Was ein Eigenheim heute in Bayern kostet
Die Immobilienpreise rauschten zuletzt deutlich nach unten – das betrifft vor allem unsanierte Häuser. Aus Sicht der Landesbausparkasse ist jetzt aber die Talsohle erreicht. Denn es gibt Bewegung bei den Zinsen.
Seit dem starken Anstieg der Zinsen haben viele Menschen in Bayern ihren Traum vom Eigenheim oder der eigenen Wohnung vorerst auf Eis gelegt. Das spiegelt sich in Zahlen wider, die die Landesbausparkasse LBS vorgelegt hat. Die Immobilien-Umsätze sind stark zurückgegangen: „Im Ergebnis lag das Transaktionsvolumen in Bayern im Jahr 2023 mit 45 Milliarden Euro um 32 Prozent unter dem Vorjahreswert und damit um insgesamt 38 Prozent unter dem im Jahr 2021 erreichten Allzeit-Rekordwert“, berichtete Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Immobilien-Vermittlung der Sparkassen in Bayern. Davor war es in der dreizehn Jahre dauernden Niedrigzinsphase mit den Umsätzen aufwärtsgegangen, bis die Zinswende 2022 die Entwicklung gestoppt hat.
Die sinkende Nachfrage hat sich im Jahre 2023 auch auf die Preise ausgewirkt. Seit der Preisspitze in der Jahresmitte 2022 kam es in den vergangenen Monaten zu deutlichen Korrekturen nach unten. Die Immobilienpreise haben nachgegeben. Wie stark die Preiskorrektur ausgefallen ist, hängt stark vom Zustand des Objekts ab, hat die LBS beobachtet: „Höhere Preisabschläge sind in der Regel bei älteren, unsanierten Objekten erforderlich, um die hohen Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen zu kompensieren“, so Fraunholz. Der LBS zufolge seien bei unsanierten Objekten rund 10 bis 15 Prozent Preisnachlässe im Vergleich zu den absoluten Top-Werten zu beobachten. Es macht auch einen Unterschied, ob bei einer Immobilie in den vergangenen Jahren zumindest einmal das Dach oder die Fenster erneuert wurden oder überhaupt nichts gemacht wurde. „Bei komplett unsanierten Objekten sind auch 30 Prozent Nachlass im Vergleich zu den Top-Werten zu beobachten“, berichtete der Fachmann.
Auch das Heizungsgesetz hat bei den Preiskorrekturen 2023 eine Rolle gespielt. Die Diskussion habe nach Beobachtung der LBS nicht nur die Käufer verunsichert. Mitten in der Diskussion um das Heizungsgesetz seien auch die Kosten für die erforderliche energetische Sanierung bei Bestandsgebäuden „kaum kalkulierbar“gewesen. Zu Preisnachlässen seien die Verkäufer aber erst nach einiger Zeit bereit gewesen, da sie sich an den Preisniveaus der Vorjahre orientiert hätten. Nach Ansicht der LBS kann es sein, dass einige Immobilienanbieter noch Preisabstriche machen müssen: „Manchen Verkäufern muss man künftig noch stärker bewusst machen, was an den Immobilien getan werden muss. Manche werden dann zum Teil mit ihren Preisvorstellungen auch noch weiter heruntergehen müssen“, sagte Fraunholz.
Nach Ansicht der LBS besteht bei den Sanierungen von Immobilien Nachholbedarf. Bei älteren Bestandsgebäuden seien in der Regel umfassende Sanierungen nötig, um den Gesamtenergieverbrauch zu senken, sagte Stefan Proßer, Vizepräsident des Bayerischen Sparkassenverbandes. „Diese Investitionen scheuen allerdings viele Immobilienbesitzer: 59 Prozent haben noch nicht energetisch saniert“, erklärte er.
Die Kaufpreise unterscheiden sich außerdem je nach Lage im Freistaat deutlich. „In einigen Landkreisen im Norden und Osten Bayerns kann ein übliches gebrauchtes Einfamilienhaus noch für unter 300.000 Euro erworben werden“, sagte Immobilien-Fachmann Fraunholz. Dagegen müssen in den hochpreisigen Gebieten, zu denen vor allem größere Städte sowie
viele Regionen im Alpenvorland gehören, dafür mindestens 800.000 Euro bezahlt werden. In Augsburg liegt der häufigste Preis zum Beispiel zwischen 650.000 und 800.000 Euro, in Bamberg zwischen 800.000 und 950.000 Euro. „Und in der Stadt München und in den angrenzenden Landkreisen liegen die Preise üblicherweise bei mindestens 1,1 Millionen Euro“, sagt Fraunholz.
Würzburg steht da im Vergleich noch relativ „günstig“da, hier liegt der häufigste Preis zwischen 500.000 und 650.000 Euro.
Auch wenn durch den Einbruch am Immobilienmarkt die absoluten Preisrekorde gekappt wurden, liegen die Kaufpreise immer noch hoch: Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen sei noch immer rund doppelt so teuer wie vor zehn Jahren. Manche Objekte sind auch überhaupt nicht billiger geworden: „Neu gebaute, neuwertige oder sorgfältig sanierte Objekte zeigten
sich in den vergangenen zwei Jahren weitgehend preisstabil“, sagte Fraunholz.
Inzwischen hellt sich der Immobilienmarkt zudem auf: Im ersten Quartal 2024 konnten die bayerischen Sparkassen 10,5 Prozent mehr Darlehen im Wohnungsbau zusagen. Eine denkbare Zinssenkung durch die EZB im Sommer könnte weiteren Schub bringen. Auch bei den Preisen scheint der größte Teil der Korrektur schon stattgefunden zu haben: „Seit Beginn dieses Jahres bleiben die Immobilienpreise für gebrauchte Häuser und Wohnungen bei den von unseren Maklerinnen und Maklern vermittelten Objekten im Durchschnitt konstant“, weiß Fraunholz. Und da die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin groß ist – auch durch den Zuzug – erwartet die LBS, dass die Immobilienpreise im Großen und Ganzen auf dem derzeitigen Niveau bleiben und mittelfristig steigen werden.
„59 Prozent haben noch nicht energetisch saniert.“
Stefan Proßer, Vizepräsident des Bayerischen Sparkassenverbandes