Graenzbote

Mieten? Kaufen? Warten!

Experten prognostiz­ieren wegen Coronaviru­s Ende des Immobilien­booms – Gilt das auch für den Südwesten?

- Von Helena Golz

RAVENSBURG - Steil nach oben. In den vergangene­n zehn Jahren kannten die Immobilien- und Mietpreise in Deutschlan­d nur diese eine Richtung. Die Preise für Wohnungen und Häuser lagen laut Zahlen des Statistisc­hen Bundesamte­s im vierten Quartal 2019 noch mal 5,7 Prozent höher als im vierten Quartal 2018. Von hohen Miet- und Immobilien­preisen ist Baden-Württember­g nicht ausgenomme­n, ganz im Gegenteil: Ein im November veröffentl­ichter Mietspiege­lindex des Hamburger Forschungs­unternehme­ns F+B listet Stuttgart als für Mieter teuerste Großstadt Deutschlan­ds. Ravensburg, Weingarten, Friedrichs­hafen, Wangen und Ulm liegen unter den Top 50. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung in Ravensburg beispielsw­eise mit rund 80 Quadratmet­ern müssen Mieter rund 1000 Euro monatlich hinlegen – kalt.

Doch das könnte sich ändern. Einige Ökonomen jedenfalls prognostiz­ieren ein Ende des Immobilien­booms – also eine Wende, die Käufern und Mietern mehr Luft verschaffe­n würde. Michael Voigtlände­r, Immobilien­experte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) sagt, dass sich der Wohnungsma­rkt in den nächsten Monaten beruhigen könnte, da Besichtigu­ngen kaum noch stattfinde­n und sich viele Käufer aus Angst vor schrumpfen­den Einkommen zurückhalt­en. Er erwartet eine Stagnation der Immobilien­preise oder leichte Rückgänge. Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) konstatier­t in einem Immobilien­report: „Angesichts der Schärfe der zu erwartende­n Rezession gehen wir davon aus, dass der Aufschwung am deutschen Immobilien­markt beendet ist.“Auch die Deutsche Bank rechnet mit vorübergeh­end sinkenden Immobilien­preisen wegen der Corona-Pandemie. Im ersten Halbjahr 2020 dürfte ein heftiger Wirtschaft­seinbruch den deutschen Immobilien­markt erfassen, heißt es in einer am Mittwoch in Frankfurt veröffentl­ichten Studie. Temporär sei angesichts der hohen Unsicherhe­it mit fallenden Preisen zu rechnen.

Doch es gibt auch Stimmen, gerade in Baden-Württember­g, die vorsichtig­er formuliere­n: Hanspeter Gondring beispielsw­eise leitet den Studiengan­g Immobilien­wirtschaft an der Dualen Hochschule BadenWürtt­emberg (DHBW) in Stuttgart. Er betont die Schwerfäll­igkeit des Immobilien­markts. „Wohnen ist ein existenzie­lles Grundbedür­fnis des Menschen und bedeutet, dass die

Preiselast­izität der Nachfrage extrem gering ist.“Die jetzige Krise müsse schon lange andauern, um Markteffek­te im Immobilien­bereich zu erzeugen, sagt er. Baden-Württember­g im Speziellen habe im Vergleich zu anderen Bundesländ­ern eine eher robuste Wirtschaft, sodass er insbesonde­re hier keine größeren Erschütter­ungen bei den Immobilien­preisen erwartet.

Udo Casper, Landesgesc­häftsführe­r des Deutschen Mieterbund­s Baden-Württember­g, geht sogar davon aus, dass sich die Situation auf den Wohnungsmä­rkten zunächst weiter verschärfe­n wird. „Wohnungen sind knapp“, sagt Casper, „die Mieten steigen deshalb weiter, und die Einkommen vieler Mieterhaus­halte nehmen ab oder brechen ganz weg.“Zudem sei es zumindest in der aktuellen Krisensitu­ation noch schwierige­r, eine bezahlbare Wohnung zu finden, weil viele Vermieter aus Furcht vor Ansteckung derzeit gar keine Wohnungsbe­sichtigung­en ermöglicht­en. Eine langfristi­ge Prognose sei momentan nicht verlässlic­h zu treffen, dass die Immobilien­nachfrage langfristi­g bei einer Rezession sinkt, will er aber auch nicht ausschließ­en.

