Sicherheit, die ins Geld geht

Vermieter können bei Abschluss eines Vertrages vom Mieter eine Kaution in Höhe von maximal drei Kaltmieten verlangen. Für den Umgang mit der hinterlegten Summe gibt es klare Regeln.

Die Kosten für den Umzug in ein neues Heim reißen ohnehin oft ein empfindliches Loch in die Haushaltskasse. Verlangt der Vermieter auch noch eine Kaution, kann der Finanzrahmen schon mal überspannt werden. Eine Kaution dient dem Vermieter oder als Sicherheit entweder für Schäden, die auf die Mietpartei zurückgehen, oder für ausfallende Mietzahlungen. Allerdings ist die Hinterlegung einer solchen Sicherheit ein Kann und kein Muss: „Der Vermieter entscheidet selbst, ob er vom Mieter eine Kaution verlangt oder nicht“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Die Kautionsleistung darf laut Bürgerlichem Gesetzbuch höchstens drei Monatskaltmieten betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt bei der Berechnung außen vor. Eine Kaution kann auch in bis zu drei Raten bezahlt werden, beginnend mit dem ersten Tag des Mietverhältnisses. Die weiteren Teilzahlungen werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die ihm überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu üblichen Zinsen anlegen. Andere Anlageformen können die Parteien vereinbaren, einzige Voraussetzung: Der Vermieter muss die Anlage vom Privatvermögen getrennt aufbewahren. Welche Art Konto er dafür wählt, bleibt ihm überlassen. „Häufig wurden in der Vergangenheit

explizite Mietkautionskonten gewählt, welche die Mieter sogar oft selbst eröffnen, dann aber an den Vermieter verpfänden und das Sparbuch aushändigen“, sagt Julia Wagner.

Aber auch das treuhänderisch verwaltete Mietkautionssparbuch, ausgestellt auf den Namen des Mieters, sei eine gern gewählte Alternative. „Am besten informieren sich Vermieter vorab bei ihrer Bank, welche Möglichkeiten es gibt und ob Kosten dafür anfallen“, empfiehlt Wagner. Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen. Auch dann nicht, wenn Forderungen gegen den Mieter ausstehen. Erst wenn zum Ende des Mietverhältnisses Schäden auftauchen oder Mietzahlungen

ausstehen, kann der Vermieter diese Schulden aus der Mietkaution begleichen. Hat er selbst das Konto angelegt, kann er einfach darauf zugreifen. Wurde ihm ein Sparkonto verpfändet, gestaltet es sich etwas schwieriger, da in diesem Fall häufig der Mieter dem Zugriff des Vermieters zustimmen muss. „Erteilt dieser die Zustimmung unberechtigterweise nicht, muss der Vermieter ihn schlimmstenfalls auf Erteilung der Zustimmung verklagen“, so Wagner.

„Die Zinsen stehen dem Mieter zu“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Er muss sie also auch nicht mit dem Vermieter teilen. Nach dem Auszug sollte der Mieter die Kaution samt Zins schriftlich zurückfordern. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist für die Kaution gibt es nicht. „In der Regel hat der Vermieter die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung zurückzuzahlen“, sagt Janßen und verweist auf ein einschlägiges Urteil des Oberlandesgerichts Celle (Az.: 2 U 223/01).

Im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist auch länger sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Nebenkostennachforderungen aus dem laufenden Jahr bestehen – die Abrechnung solcher Kosten erfolgt erst im Folgejahr. „In diesen Fällen darf der Vermieter in der Regel aber nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten“, sagt Janßen. So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof 2006 entschieden (Az.: VIII ZR 71/05).

Vermieter können Teile der Kaution für Beschädigungen der Mietsache nur dann einbehalten, wenn der Mieter die Beschädigung schuldhaft verursacht hat. Das muss der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen. Ist eine außergerichtliche Klärung hierüber nicht möglich, ist laut Janßen im Zweifel gerichtlich zu klären, wie viel Geld der Vermieter von der Kaution einbehalten darf. Zu beachten ist bei entsprechenden Entscheidungen, ob es sich tatsächlich um Schäden handelt. Übliche Gebrauchs- und Abnutzungsspuren stellen jedenfalls keinen hinreichenden Grund für den Vermieter dar, Geld von der Kaution einzubehalten.