Verkaufen geht auch ohne Makler
Eigentümer können ihr Heim auch selbstständig veräußern. Das spart zwar einiges an Geld, bedeutet allerdings auch Aufwand – etwa bei der Bonitäsprüfung oder der Beschaffung der notwendigen Unterlagen.
Selbermachen oder einen Makler beauftragen? Diese Frage steht im Raum, sobald der Verkauf der eigenen vier Wände beschlossen ist. Für eine Veräußerung ohne professionelle Unterstützung spricht vor allem das Kostenargument: Es fällt keine Provision an. Wer ohne Makler verkauft, spart also seinen Anteil an dessen Honorar. Dafür müssen Eigentümer und Eigentümerinnen aber einiges an Arbeit, Absicherung und Überwindung leisten.
Die erste Hürde, die bedacht werden sollte, hat mit Emotionen zu tun – mit der engen Verbundenheit mit dem Familienheim. Sie verstellt bisweilen den für die Einschätzung des Marktwerts notwendigen neutralen Blick, sagt Detlev Schmidt, der private Immobilienverkäufer und auch Käufer berät. „Man macht die Augen zu vor Fehlern und Mängeln oder hängt an bestimmten Dingen“, sagt er. Dies führe zu preislichen Fehleinschätzungen. Schmidts Tipp: auf Distanz gehen, alles selbstkritisch betrachten und Problemfelder, etwa alte Heizungen oder Feuchtigkeit, realistisch berücksichtigen und den Interessenten
offenlegen. Noch besser sei, Defizite zu beheben.
Auf diese Weise können Eigentümerinnen und Eigentümer auch ihre Haftungsrisiken reduzieren. Zum Beispiel kann das Verschweigen von Mängeln einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge zur Zahlung von Schadenersatz führen (Az. V ZR 133/21). Um nicht in rechtliche Fallen zu tappen, rät Schmidt außerdem zu korrekten Angaben im Exposé. Darunter fallen in erster Linie die Wohn- und Grundstücksfläche und der Energieausweis. Die notwendigen Unterlagen müssen Verkaufswillige selbst beschaffen. Erforderlich sind unter anderem Grundbucheintrag, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Belege für Reparaturen, Rechnungen und Garantien.
Bei einer Eigentumswohnung kommen die Protokolle der Eigentümerversammlung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hinzu. Optimal sollte alles zehn Jahre rückwirkend vorliegen. Das Zusammentragen ist langwierig, bei Behördengängen kann es Wochen dauern.
Die Dokumente werden Kaufinteressenten während der Be
sichtigung zur Einsichtnahme angeboten. Mit dieser Transparenz „leisten Verkäufer einen großen Beitrag, um selbst aus der Haftung zu kommen“, sagt Schmidt. Denn schaut der Interessent nicht rein, kann das im Streitfall zu seinen Lasten gehen. Schlampige Unterlagen drohen dagegen, zum Bumerang zu werden. Erwerber könnten sie zum Anlass nehmen, „nachträglich den Kaufpreis zu drücken oder die Rückabwicklung zu verlangen, um von den derzeit sinkenden Marktpreisen zu profitieren“.
Den Wert der Immobilie einzuschätzen, ist mit die schwierigste Aufgabe beim Verkauf ohne Makler. Orientierung bieten Inserate vergleichbarer Objekte in Print- und Onlinemedien, Verkaufsplattformen und ein Blick in die Schaufenster von Maklern und Banken. Wer eine fundierte Wertermittlung möchte, zieht einen Gutachter hinzu. Zur Vermarktung gehört die ansprechende Präsentation im Exposé. Um dessen Erstellung müssen sich Privatverkäufer selbst kümmern.
Fachleute halten das freundliche Frühjahr für die günstigere Verkaufszeit als den trüben Winter. Der wiederum eignet sich zur Vorbereitung: anstreichen, reparieren, entrümpeln, damit die Immobilie bei Besichtigungen attraktiv erscheint. Verkäufer können die dunkle Jahreszeit auch zum Üben von Verhandlungen und Besichtigungen nutzen. Falls jemand unsicher ist, bleibt Luft, sich aus dem Familien- oder Freundeskreis Unterstützer mit kaufmännischer und rechtlicher Erfahrung oder Verhandlungsgeschick an die Seite zu holen.
Die Prüfung der Bonität ist üblicherweise Teil der Makleraufgabe, die ohne diese Unterstützung an den Eigentümern hängenbleibt. „Sie sollten sich die Finanzierungsbestätigung der Bank oder den Eigenkapitalnachweis ansehen“, empfiehlt die Notarin Susanne Herrler. Sie und ihre Kollegen setzen unter anderem den Kaufvertrag auf und agieren als neutrale Instanz zwischen Verkäufer und Erwerber.
Notare kümmern sich auch um die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch. Darüber hinaus stellen sie den Kaufpreis fällig, indem sie dem Käufer die entsprechende Mitteilung schicken. Den Eingang des Geldes auf ihrem Konto müssen Verkäufer selbst prüfen. Die Notarin nennt zwei Absicherungsinstrumente: „Die Schlüsselübergabe erfolgt, wenn das Geld da ist. Danach erfolgt auch erst die Grundbuchumschreibung.“Sie warnt davor, die Schlüssel vorab herauszugeben. Gibt es dennoch solche Absprachen, tragen Notare einen Risikohinweis in den Kaufvertrag ein.
Im Kaufvertrag können auch Modalitäten rund um den Auszug der ktuellen Bewohner geregelt sein. Verkaufende Eigentümer sollten daran denken, dass sie zu dem Datum eine neue Bleibe brauchen und ausreichend Zeit zur Suche einplanen.
Den Notar können sowohl Verkäufer wie Erwerber vorschlagen. Meistens sprechen sie sich ab. „In der Praxis ist es dann oft so, dass der Verkäufer das Verfahren in Gang setzt“, sagt Herrler. Der Käufer zahlt in der Regel die Notargebühr.