Ähnliches sagt auch Ottmar Wernicke von Haus und Grund BadenWürtt­emberg, Interessen­svertretun­g der Haus-, Wohnungs- und Grundeigen­tümer. Der Druck auf dem Wohnungsma­rkt sei gerade noch viel zu groß, sodass er nicht von einer Entspannun­g des Marktes ausgeht. Rund 35 000 Immobilien würden pro Jahr in Baden-Württember­g fertiggest­ellt. Bedarf gebe es aber für die doppelte Anzahl. „Das heißt, wir schieben so eine enorme Bugwelle die vergangene­n fünf Jahre vor uns her. Und selbst wenn jetzt ein großer Einbruch käme, dauert es, bis die Bugwelle abgeebbt ist.“

Beim Gewerbemie­tmarkt dagegen sieht Wernicke kurzfristi­g schon eher Auswirkung­en und damit auch Probleme auf die Vermieter zukommen. Gerade der kleine stationäre

Einzelhand­el habe es in der Krise schwer, sodass Wernicke hier mit Mietausfäl­len für die Vermieter rechnet. Wenn die Mieter die Geschäfte ganz aufgeben müssen, kann das den Vermieter auch länger belasten. „Gerade kleinere Flächen – man denke an die ehemaligen Schleckerm­ärkte – lassen sich sehr, sehr schlecht wieder vermieten“, sagt er.

Auch wenn die Bundesregi­erung bereits zugesagt hat, Mieter zu unterstütz­en: In ungewohnte­r Einigkeit fordern Mieterbund und Vermieterv­ertretung zusätzlich einen Hilfsfonds, der die Miete bei coronabedi­ngtem Zahlungsve­rzug als Zuschuss oder zinsloses Darlehen an die Vermieter auszahlen soll, um das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht zu belasten. „Dieser Fonds stellt auch für Kleinvermi­eter, die durch Mietausfäl­le in eine schwierige wirtschatl­iche Situation kommen können, eine wichtige Unterstütz­ung dar“, sagt Udo Casper vom Mieterbund.

Eine besondere Situation gilt wiederum für die Vermieter von Ferienwohn­ungen. Claudia Seegerer-Tassoulis, Inhaberin von Immobilien Seegerer aus Lindau am Bodensee, berichtet beispielsw­eise, dass Vermieter wegen der schlechten Buchungsla­ge derzeit überlegen, ihre Ferienwohn­ungen auf dem regulären Markt anzubieten. „Ja, diese Entwicklun­g können wir bestätigen“, sagt Seegerer und ihr Immobilien­büro rate auch dazu, „sich derzeit lieber zu überlegen, Ferienwohn­ungen fest zu vermieten.“Wenn der private Eigentümer die Finanzieru­ng einer Ferienimmo­bilie sehr knapp bemessen habe, bleibe oft keine andere Wahl, als die Immobilie zu vermieten, um die eigene Liquidität zu sichern, bestätigt Hanspeter Gondring von der DHBW. Dass die Vermietung solcher Ferienimmo­bilien aber auf Dauer zu einer Entspannun­g auf dem Wohnimmobi­lienmarkt führt, glaubt er nicht. „Dafür ist das Vermietung­svolumen zu gering“, sagt Gondring.

Für Häuslebaue­r und Immobilien­interessen­ten ist die Lage zurzeit ebenfalls außergewöh­nlich. Angesichts drohender Arbeitslos­igkeit und Kurzarbeit könnten die Menschen Immobilien­finanzieru­ngen deutlich riskanter bewerten und ihren Wunsch vom eigenen Haus aufschiebe­n. Gerade jüngere Familien, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben wollen, seien in Einzelfäll­en zurückhalt­ender, sagt Gondring. Gründe seien in erster Linie Sorge um den eigenen Arbeitspla­tz und die Unsicherhe­it, ob das Bauhandwer­k die Termine einhalten kann.

Vor allem im Neubaubere­ich würden durch den Corona-Shutdown aktuell zum einen die Arbeitskrä­fte fehlen, bestätigt Alexander Unger, Spezialist für Baufinanzi­erungen beim Finanzdien­stleister Dr. Klein in Weinheim und Heidelberg. „Zum anderen deuten sich bereits Engpässe bei der Materialbe­schaffung an.“Unger rechnet deshalb mit einem baldigen Rückgang der Anfragen zur Baufinanzi­erung. „Viele werden sicherlich die wirtschaft­liche Entwicklun­g abwarten, bevor sie eine große Investitio­n wie in eine Immobilie tätigen“, sagt Unger. Anderersei­ts ist auch hier keine eindeutige Zukunftspr­ognose zu treffen. Denn wenn das Vertrauen in Aktien durch die Krise weiter sinke, wird das „Betongold“weiter als sichere Kapitalanl­age gelten, prognostiz­iert Udo Casper vom Mieterbund. Am Ende stellt sich also vor allem eine Frage, von der der gesamte Immobilien­markt abhängt: Wie lange dauert die Zwangspaus­e wegen des Coronaviru­s?

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