Streitpunkt: Verteilerschlüssel
Werden die Kosten gerecht verteilt?
Schätzungsweise 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen werden Jahr für Jahr verschickt. Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Frage nach dem richtigen Verteilerschlüssel. Wie werden die Kosten, die für das ganze Haus angefallen sind, auf die einzelnen Mietparteien richtig verteilt?
Für die Heizkosten schreibt eine Verordnung vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen. Hierzu sind alle Wohnungen mit Erfassungssystemen, wie Heizkostenverteiler, ausgerüstet, die dann einmal im Jahr abgelesen werden.
Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab verteilt – dieser orientiert sich meistens nach den Quadratmetern, also der Wohnfläche. Der Vermieter legt den konkreten Aufteilungsmaßstab – zum Beispiel 50 zu 50 – einmalig fest. Ändern kann er die Aufteilung nur ausnahmsweise, zum Beispiel nach einer energetischen Modernisierung.
Bei älteren Gebäuden ist eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche zwingend vorgeschrieben. Voraussetzung ist, dass das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.
Grundsteuer, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Hausreinigung, Aufzug und Ähnliches werden entweder nach Wohnfläche oder nach Personenzahl auf die Mieter im Haus verteilt. Entscheidend ist immer, was im Mietvertrag steht.
Fehlt hier eine entsprechende Regelung, gilt im Zweifel die Wohnfläche als richtiger Verteilerschlüssel. Verbrauchsabhängig können allenfalls die Kosten für Wasser/Abwasser verteilt werden. Voraussetzung ist dann aber, dass alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet sind. Ist das nicht der Fall, müssen auch die Wasserkosten nach Fläche oder Personenzahl verteilt werden.