Nur selten ein gutes Geschäft
Ein Teilverkauf von Immobilien bei Liquiditätsnöten nutzt vor allem den Teilhabern
- Bevor das Geld knapp wird, gibt es für Hauseigentümer die Möglichkeit, durch einen Teilverkauf der eigenen Immobilie wieder liquide zu werden. So können Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an einen Anbieter wie Heimkapital, Deutsche Teilkauf, Wertfaktor und Engel & Völkers verkaufen, die dann zu so etwas wie stille Teilhaber werden. „Wir bieten die Möglichkeit, in der Immobilie gebundene Liquidität freizusetzen, ohne dass dies mit einem Auszug aus der Immobilie oder einem vollständigen Verlust des Eigentums verbunden ist“, sagt dazu Johannes Glasl von Engel & Völkers.
Der Verkäufer erhält also zügig Liquidität und kann als anteiliger Eigentümer auf unbegrenzte Zeit weiterhin die gesamte Immobilie nutzen, was durch ein, in der Regel, entgeltliches, erstrangiges und unbefristetes Nießbrauchsrecht im Grundbuch abgesichert ist. Auch die Partizipation an möglichen Wertsteigerungen des Objekts bleibt erhalten. Gleichzeitig verpflichtet sich der neue Miteigentümer, den erworbenen Anteil nicht an Dritte abzugeben. Der Verkäufer hat also weiterhin freie Hand in der Nutzung und Gestaltung der Immobilie. Der Verkauf selbst genutzter Immobilien ist in der Regel steuerfrei, das gilt auch für den Teilverkauf.
Doch, Achtung! Die stillen Teilhaber stellen ein monatliches Nutzungsentgelt in der Größenordnung von gut zwei bis knapp drei Prozent in Rechnung, also eine Art Miete. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich die stillen Teilhaber an Reparaturen und Modernisierungen des Objekts nicht beteiligen. Hat man also beispielsweise 40 Prozent an der Immobilie veräußert, zahlt man dennoch den vollen Betrag für eine Instandhaltungsmaßnahme. „Obwohl man ja auch für den Vertragspartner den Wert der Immobilie erhält oder steigert“, sagt dazu Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale BadenWürttemberg. Ergo: Der Teileigner zahlt nicht nur eine mietähnliche Nutzungsgebühr, sondern kommt auch für die kompletten Kosten für Investitionen und Instandhaltungen auf. Dasselbe gilt für die Versicherung des Objekts.
Kompliziert wird es, wenn man die Immobilie komplett an einen Dritten verkaufen will. Zunächst erhält der Teileigentümer den Verkaufserlös entsprechend seines verbliebenen Anteils. Allerdings berechnen die stillen Teilhaber ein sogenanntes Durchführungsentgelt in der Größenordnung von 6,5 Prozent (Wertfaktor) oder eine Abwicklungsvergütung von 5,5 Prozent (Engel & Völkers) – und zwar bezogen auf die komplette Verkaufssumme. Wie die Verbraucherzentrale weiter warnt, sichert sich mancher Anbieter sogar gegen Wertverlust der Immobilie ab, indem er vertraglich festschreibt, mindestens sein investiertes Geld beziehungsweise einen Minimumanteil zurückzuerhalten.
Ebenso gewähren die stillen Teilhaber nicht völlig freie Hand beim Teilverkauf. So muss der Auszahlungsbetrag an die Teileigentümer mindestens 100 000 Euro betragen. Außerdem können höchstens 50 Prozent der Immobilie verkauft werden. Den Immobilienwert ermittelt jeweils ein Gutachter im Auftrag des Anbieters. Ein gutachterlich festgestellter Verkehrswert bildet auch die Basis dafür, wenn man den Teilverkauf rückgängig machen will. Allerdings fordert der stille Teilhaber mindestens den Kaufpreis, der ursprünglich bezahlt wurde. Eine dreiprozentige Abwicklungsvergütung gibt’s obendrauf.
Das können genügend Gründe sein, sich nach Alternativen umzuschauen. „Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen“, sagt dazu Nauhauser. Aktuell liegt der Zinssatz für eine zehnjährige Zinsfestschreibung sogar unter einem Prozent pro Jahr. Gegenüber einem Nutzungsentgelt von fast drei Prozent pro Jahr im oben beschriebenen Beispiel kann das ein sehr viel besseres Geschäft sein. Bei einem Darlehen behält man außerdem das volle Eigentum an der Immobilie.
Unter Umständen kann ein Teilverkauf vorteilhaft sein – etwa wenn man sehr starke Wertverluste der Immobilie unterstellt. Allerdings wäre dann laut Nauhauser ein kompletter Verkauf die bessere Entscheidung. Denkbar wäre auch, dass die Darlehenszinsen, die die Banken konkret anbieten, weitaus höher sind als die allgemein für Immobiliendarlehen üblichen Zinsen von aktuell rund einem Prozent pro Jahr.