Eigentümer haben mehr Verantwortung
Seit Dezember gilt das reformierte Wohnungseigentümergesetz – Was ist neu?
BONN (dpa) - Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben jetzt die gesamte Verantwortung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Verwalter bekommen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehr Befugnisse, können aber auch leichter abberufen werden. Das sind zwei wichtige Neuerungen, die das reformierte Wohnungseigentümergesetz mit sich bringt. Dem Verband Wohnen im Eigentum (WiE) zufolge betreffen die Änderungen Eigentümer von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland. Ein Überblick über wichtige Änderungen:
Modernisierung mit einfacher Mehrheit: „Über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet jetzt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbandes Wohnen im Eigentum. Damit soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden.
Und: Jeder Wohnungseigentümer kann bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen. Allerdings muss er dann die Kosten selbst tragen. Um Eigentümer nicht finanziell zu überfordern, müssen sich nun nur noch diejenigen an den Kosten von baulichen Veränderungen beteiligen, die der Maßnahme zugestimmt haben, so WiE.
Es gibt aber zwei Ausnahmen: Alle Eigentümer müssen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlen, wenn sich die Maßnahme amortisiert. Das gilt auch, wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließt und die dafür anfallenden Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sind.
Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter: Zwar gibt es auch im reformierten WEG-Gesetz nach wie vor keinen Anspruch auf einen verbindlichen Sachkundenachweis des Verwalters, wie es lange diskutiert wurde. Aber nach einer längeren Übergangsfrist von etwa zwei Jahren wird jeder Eigentümer einer WEG mit mehr als acht Sondereigentumseinheiten verlangen dürfen, dass ein von der IHK zertifizierter Dienstleister als Verwalter bestellt wird.
Prinzipiell können Eigentümer ab dem 1. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. „Mit der Zertifizierung würdigt der Gesetzgeber die gestiegene Verantwortung des Verwalters“, meint Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV).
Mehr Befugnisse für den Verwalter: Der Verwalter kann künftig im Innenverhältnis der WEG in eigener
Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Neben kleineren Reparaturen gehören dazu auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Im Außenverhältnis gegenüber Dritten, also Geschäftspartnern wie Banken, Versicherungen oder Handwerkern vertritt der Verwalter die WEG sogar unbeschränkt. „Das heißt, alle Verträge, die ein Verwalter abschließt, und alle Aufträge, die er vergibt, sind für die WEG bindend“, sagt Gabriele Heinrich. „Dafür muss sie die Kosten übernehmen. Der Verwalter darf nur keine Grundstücksgeschäfte tätigen und keine Kredite aufnehmen.“
Dass die Gemeinschaft nun allein durch den Verwalter vertreten wird, bringt aber auch mehr Rechtssicherheit für Eigentümer sowie für externe Dienstleister. Zudem steht den Gemeinschaften künftig prinzipiell das Recht zu, die Befugnisse des Verwalters
im Innenverhältnis einzuschränken oder zu erweitern, argumentiert der VDIV Deutschland.
Dass der bisher im Gesetz verankerte Leistungskatalog entfallen ist, räumt Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften mehr Möglichkeiten ein, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters genau auf die Bedürfnisse der jeweiligen Gemeinschaft abzustimmen.
Verwalter kann leichter abberufen werden: WEG können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. Die Abberufung des Verwalters ist nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.
Bei einem langjährigen Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft dürfte dies aus Sicht es VDIV Deutschland unproblematisch sein. Allerdings könnten es Gemeinschaften zukünftig schwerer haben, einen professionellen Verwalter zu finden, wenn öffentlich wird, dass vorhergehende Verwaltungen aus einer Laune der Eigentümer heraus gekündigt wurden. „Der Aufwand zur Übernahme einer neuen Gemeinschaft ist enorm. Deswegen sind Verwalter bei ihrer Neubestellung gut beraten, sich dieses Risiko der täglichen Kündigung honorieren zu lassen“, erläutert Martin Kaßler.
Eigentümer versammlungen werden einfacher: Eine Eigentümer versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentum s anteile beschlussfähig. Damit sollenWi eder holungs versammlungen vermieden werden. Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer online an der Eigentümer versammlung teilnehmen dürfen. Präsenz versammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümer versammlungen abzuschaffen, ist allerdings nicht vorgesehen.