten des Sachverständigen zahlt meistens der Verlierer. Bis zum Urteil können nach Wagners Erfahrung ein oder zwei Jahre vergehen. Sieht das Gericht ein schützenswertes Interesse des Mieters, in der Wohnung zu bleiben, verlängert es das Mietverhältnis. Die Richter legen fest, für wie lange. Die Frist endet jedoch spätestens, wenn die Härte wegfällt. Gerichte können regelmäßig überprüfen lassen, dass dies noch nicht geschehen ist. Die Eigenbedarfskündigung ist also nicht für immer aus der Welt.