Welche Kosten sind umlegbar?
Instandhaltung, -setzung oder Modernisierung – die Tücke liegt im Detail
Zugige Fenster, veraltete Elektroleitungen oder einfach verputzte Fassade – manchen Häusern merkt man ihr Alter an. Das heißt: Die Immobilien müssen irgendwann auf Vordermann gebracht werden. Für Eigentümer ist das allerdings oft mit hohen Kosten verbunden. Einen Teil davon können sie sich aber von ihren Mietern wiederholen.
Die entscheidende Frage dabei: Handelt es sich bei der Maßnahme um eine Instandhaltung oder -setzung oder um eine Modernisierung? Diese Unterscheidung kann für Mieter Geld wert sein, denn die Kosten einer Modernisierung können in der Regel auf die Miete umgelegt werden, die Ausgaben einer Instandsetzung und -haltung jedoch nicht.
„Die Maßnahmen lassen sich in der Regel gut voneinander abgrenzen“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Bei einer Instandsetzung wird etwas Kaputtes oder Marodes repariert, bei Instandhaltungen „gewartet“und bei einer Modernisierung wird die Mietsache verbessert.“
In der Praxis ist die Unterscheidung allerdings oft nicht ganz so trennscharf. Beispiel Fenster: Werden defekte, zugige Fenster gegen neue ausgetauscht, kann man grundsätzlich von einer Instandhaltung ausgehen – allerdings nur, wenn baugleiche Fenster eingebaut werden. Werden hingegen einfach verglaste oder doppelverglaste Fenster durch dreifach isolierverglaste Fenster ausgewechselt, ist das eine Modernisierung, wie das Amtsgericht München entschied (Az.: 453 C 22061/15). Die Tücke kann hier allerdings im Detail liegen: Werden etwa Kastendoppelfenster durch Verbundfenster ersetzt, ist das nach Ansicht des Verwaltungsgericht Berlin keine Modernisierung, wenn keine End- oder Primärenergie eingespart wird, da erstere in der Handhabung vielseitiger und einfacher sind (Az.: 14 A 236.81).
„Allein der Vermieter entscheidet, ob, wann und in welchem Umfang das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert werden“, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Ein Mitspracherecht haben Mieter hier nicht. Anders als bei Instandsetzungen: Ist etwas kaputt, können sie vom Vermieter zumindest verlangen, die Reparatur in die Wege zu leiten.
Und: Mieter müssen Modernisierungen in der Regel dulden. „Generell können sie gegen die Arbeiten wenig tun“, erklärt Hartmann. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Baumaßnahme für sie oder ihre Familie eine Härte bedeuten würde. „In diesem Fall können sie widersprechen.“Dann kommt es darauf an, was schwerer wiegt: die Härtegründe, auf die sich die Mieter berufen, oder die Interessen des Vermieters, die Modernisierung durchzuführen. „Härtegründe können zum Beispiel ein hohes Alter der Mieter oder Invalidität sein“, erklärt Wagner. „Auch wenn sich durch die Arbeiten der Schnitt der Wohnung verändert, kann das einen Härtegrund darstellen.“Selbst eine außergewöhnliche Situation des Mieters aufgrund eines bevorstehenden Examens oder einer Schwangerschaft können im Einzelfall Härtegründe sein.
Damit Mieter wissen, was auf sie zukommt, muss sich der Eigentümer an Regeln halten. „Die geplante Baumaßnahme muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt werden“, erklärt Hartmann. Zu früh darf die Ankündigung aber wiederum auch nicht erfolgen. Wird eine geplante Modernisierung
16 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt, ist das rechtsmissbräuchlich, befand das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 108/20). Aus einer solchen Ankündigung können Vermieter keine Duldungsansprüche ableiten.
In der Ankündigung muss stehen, was gemacht werden soll, welchen Umfang die Arbeiten haben und wann sie in etwa beginnen und enden. „Außerdem muss erklärt werden, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird“, erklärt Wagner. Denn die Kosten für eine Modernisierung dürfen in bestimmten Grenzen an die Mieter weitergegeben werden. Trotz geltender Mietpreisbremsen können Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Seit 2019 darf bei Modernisierungen die Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren allerdings maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen - damit sollten Luxussanierungen vermieden werden.
„Der Maximalbetrag beträgt sogar nur zwei Euro, wenn die Ausgangsmiete bei unter sieben Euro pro Quadratmeter lag“, sagt Hartmann. Ist die Mieterhöhungserklärung in Ordnung, muss die neue
Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung gezahlt werden.
Ist die Miete nach der Modernisierungsmieterhöhung für einen Bewohner praktisch unbezahlbar, kann das ebenfalls einen Härtegrund darstellen. Aber: „Ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Maßnahmen vorzunehmen – etwa, um Energie einzusparen –, ist der Härteeinwand ausgeschlossen“, erklärt Wagner. Und: „Der Mieter muss nachweisen können, dass er die höhere Miete nicht zahlen kann.“
Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall, die Mieterhöhung zu überprüfen. Der Grund: Instandhaltungskosten müssen aus Modernisierungen herausgerechnet werden. Um beim Beispiel Fenster zu bleiben: Werden neue, energiesparende Fenster eingebaut, müssen von den Kosten die theoretischen Ausgaben für einen Austausch alter einfacher Fenster gegen neue einfache Fenster abgezogen werden. Das kann im Einzelfall durchaus kompliziert werden, daher sollten sich Mieter im Zweifel fachkundige Hilfe holen.