Mietwohnungen: „Die Lage spitzt sich zu“
Während die Kaufpreise für Immobilien rund um Ulm leicht rückläufig sind, gehen die Mieten weiter nach oben. Ein Ende ist derzeit nicht abzusehen.
Die Kaufpreise für Häuser sind in Illertissen innerhalb von zehn Jahren im Durchschnitt um 70 Prozent gestiegen, in der Stadtmitte von Ulm um mehr als 100 Prozent und in der Neu-Ulmer Innenstadt sogar um 121 Prozent. Inzwischen aber gehen sie leicht nach unten. Das geht aus dem Wohnmarktbericht 2024 hervor, den das Ulmer Maklerbüro Tentschert jetzt vorgestellt hat. Die fallenden Kaufpreise lassen jedoch die Nachfrage nach Mietwohnungen steigen. Die werden deshalb fast überall teurer, ob in Ulm, Senden oder Weißenhorn. Und ein Ende ist nicht abzusehen.
„Die Lage auf dem Mietmarkt spitzt sich zu“, sagte Projektleiterin Stefanie Gergele, bei der Vorstellung des Berichts. „Gerade bei günstigen Wohnungen ist der Markt sehr eng“, ergänzte ihr Chef Martin Tentschert. Denn die Neubautätigkeit sei derzeit fast bei null angekommen. „Das wird auch nicht so schnell nach oben gehen.“Mieter, die eine erschwingliche Bleibe in der Region suchen, schauen daher häufig in die Röhre. „Da ist die Not schon da, das sehen wir daran, wie viele Leute bei uns anrufen“, so Gergele.
In Ulm sind die Mietpreise im vergangenen Jahr im Schnitt um 3,8 Prozent gestiegen, in Neu-Ulm um 4,7 Prozent. In der Ulmer Stadtmitte musste man bei einer Dreizimmerwohnung mit einem Quadratmeterpreis von 12,80 Euro rechnen, auf der anderen Seite der Donau mit 11,85 Euro. Während man in diesen zentralen Lagen also normalerweise mehr als 1000 Euro Miete zahlt, liegt die Miete für eine 90-Quadratmeter-Wohnung in Ortsteilen wie Burlafingen, Reutti oder Gerlenhofen im Durchschnitt darunter. In Illertissen werden 930 Euro verlangt, in Nersingen 890 Euro und in Vöhringen 810 Euro.
Das ist aber nur etwa halb so viel wie in manchen Vierteln in Ulm, etwa am Michelsberg. Dort beträgt der Quadratmeterpreis für manche Mietobjekte bis zu 18,30 Euro. Bei 90 Quadratmetern ergibt das eine monatliche Miete von 1647 Euro. Übers gesamte Ulmer Stadtgebiet liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 10,60 Euro pro Quadratmeter, in Neu-Ulm bei 10,40 Euro.
Bei den zu verkaufenden Immobilien konstatierte Stefanie Gergele: „Der Markt ist sehr stabil.“Zwar seien die Preise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen um etwa drei bis vier Prozent zurückgegangen, jedoch auf hohem Niveau. „Von einem Einbruch kann keine Rede sein. Aber in der Bewertung des einzelnen Objekts muss man sehr genau hinschauen.“Will heißen: Für energetisch gut sanierte Häuser und Wohnungen in guten Lagen könnten nach wie vor Spitzenpreise erzielt werden. In die Jahre gekommene Immobilien mit hohem Sanierungsaufwand finden dagegen nur schwer Abnehmer. Beim Blick in den Landkreis NeuUlm stellte Gergele fest: „Die Region rund um Weißenhorn ist sehr gefragt.“In Senden oder Elchingen gebe es hingegen noch ein sehr großes Angebot an Immobilien. In der Fuggerstadt liegt die Preisspanne bei Einfamilienhäusern bei 165.000 bis 835.000 Euro. Im Durchschnitt muss man etwa 425.000 Euro bezahlen. Bei einer Dreizimmerwohnung weist der Wohnmarktbericht einen durchschnittlichen Preis von 258.000 Euro aus. In Senden kostet ein Einfamilienhaus 534.000 Euro, wobei die Bandbreite von 224.000 bis 1,1 Millionen Euro reicht. In Elchingen müssen Käufer mit etwa einer halben Million rechnen, für eine Wohnung etwa die Hälfte.
Illertissen, Nersingen, Pfaffenhofen, Holzheim und Vöhringen liegen bei den Einfamilienhäusern im Schnitt unter 500.000 Euro. Ein durchschnittliches Reihenhaus ist in Illertissen für 370.000 Euro zu haben, in Vöhringen für 325.000 Euro. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung liegt dort etwas über 2500 Euro, in Weißenhorn dagegen bei fast 3000 Euro.
In Ulm werden dafür bereits durchschnittlich 3680 Euro fällig, in Top-Wohnlagen mehr als 6000 Euro. In Neu-Ulm müsse man in sehr guten Wohnlagen mit einer Spanne von 4120 bis 5780 Euro rechnen, berichten die Immobilienvermittler. Bei den Häusern ist die Bandbreite in Ulm sehr hoch: Für ein Einfamilienhaus liegt sie in der Innenstadt zwischen 275.000 und 1,3 Millionen, in der Oststadt zwischen 387.000 und 1,6 Millionen Euro. Auch am Eselsberg und in Böfingen muss man teils mehr als eine Million zahlen.
In Neu-Ulm seien die höchsten Kaufpreise in der Innenstadt, im Wiley sowie in einzelnen Ortsrandlagen zu erzielen, so Tentschert. Durchschnittlich kostet ein Haus im Stadtgebiet 564.200 Euro. In der Stadtmitte liegt die Spanne zwischen 355.000 und 890.000 Euro, in Offenhausen und Pfuhl zwischen 350.000 und 820.000 Euro. In Ludwigsfeld kratzen manche Objekte an der Million-Marke. In Finningen und Steinheim sind manche Häuser für knapp 200.000 Euro zu haben, der Durchschnittspreis liegt hingegen bei einer halben Million.