Büroflächen im Ausverkauf
Die Krise auf dem Gewerbeflächen-markt macht die Umwidmung zu Wohnraum scheinbar attraktiv. Doch das ist schwierig und sehr teuer.
Frankfurt am Main braucht dringend Raum für Schulen. Daher hat die Stadt einen fast 46.000 Quadratmeter großen und beinahe komplett verglasten Bürokomplex angemietet. Die ‚Lateral Towers‘ im Stadtteil Hausen beherbergten bis 2010 die Deutsche Börse, seit 2013 die Commerzbank. Dass jetzt die Stadt zum Zuge kommt, hat vermutlich auch damit zu tun, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien eingebrochen ist. In der Bankenmetropole stehe aktuell beinahe jeder zehnte Quadratmeter Bürofläche leer, melden Makler.
Auch andere Großstädte und Ballungsräume haben dieses Thema: Während Wohnraum so knapp ist wie selten zuvor, finden sich konjunkturbedingt für Büros und Gewerbeflächen immer weniger Interessenten. Der ungebrochene Trend zum Homeoffice, die Krise im Einzelhandel, teure Sanierungsauflagen, hohe Finanzierungskosten, sinkende Gebäudebewertungen und politische Unsicherheit: Der Markt für Gewerbeimmobilien befindet sich im Dauer-abschwung.
Der Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle (JLL) zählte Ende 2023 so wenige Transaktionen wie seit 14 Jahren nicht mehr. „Büro-leerstände steigen weiter an und vor allem für schlecht ausgestattete, ältere Büros nimmt der Druck auf die Eigentümer zu, in die Flächen zu investieren, sagt Helge Scheunen- ddann auch den hohen Planungsaufwand mann von JLL Deutschland. im Hinblick auf die Einhaltung
Weil gleichzeitig Wohnungen von baurechtlichen Vorschriften fehlen, ließe sich aus der Not eine und Brandschutzvorgaben Tugend machen und Bürokapazitäten mit abdecken. in Wohnraum oder soziale Diese Auflagen haben es in Infrastruktur umwandeln. „Viele sich: Oft stehen Bürogebäude in Eigentümer und Immobilien-entwickler beschäftigen sich mit diesem Thema, deutlich mehr als noch vor zwei oder drei Jahren“, sagt Scheunemann. Leerstehende
Büroflächen in den sieben A-städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und
Stuttgart böten ein Potenzial für insgesamt fast 20.000 Wohnungen, prognostiziert JLL. Im Frankfurter Stadtteil Sachsenhausen entstehen derweil unter dem Namen „View 180“222 Luxus-wohnungen aus einem alten Bürogebäude.
Die Bundesregierung will mit einer starken Förderung erreichen, dass Gewerberäume in
Wohnungen umgewandelt werden. Geplant ist ein Kfw-förderprogramm in Höhe von 480 Millionen Euro. Die Bundesregierung sieht ein Potenzial von bis zu
235.000 neuen Wohneinheiten.
Allerdings wird die Förderung erst 2025 kommen. Zwar könne die Umwandlung von Büro in
Wohnraum schon jetzt bezuschusst werden, erklärt eine Sprecherin der Förderbank. Unterstützt werde bislang aber ausschließlich die Energieeffizienz.
Die künftige Förderung solle
Gebieten, die laut Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen sind und nicht einfach zu Wohnraum umgewidmet werden dürfen. „Die Änderung eines
Bebauungsplans kann sehr lange dauern, wir sprechen hier teilweise von Jahren“, betont Scheunemann.
Hinzu kommen technische Schwierigkeiten. Strenge Auflagen für Schall- und Brandschutz sowie Probleme beim Umbau sind hohe Hürden. Zudem sind technische Ausstattungen und Versorgungseinrichtungen auf eine gewerbliche Nutzung ausgelegt: Balkone sind nur schwer anzubringen, die Wasserversorgung oft unterdimensioniert oder Leitungsschächte nicht für viele individuelle Wohnungen ausgelegt. Oft fehlt zudem eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten. Dennoch geht JLL davon aus, dass die durchschnittlichen Umbaukosten für die Umnutzung von Büroflächen im Durchschnitt deutlich niedriger ausfallen als für einen Neubau.
In Frankfurt stehen derweil die städtischen Kassenprüfer Kopf. Die Gebäude der ehemaligen Börse seien überteuert, verbrauchten zu viel Energie und seien für Schulzwecke ungeeignet, kritisiert das städtische Revisionsamt. Allein für die Miete muss Frankfurt rund 13,2 Millionen Euro jährlich aufbringen, bei einer Laufzeit von 30 Jahren. Doch die Stadt hat keine Wahl: Man brauche in den kommenden Jahren mehr als 20 neue Schulen, sagt Bildungsdezernentin Sylvia Weber.
Bebauungspläne zu ändern, kann Jahre dauern.