Rechtlich verschieben
Was dabei zu beachten ist
ist so weit, bald steht der Umzug an! Die Freude ist groß. Doch je nachdem, ob neu oder gebraucht gekauft wird, steht vor dem Einzug in die Eigentumswohnung die Bauabnahme oder die Übergabe der Wohnung. „Die Unterschiede zwischen Abnahme und Übergabe sind groß“, sagt Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). „Während eine Bauabnahme mit Mängelansprüchen verbunden ist, findet bei der Übergabe eine einfache Überprüfung statt, ob die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand ist. Entsprechend leiten sich daraus auch unterschiedliche rechtliche Folgen und Verbraucherrechte ab.“
Eigentümer einer neu gebauten Wohnung oder einer umfassend renovierten Altbauwohnung müssen die Bauabnahme erklären. Sie haben nach der Abnahme fünf Jahre Zeit, mögliche Mängel in ihren neuen vier Wänden anzuzeigen. Diese Gewährleistungsfrist gilt auch für solche Mängel, die der Bauherr bereits bei der Abnahme gerügt hat.
Dagegen sollten Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung mögliche Bauschäden oder Mängel bereits bei ihren Verhandlungen berücksichtigen und auf eine Kaufpreisreduzierung drängen. Denn nach dem Vertragsschluss können keine Ansprüche wegen Mängeln geltend gemacht werden, weil nahezu alle Kaufverträge über eine Bestandsimmobilie die Haftung für Mängel ausschließen. Daher findet bei einer Wohnung aus zweiter Hand keine Abnahme, sondern nur eine Übergabe statt.
Übrigens: Die Corona-Pandemie wirkt sich in gewissem Maß auch auf die Baubegehung, Bauabnahme oder Übergabe aus. Soziale Kontakte weitgehend einschränken – diese Verhaltensregel wird uns über die regulatorischen Vorgaben der Länder und des Bundes hinaus noch weiter begleiten. Was aber bedeutet das für Bauherren, die aktuell ein Eigenheim bauen? Wie können sie sich ein Bild vom Fortgang und der Qualität auf der Baustelle machen? Wie lässt sich eine Bauabnahme ohne intensivere persönliche Kontakte organisieren? BSB-Sprecher Stange, gibt Antworten.
Kann ich jederzeit auf einer Bege hung meiner Baustelle bestehen?
Wer nicht mit Bauträger, sondern mit einem Schlüsselfertig-Unternehmer baut, besitzt als Grundstückseigentümer das Hausrecht. Der Zugang zur Baustelle darf ihm daher nicht verwehrt werden. Wenn der Bauherr wegen Corona unter Quarantäne steht, darf er sein aktuelles Zuhause nicht verlassen. Er kann in diesem Fall aber zum Beispiel einen unabhängigen Bauherrenberater beauftragen, eine baubeEs gleitende Qualitätskontrolle durchzuführen. Diese ist auch unter normalen Umständen anzuraten, da ein unabhängiger Sachverständiger Baumängel frühzeitig feststellen kann.
Was ist jetzt bei der Bauabnahme wichtig?
Wer einer Risikogruppe angehört oder wegen des Infektionsrisikos nicht zu einer vereinbarten Bauabnahme erscheinen möchte, sollte sich mit dem Bauunternehmen auf eine alternative Vorgehensweise einigen. Wichtig ist, dass diese Einigung nachweisbar erfolgt, also schriftlich oder per E-Mail. Unter Umständen kann der Bauherr die Abnahme beispielsweise nur in Begleitung eines Bauherrenberaters durchführen und das Ergebnis anschließend an das Bauunternehmen übermitteln. Dem steht grundsätzlich nichts im Wege, da die Bauabnahme rechtlich eine einseitige Willenserklärung des Bauherrn ist.
Weigert sich der Vertragspartner vom vereinbarten Prozedere abzuweichen, sollte man juristischen Rat einholen. Einfach darauf zu verzichten, kann riskant sein. Wird das Haus zum Beispiel bereits bezogen, ohne dass der Bauherr die Abnahme erklärt oder bestehende Mängel gerügt hat, kann der Unternehmer dies als „stillschweigende Abnahme“deuten. Als Rechtsfolge geht die Beweislast für Baumängel vom Unternehmen auf den Bauherrn über und Letzterer hat wesentlich mehr Probleme, im Nachhinein Nachbesserungen zu verlangen.
Erfolgt die Abnahme vor Ort, sind auf jeden Fall die üblichen Hygieneregeln einzuhalten, also kein Händeschütteln und ein Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen den anwesenden Personen. djd/bif